記者 楊舒鴻吉

在2023年末，73歲上海老人史桂菱“老來得房”。

她并非沒有房子。在普陀區(qū)甘泉街道，她擁有一套32平米、40余年房齡的“老破小”。盡管屋況不佳，但這是她奮斗半生的成果，準備安度晚年的住所。

今年11月，上海市面向7個中心城區(qū)14個街道開展小范圍“躉租”房試點，以市區(qū)“老破小”換郊區(qū)二室戶，探索“養(yǎng)老+租賃”新模式。

12月中旬起，首批簽約的31批“躉租”老人陸續(xù)入住。史桂菱便是通過“躉租”，換來了郊區(qū)嘉定一處82平米的全新電梯房租住。

家里終于有了陽光

11月2日，上海市地方金融監(jiān)督管理局發(fā)布《探索“租賃+養(yǎng)老”新模式 以“躉租”滿足品質(zhì)養(yǎng)老新需求》一文，該文透露目前，在黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、虹口、楊浦共七個中心城區(qū)（14個試點街道）的60歲及以上老人，且現(xiàn)居住面積30-50平方米以內(nèi)的成套一室戶房屋，可以參與“躉租”項目。

上述文章指出，建設銀行上海市分行聯(lián)手上海建信住房公司（下稱“上海建信”），通過市場價取得老年人房屋五年的租賃權，進行簡單裝修，納入保租房管理，以優(yōu)惠價格向中心城區(qū)就業(yè)的新市民、青年人和各類人才出租；以五公里內(nèi)具有完善的醫(yī)療資源、生活配套為目標，以躉租五年的形式租賃存量公租房、保租房、社會化租賃房屋，在適老化裝修后提供給躉租項目老人使用。

上海建信住房公司通過社區(qū)征集老年人意向時，進一步明確參加躉租的居民需符合如下初步條件：60-75周歲有活力的老人，且小區(qū)內(nèi)有1室或1室半的成套房屋（使用權房和產(chǎn)權房都可以，前提是必須要有老人名字），躉租期間物業(yè)費全免（水電煤車位費自理），躉租期為最短5年一簽約。

12月中旬，首批“躉租”老人陸續(xù)搬至嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)海波路1555弄的保利云上澄光小區(qū)。資料顯示，該房源由保利集團開發(fā)，設有兩室兩廳房屋31套，套均面積為82平米，家具家電廚衛(wèi)配備齊全。

史桂菱是街道里“中簽”的兩戶老人之一。

史桂菱告訴界面新聞，入駐新房后，最大的感受就是環(huán)境變好了，社區(qū)管理十分有序。最重要的是原本每天要爬5樓的她，如今“刷個臉”就能乘坐一梯兩戶的電梯到家。

搬家后，她喜歡騎著電瓶車去1公里外的商場購物，然后回到家里享受大房子的寬闊與從容。新家附近就有地鐵站，方便坐地鐵回到普陀區(qū)和老友相聚。

同齡的張沁芳搬入新家后，最享受的是觸手可及的陽光。

她告訴界面新聞，靜安的老房子只有40多平米，位于一樓，潮濕、陰暗，常年曬不到陽光。久盼不來動遷改造，夫婦倆隨后前往蘇州租住了一套電梯房養(yǎng)老。

她的兒女居住在黃浦區(qū)，平時忙于工作，只有逢年過節(jié)一家人才能在蘇州團聚。后來在街道的關心下，張沁芳和先生得知有“躉租”房政策，成為街道里“第一個吃螃蟹”的人。

搬到嘉定區(qū)之后，告別跨城養(yǎng)老的張沁芳夫婦與子女每周都可以見上一面，還省去了舟車勞頓。作為橋牌愛好者的她背熟了地鐵線路圖，準備閑暇之余，在“15分鐘交通圈”內(nèi)和朋友約上幾局。

界面新聞從多位入住“躉租”房老人處獲悉，承辦公司已經(jīng)按時、足額向他們發(fā)放了金額不等的補貼。

“這是原本合同里寫明的，能夠及時拿到，讓我們心里也安定了不少，免費入住大房子，每月還能領補貼，這是以前不敢想象的?！睆埱叻颊f。

什么是“躉租”？

建設銀行上海市分行稱，“躉租”秉持“一個自愿、三個不變、三個改善”的基本原則。

其中，“一個自愿”是充分尊重老年家庭及其子女意愿，由其自主決定是否開展躉租；“三個不變”是指老年家庭躉租后“現(xiàn)有房屋權屬不變、現(xiàn)有居住戶口不遷、配租郊區(qū)后公共服務標準不降”，不會因躉租影響老年家庭的各項應有權益；“三個改善”是指躉租后老年家庭在居住空間、家庭收入和生活環(huán)境上能有大幅改善。

