界面新聞記者 | 張熹瓏
香港土拍市場持續(xù)遇冷。
1-11月，香港政府、香港市建局和港鐵公司共推出9個項目，其中多達(dá)6個項目流標(biāo)。據(jù)界面新聞統(tǒng)計，流標(biāo)地塊的估值在8至130億元（港幣，下同）不等，若以每塊地皮的估值下限計算，流標(biāo)土地總金額高達(dá)約240億元。
11月30日，市場調(diào)研機(jī)構(gòu)高力香港表示，這是香港土地供應(yīng)史上流標(biāo)次數(shù)最多的一年，預(yù)計今年港府賣地收入難以達(dá)標(biāo)。
2月發(fā)布的2023/24年度《財政預(yù)算案》預(yù)計全年賣地收入可達(dá)850億元。今年以來，只有2塊政府官地售出，帶來約71億元的收入，加上約50億元補(bǔ)地價收入，總收入約121億元，僅完成了目標(biāo)的14%。
香港樓市市況疲弱，發(fā)展商投標(biāo)拿地積極性大打折扣，體現(xiàn)在兩方面，一是投標(biāo)企業(yè)減少，二是出價相對保守。流標(biāo)項目中，有5塊地皮接到1至4份不等的標(biāo)書，因地價標(biāo)金未達(dá)政府所定底價流標(biāo)收場。
最新的一個項目為11月9日港鐵（00066.HK）旗下的東涌東站第一期物業(yè)發(fā)展項目，更是出現(xiàn)罕見的“零入場”情況，該項目即日流標(biāo)，成為港鐵公司過去10年反應(yīng)最差的招標(biāo)項目。
這也是東涌區(qū)第3塊流標(biāo)的住宅地皮。東涌之所以“無人問津”，主要由于該地段位于新發(fā)展區(qū)，民生基建和商業(yè)配套尚未完善，包括東涌東站于2029年才竣工。項目回報期長、升值空間難以預(yù)判，顯然地產(chǎn)商不愿當(dāng)“開荒?！?。
除了整體市況和經(jīng)濟(jì)前景，建筑成本及利息成本上漲也讓發(fā)展商出手更慬慎。例如荃灣油柑頭項目要求發(fā)展商還需建設(shè)地下購物街、各種行人連接通道，以及小區(qū)中心、精神殘疾人士宿舍等政府設(shè)施；港鐵小蠔灣項目第1期則要求中標(biāo)公司負(fù)責(zé)興建港鐵小蠔灣站，直接影響資金回籠的時間。
流標(biāo)項目之一的東涌第106B區(qū)吸引了新鴻基地產(chǎn)等4家地產(chǎn)集團(tuán)投標(biāo)。新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆此前曾表示，東涌地皮位置偏遠(yuǎn)，找建筑工人頗為困難，且近年建筑費(fèi)上升不少及項目建筑期亦頗長。
這也將延緩北部都會區(qū)的發(fā)展。東涌和北部都會區(qū)均采用了“基建先行”的規(guī)劃，前者標(biāo)價對未來北部都會區(qū)的樓面地價有借鑒意義。市場對于東涌地皮的投資意愿冷淡，也可能給長遠(yuǎn)私人房屋土地供應(yīng)帶來挑戰(zhàn)。
盡管最新一份《施政報告》提出“減辣”，但一個月以來未見明顯效果。《施政報告》發(fā)布后的兩周內(nèi)，主要新盤推售的首日售出率只達(dá)到了24.6%。今年年初香港樓價7%的升幅在下半年已全數(shù)蒸發(fā)，自2021年高位回調(diào)約21%。
另值得指出，經(jīng)過近幾年的市場淡凈，香港開發(fā)商手上有一定量的積貨，去庫存的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)新盤。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，目前已落成未售出的單位數(shù)量已升至1.83萬個，為2007年以來的最高水平。
本土地產(chǎn)龍頭紛紛推出新盤促銷。新鴻基地產(chǎn)YOHO WEST在11月下旬開售，平均呎價10888元，創(chuàng)近7年來新盤首批平均呎價新低；信和置業(yè)旗下的揚(yáng)海，將最高總折扣優(yōu)惠由原本20%擴(kuò)至33%。
根據(jù)港府本財政年度的賣地表，仍有3塊地皮未推出市場，包括灣仔和金鐘兩塊商業(yè)地皮，以及元朗一塊三合一工業(yè)用地。高力香港研究部主管李婉茵認(rèn)為，面對高息環(huán)境持續(xù)，現(xiàn)時寫字樓空置率高企，再加上2025至2026年將增加近700萬呎樓面供應(yīng)，尚無迫切性在短期內(nèi)再推商業(yè)地皮，否則很大機(jī)會再流標(biāo)。
多個項目流標(biāo)收場，以賣地收入為大頭的政府“小金庫”吃緊。11月8日立法會會議上，香港署理財經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局長陳浩濂指出，本財政年度的綜合赤字或?qū)⒊^1000億元。對比《財政預(yù)算案》預(yù)計財政赤字為544億元增加了近一倍。
據(jù)香港庫務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至本財政年度前六個月（截至今年9月30日），財務(wù)狀況為1777億元赤字，財政儲備為6571億元，已倒退至約為2011/12年度水平（6691億元）。有立法會議員提出，目前財政儲備只能應(yīng)付政府9個月開支，是27年以來的最低水平。