界面新聞記者 | 楊冰柯

自10月出臺樓市新政后，杭州近期的二手房成交量已高過“金九銀十”，但新房市場恢復仍不及預期。

根據(jù)杭州我愛我家數(shù)據(jù)，11月杭州全市（含富陽、不含臨安）二手房共成交8401套，環(huán)比上漲40.79%，比去年同期的5445套上漲54.29%，實現(xiàn)了年末翹尾行情。

二手房單月8401套的成交量，也是近兩年來杭州市場的第二好成績，僅次于今年3月份的10190套。

自2021年5月成交量達到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本都在3000-7000套之間徘徊在。

從近7年的同期成交量來看，今年11月的8401套，也只少于2020年杭州樓市高峰時期破萬套（10089套）的成交水平，已經(jīng)排在近7年同期成交的次新高。

我愛我家研究報告稱，杭州11月的二手房成交量是一個相當“耀眼”的交易水平，學區(qū)房是這一波成交量回暖反彈的主要因素。

根據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)，杭州學區(qū)房“風向標”項目文鼎苑11月份共成交16套，而在10月份之前，文鼎苑一個月成交僅保持在5、6套左右，成交增勢明顯。

名校聚集的文教板塊不少學區(qū)房甚至創(chuàng)造了今年的最高成交記錄。比如，對口行知小學的花園南村項目11月共成交7套，這一成交量是該小區(qū)今年前10個月的成交之和。

我愛我家研究報告稱，杭州“10.16”政策刺激持續(xù)，因部分區(qū)域放開限購以及置業(yè)門檻降低，購房者入市的積極性高漲；“以價換量”也是帶動成交回升的重要因素；作為樓市硬通貨，年底的學區(qū)房行情也在提前回升。

相比二手房的成交回暖，杭州新房市場仍表現(xiàn)一般，政策刺激效果開始減退。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從供求數(shù)據(jù)來看，11月杭州全市商品房供應面積約128萬方，較去年同期縮減29%；成交面積僅99萬方，同比回落21%；市場供求比為1.3，呈現(xiàn)供大于求走勢。

11月中旬以來，盡管部分房企提前開啟年終沖刺，供應量再度走高，但成交數(shù)據(jù)依然水波不興。

從開盤情況來看，杭州市場11月整體新開盤去化乏力，僅個別高關(guān)注度板塊保持活躍度。除了江灣新城、濱江浦沿等板塊能做到100%去化，良渚、蕭山新街等熱點板塊能實現(xiàn)9成去化，其余大多數(shù)板塊新開盤去化率不足6成。

克而瑞研究報告稱，“杭六條”新政落地雖已滿月，但對杭州新房市場的提振作用并不顯著。

從今年杭州市場的房企銷售排名來看，前三名表現(xiàn)穩(wěn)定，都是以濱江、綠城為代表的杭州本地房企。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-11月，杭州房企排行榜全口徑榜單上，濱江、綠城和建杭置業(yè)位于榜單前三名，銷售額分別是1142.54億、508.55億和316.46億。權(quán)益銷售榜單上，濱江、綠城和坤和位于榜單前三名，銷售額分別是518.14億、425.92億和114.72億。

對于接下來的杭州樓市，新政的提振效應依然會減弱。

根據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)，11月份的新增房客源和帶看指標均呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢。與10月份相比，11月新增房源量下降了7.7%，新增客源量下降了8%，帶看量也下降了1.23%。其中，新增房源的下降行為在下半月表現(xiàn)較為突出，較上旬下降了11.3%，這也說明進入下旬房東們掛牌的積極性在緩慢下降。

從整體來看，雖然杭州10、11月份市場成交行情恢復顯著，但經(jīng)過一個半月的發(fā)酵，新政的影響力已經(jīng)有所減弱，最明顯的變化是市場熱度和成交量回落，因此預計年內(nèi)的最后一個月，杭州二手成交繼續(xù)回暖的彈性有限，新房市場也不會有大的改觀。