文｜丁祖昱評(píng)樓市

這兩日，地產(chǎn)股迎來久違上漲。

消息面上，據(jù)媒體報(bào)道，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”，涵蓋50家規(guī)模房企，國有和民營房企會(huì)被列入其中。

“白名單”擴(kuò)容后的50家房企，將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。

與此同時(shí)，監(jiān)管部門還向金融系統(tǒng)下達(dá)了“三個(gè)不低于”的要求。

從近期動(dòng)向來看，政策開始從市場本身朝著關(guān)注企業(yè)主體轉(zhuǎn)變。

事實(shí)上，目前房企在融資“輸血”端和銷售“造血”端，都沒有明顯的改善。近期，有關(guān)房企融資支持政策和會(huì)議不斷，后續(xù)關(guān)鍵還是在于落地實(shí)施。

1.房企“白名單”擴(kuò)容和“三個(gè)不低于”

事實(shí)上，消息面上有兩個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)：

一個(gè)是監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草的一份中資房地產(chǎn)商白名單。這些房企將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。

今年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，其中明確要防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，隨后首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐，包括龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、杭州濱江在列。

而此次50家規(guī)模房企名單，是較今年年初具有系統(tǒng)性重要性優(yōu)質(zhì)房企的范圍有所擴(kuò)容。

第二個(gè)關(guān)鍵信息是，在11月17日央行、金監(jiān)局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)上，監(jiān)管部門還向金融系統(tǒng)下達(dá)了“三個(gè)不低于”的要求。

具體來看：

1、各銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速。

2、對(duì)非國有房企對(duì)公貸款增速不低于本行對(duì)公房地產(chǎn)貸款增速。

3、對(duì)非國有房企個(gè)人按揭貸款增速不低于本行按揭貸款增速。

這相當(dāng)于給金融機(jī)構(gòu)設(shè)定了具體的指標(biāo)門檻，并首次提出針對(duì)非國有房企的貸款支持。

10月底，中央金融工作會(huì)議提出，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。隨后，關(guān)于支持房企融資政策不斷，各項(xiàng)政策精神與中央金融工作會(huì)議一脈相承。

11月7日和11月17日，監(jiān)管部門分別召開了房企座談會(huì)以及金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，了解行業(yè)資金狀況和房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，同時(shí)研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等重點(diǎn)工作。

在11月17日的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)上，再一次強(qiáng)調(diào)要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資；支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資等。

另外，11月19日，證監(jiān)會(huì)明確將堅(jiān)持“一司一策”化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。

如今，“白名單”再次擴(kuò)容，對(duì)房企融資將產(chǎn)生一定的利好，但最終仍需看政策落地效果。

2.房企仍陷融資和銷售困局

2022年末，房企融資政策迎來轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

進(jìn)入2023年，先后有多個(gè)部門陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。下半年尤其是四季度以來，房企融資面利好政策力度持續(xù)加大。

但融資仍未有全面回暖，房企仍深陷融資難困局。

先來看房企融資情況。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-10月80家典型房企的累計(jì)融資總量為5127.58億元，同比減少23.48%。10月單月融資規(guī)模僅為213.6億元，同比減少52%，創(chuàng)下2020年以來新低。

在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，市場信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

再來看房企到位資金規(guī)模。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10.73萬億元，同比下降13.8%，降幅創(chuàng)年內(nèi)新高。此外，國內(nèi)貸款、自籌資金的降幅分別為11.0%和21.4%。

這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)資金面仍然承壓。

實(shí)際上，在面臨融資難的困局下，房企銷售端乏力也加大了資金面的壓力。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）自5月開始由增轉(zhuǎn)跌，前10月累積銷售回款同比去年下降9.95%，降幅較前9月進(jìn)一步擴(kuò)大。

房企銷售業(yè)績也很能說明問題。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，環(huán)比微增，同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位；1-10月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

在融資輸血難、銷售造血受阻的現(xiàn)狀下，房企仍將面臨較大的償債壓力。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上，明年上半年房企的債務(wù)壓力依然較大。

一個(gè)事實(shí)是，房企仍處于“水深火熱”之中，這也是政策不斷加碼的根源，因此政策如何落地，對(duì)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。

目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策持續(xù)迎來利好，但當(dāng)前房企亟需具體可行的紓困措施，政策落地實(shí)施才是關(guān)鍵。

融資和銷售，是房企資金最重要的兩大來源，當(dāng)前融資全面開閘短期無望，銷售成為房企“回血”關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)抓住近期政策利好窗口期，加強(qiáng)銷售促回款，加快項(xiàng)目去化；同時(shí)加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置工作，促進(jìn)現(xiàn)金回流。

此外，企業(yè)應(yīng)調(diào)整經(jīng)營策略，不斷優(yōu)化調(diào)整資本結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)，積極探索不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金、公募REITs等新的融資窗口。