一位中心城區(qū)躉租專班專員向界面新聞透露，其負責對接簽約工作，試點兩個街道內(nèi)居民反映熱烈，11月就已完成了全部簽約工作?！盎旧弦粋€小區(qū)就有一位老人簽約，因為名額有限，所以簽約工作在11月12日前后就已經(jīng)完成，老人及家屬在簽約前，多批次前往躉租保障房實地看房?！?/p>

上海建信負責此次躉租業(yè)務的工作人員接受界面新聞采訪時表示，“躉租”試點開始后，由街道將名單提交至上海建信，上海建信安排上門評估房屋情況，待雙方訂立合同后，老人即可等待安排入住躉租保障房房源。首批完成試點之后，目前暫未接到第二批啟動的通知。

該工作人員還透露，老人在郊區(qū)躉租保障房的房租按市價6折計算，位于市區(qū)的躉租房源后續(xù)交由上海建信進行裝修，納入保障房面向社會招租。租金若有盈余則會返給老人，如有差額則由上海建信公司承擔。

這名工作人員強調(diào)，雙方簽訂的合同性質(zhì)為租賃合同，“因此不存在網(wǎng)傳的兩處房產(chǎn)產(chǎn)權置換的可能”。

記者從市級部門獲取的一份躉租工作介紹材料中看到，除保利云上澄光外，在青浦區(qū)華志路、奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)、寶山區(qū)集賢路、松江區(qū)文南路另有共計5套房源。記者注意到，上述5處房源均為剛完成交付的新建住宅小區(qū)。

“躉租”試點的動力

互聯(lián)網(wǎng)對于上海試點“躉租”存在不同意見。

部分網(wǎng)友認為，讓老人去郊區(qū)養(yǎng)老，年輕人在市中心就近上班，不失為一種好的選擇，可實現(xiàn)社會資源有效配置。也有人認為，郊區(qū)醫(yī)療等資源不如中心城區(qū)豐富，對于老人養(yǎng)老并非是好選擇。

在采訪中，在躉租保障房源之一的上海保利澄光，部分業(yè)主表達反對意見，認為將該小區(qū)部分房源選擇做躉租保障房，或?qū)⒂绊懮鐓^(qū)居住質(zhì)量，或?qū)π^(qū)商品房交易價格產(chǎn)生負面影響。

同時，也有多位保利澄光業(yè)主向記者反饋，老人入住后，業(yè)主和“躉租”老人之間相處和睦，日常相處中并無不同，不反對“躉租”。

縱觀全國，多個特大型城市已通過試行“躉租”模式來解決城市住房問題。

北京于2018年在海淀區(qū)完成了“躉租”房源的簽約裝修，推出人才公寓，既解決了群租房的治理難題，又保障了人才居有住所。

深圳探索讓民營企業(yè)長期“躉租”城中村作為公寓出租的模式，出資改造整村房屋、公共設施和空間環(huán)境，開展規(guī)?；赓U及增值服務。

廈門結(jié)合村莊情況，引導村民自發(fā)更新改造，將城中村房屋租賃給咖啡店、小吃店等，并將一些閑置住房改造為民宿，例如廈門大學附近的網(wǎng)紅打卡點曾厝垵，其實就是城中村有機更新的成效。

老齡化形勢嚴峻，正在倒逼上海市尋求多元途徑應對“銀發(fā)危機”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，上海市60歲及以上戶籍老年人553.66萬人，占戶籍總?cè)丝诘?6.8%。

此次試點的14處街道，均是上海中心城區(qū)典型的深度老齡化社區(qū)。以楊浦區(qū)鞍山四村小區(qū)為例，公開資料顯示，該社區(qū)內(nèi)60周歲以上老人占比高達48%，獨居老人近300名。該小區(qū)建于20世紀50年代，是上海市最早的工人新村之一，平均居住面積僅在50平方上下。

上海社會科學院研究員、教授級高級規(guī)劃師萬勇指出，上海市開展躉租試點的動力主要來自四個方面：一是政府踐行人民城市理念，為民辦好事辦實事的工作初衷；二是市場主體在新形勢下對房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的探索和實踐；三是老年人和新市民、青年人等相關群體改善住房條件的愿望與訴求等原動力；四是在土地級差效應下，存在不同區(qū)位房屋資源優(yōu)化配置的可能性，這本身是符合品質(zhì)提升的市場邏輯。

萬勇認為，躉租模式既改善部分老年人居住條件，增加了解決住房難題的選擇項，同時又為新市民、青年人增加市區(qū)保租房房源供給，促進職住平衡，解決上下班長途奔襲的困難。在政府引導、市場主導下，做好住房資源的優(yōu)化配置工作，通過級差效應，既實現(xiàn)老年人住房“以小換大”“以舊換新”，又實現(xiàn)新市民、青年人住房的“適用適配”和“職住平衡”。

據(jù)其分析，在城市有機更新的大背景下，未來躉租工作很有想象空間，“主要是這個理念比較好，可以通過各種途徑增加不同人群解決住房困難的選擇項，通過市場化手段優(yōu)化房屋資源配置”。

（史桂菱、張沁芳均為化名。）