文｜實習(xí)記者 劉晨

在房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為重要的發(fā)展方向之一。

11月28日，北京發(fā)布《北京市促進未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實施方案》，提出面向未來信息、未來健康、未來能源等六大領(lǐng)域，將北京打造成為未來產(chǎn)業(yè)策源高地。

作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和提質(zhì)升級的承載地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在這一過程中無疑會扮演重要的作用。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，目前84%的投資者對位于一線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)保持極大的關(guān)注。此外，近80%的投資人會看重政府的扶持政策及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。

仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場白皮書》（以下簡稱“白皮書”）指出，當(dāng)前北京市各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)共計644個，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)面積總體量達5400萬平方米。

在租金方面，由于科技類產(chǎn)業(yè)園區(qū)在北京分布橫跨中心城區(qū)和遠郊區(qū)，各項目之間的租金差異明顯，最低僅為1元/平方米/天，最高則接近10元/平方米/天，平均租金為3.5元/平方米/天。

其中，北清路區(qū)域和望京區(qū)域租金較高，普遍為4-7元/平方米/天。由于相較于中關(guān)村核心區(qū)辦公樓項目，這兩個區(qū)域仍具有明顯的價格優(yōu)勢，因此吸引了包括騰訊、百度、聯(lián)想、阿里巴巴、美團等科技公司入駐。

相比科技園區(qū)的布局，文創(chuàng)園區(qū)的分布更為集中。朝陽、豐臺和海淀三個行政區(qū)聚集了北京全市70%以上的文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

朝陽區(qū)內(nèi)超過85%的文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)都集中在CBD周邊的定福莊國際傳媒產(chǎn)業(yè)走廊。該區(qū)域匯聚了1.6萬家文創(chuàng)企業(yè)，年收入預(yù)計將突破1600億。作為全國首個國家文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實驗區(qū)，定福莊國際傳媒產(chǎn)業(yè)走廊也是文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金高地，租金高于3.5元/平方米/天的全市平均水平。

目前科技、文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園呈現(xiàn)更好的發(fā)展趨勢，這兩類園區(qū)占到北京整體產(chǎn)業(yè)園體量的84%。

白皮書指出，當(dāng)前北京約60%的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都屬于科技類，項目總數(shù)為336個，總體量超過3200萬平方米，這也與“十四五”時期北京市政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃深度吻合。鑒于北京科技中心的定位，科技類產(chǎn)業(yè)園自然成為了大力推進國際科技創(chuàng)新中心建設(shè)的核心載體。

此外，在“全國文化中心”的定位下，文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)在北京市范圍內(nèi)也占據(jù)不小比重，約為24%，項目總數(shù)為205個，總面積近1300萬平方米，整體呈現(xiàn)出活躍的發(fā)展態(tài)勢。

由于這兩年整體經(jīng)濟形勢面臨壓力，北京的寫字樓市場呈現(xiàn)供大于求的局面，寫字樓空置率在10%以上。

仲量聯(lián)行認為，北京的產(chǎn)業(yè)園區(qū)與辦公樓市場之間并不存在直接的正面競爭關(guān)系，因為在同一區(qū)域內(nèi)，租金價格接近的產(chǎn)業(yè)園區(qū)與辦公樓數(shù)量有限。

根據(jù)白皮書，在2015-2018年期間，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在商業(yè)屬性方面的價值分化。在這一過程中，市場從某種程度上忽略了產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身被賦予的社會屬性與政府設(shè)置產(chǎn)業(yè)園區(qū)的初衷。

自2018年開始，北京針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)用地政策逐步收緊，推動其回歸本來的發(fā)展軌道。

對此，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責(zé)人米陽表示：從稅收減免和資金扶持，到人才引進和定制化服務(wù)綠色通道，政府部門出臺的各項支持措施的力度直接關(guān)系到產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否取得成功，因此，投資者在決策時，不僅要考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)價值，更應(yīng)審慎評估相關(guān)扶持政策對企業(yè)的吸引力，才能確保投資的成功和可持續(xù)。

作為政府對特定產(chǎn)業(yè)進行定向扶持的重要場所，產(chǎn)業(yè)園的實際發(fā)展動態(tài)與政府在不同階段、不同區(qū)域頒布的行業(yè)扶持政策息息相關(guān)。

仲量聯(lián)行認為，時刻關(guān)注政策的動向，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園為經(jīng)濟發(fā)展賦能的輻射帶動作用，是北京市產(chǎn)業(yè)園未來的發(fā)展方向。