文|債市觀察 蒲肅 武麗娟
一度千億市值的東方雨虹(002271.SZ)疑似“身披馬甲”、代金主拿地的猜測又有了新進展。
11月16日,東方雨虹公告顯示,之前40億元競拍獲得的地塊,以47.5萬元轉(zhuǎn)讓該地塊建設主體公司股權。
一個月前的10月18日,東方雨虹全資子公司——北京虹曦置業(yè)有限公司(簡稱“虹曦置業(yè)”)以40.135億元競得北京市豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造一期項目A地塊東區(qū)R2二類居住用地,土地面積約3.41萬m2。
隨后,東方雨虹設立全資子公司北京虹豐置業(yè)有限公司(簡稱“虹豐置業(yè)”)作為該用地建設主體公司。
當時市場就對此事議論紛紛,因為東方雨虹并無土地開發(fā)經(jīng)驗,突然40億殺入土拍市場著實令人驚訝,業(yè)內(nèi)人士猜測或是代為其他企業(yè)拿地。
01、“馬甲”坐實了嗎?
如今,隨著東方雨虹出讓上述地塊公司股權,接盤的金主也開始浮出水面。
公告顯示,東方雨虹旗下的虹曦置業(yè)擬向蘇州竹輝興業(yè)有限公司(簡稱“蘇州竹輝”)轉(zhuǎn)讓虹豐置業(yè)95%股權,轉(zhuǎn)讓價格為47.50萬元。交易完成后,虹曦置業(yè)將持有虹豐置業(yè)5%股權,蘇州竹輝將持有虹豐置業(yè)95%股權。
來源:企業(yè)公告
之所以將擁有40億元價值地塊的公司股權以47.5萬元轉(zhuǎn)讓,是因為虹豐置業(yè)2023年10月31日賬面凈資產(chǎn)僅50萬元,以實際凈資產(chǎn)的95%作為最終股權轉(zhuǎn)讓價格,故為47.50萬元。
企查查數(shù)據(jù)顯示,蘇州竹輝的四名高管劉慧明、楊智宇、李濤、戴超均在中海地產(chǎn)旗下公司出任要職,這讓外界關于接盤方為中海的猜測基本坐實。
其中,蘇州竹輝法人、董事長劉慧明,同時還在中海地產(chǎn)旗下多家公司任董事長、董事等重要職務,其中在青島?;鄯竭_房地產(chǎn)有限公司任董事、在中海海納(蘇州)房地產(chǎn)有限公司任董事長、在中海發(fā)展(上海)有限公司任董事長等等。
此外,蘇州竹輝的董事兼總經(jīng)理楊智宇也在中海地產(chǎn)(蘇州)有限公司、中海海納(蘇州)房地產(chǎn)有限公司等中海地產(chǎn)公司任重要職務。
據(jù)債市觀察了解,東方雨虹競拍上述豐臺地塊時,同時參拍的企業(yè)還有華潤置地、中鐵建、京能、首開、中海、天恒、城建等七家企業(yè)。
上述地塊條件比較優(yōu)渥,吸引了多家房企積極競拍,當時僅用了10分鐘、28輪競價,就觸達該地塊的地價上限,隨后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。上述7家房企參與搖號,而東方雨虹最終幸運拿地。
顯而易見,“馬甲”拿地并不公平,但兩家公司是否在“賽前”就已經(jīng)協(xié)商一致,很難界定。
值得注意的是,東方雨虹參與土地競拍的子公司北京虹曦置業(yè)有限公司,在2023年3月1日成立,經(jīng)營許可范圍為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”,該子公司拿地后成立的建設主體公司虹豐置業(yè)雖然認繳注冊資本42億元,但實際繳納注冊資本僅50萬元,所以在轉(zhuǎn)讓公司95%股權時,協(xié)議金額只需47.5萬元。
前后梳理來看,這一步步的設計,使得轉(zhuǎn)讓地塊的流程格外簡單。
所以,中海會支付40億土地款嗎?截至發(fā)稿時,中海方面尚未公開回復。
02、賬面資金縮水60%,
“防水一哥”股權激勵能變現(xiàn)嗎?
東方雨虹成立已近30年,在防水涂料行業(yè)中屬龍頭,業(yè)內(nèi)稱“防水一哥”,曾創(chuàng)造過上市14年市值上漲近300倍、總市值上千億的佳績,因為參與了北京水立方、鳥巢、奧運村等重點工程項目積累品牌認知度。
如今,防水一哥冒著涉嫌“馬甲拿地”的風險去爭取客戶的長期合作,這究竟是為什么?要知道,東方雨虹早在獲得上述地塊的時候就提到,“擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩(wěn)定深度的業(yè)務合作關系?!?/p>
看看東方雨虹目前的經(jīng)營現(xiàn)狀或許能了解一二。
截至2023年三季度末,東方雨虹三大現(xiàn)金流均告負,其中經(jīng)營性現(xiàn)金流負47億元,期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅32.72億元,相比2022年底縮水近65億元,大降66.41%。
來源:企業(yè)預警通數(shù)據(jù)
此外,東方雨虹應收賬款高達151億元,事實上,從2022年6月30日數(shù)據(jù)至今,東方雨虹每個季度的應收款都在100億以上。
高額的應收款也讓投資者擔心是否會有壞賬、計提減值風險,對此,東方雨虹董秘回復投資者稱,“公司應收款項綜合賬齡較短且產(chǎn)生壞賬損失的可能性較低”。
此外,東方雨虹貨幣資金僅41.63億元,2022年底時還有105.4億元,縮水超60%。而短期借款和一年內(nèi)到期非流動負債卻有56.52億元。
2021年,東方雨虹為解決資金問題,推出員工持股計劃,共1411人參與,籌集自有資金13.8億,公司還加了1倍杠桿,通過海通證券融資27.6億購買了4947萬股份,成交價格為歷史高點之一2021年3月26日的收盤價 50元/股附近。這筆員工持股計劃,有約1/3的股份來自李衛(wèi)國,其通過大宗交易以53.79元/股賣給員工1500萬股,價值超8億。
但當年的“股權激勵”如今卻面臨著虧損的風險。
此前公司實控人李衛(wèi)國承諾,為參與本次員工持股計劃的員工資金提供兜底補足和年化利率低于8%時的對應補償。此次員工持股計劃的成本均價約55.78元/股,而公司目前股價較2021年6月初的高點已跌超60%。
近一個月以來,東方雨虹股價持續(xù)下跌,11月17日收盤價格僅22.5元,與今年高點相比跌幅近50%,今年以來市值蒸發(fā)超200億元。而相比兩年前的歷史性高點,市值從1600億跌到了578億,縮水了上千億元。
目前,員工持股計劃仍有2000多萬股在手,當時成交總金額為 27.59億。粗略估算,這部分員工持股計劃的股價跌幅達58.8%,微博上還建立了相關話題“東方雨虹1400多名員工浮虧超15億”。
來源:微博
03、“常德首富”李衛(wèi)國財富縮水85億,計劃發(fā)債融資20億
東方雨虹董事長李衛(wèi)國出生于湖南常德桃源縣,大學畢業(yè)后被分配至長沙縣職業(yè)中專擔任教師,1992年調(diào)任至湖南省統(tǒng)計局,端上了“鐵飯碗”。
1995年,李衛(wèi)國遞交辭呈投身商海。經(jīng)過20多年的發(fā)展,東方雨虹在防水領域風生水起,在鳥巢、水立方、大興機場、港珠澳大橋、京張鐵路等國家重大基建項目背后,都有李衛(wèi)國和東方雨虹的身影。
得益于大基建紅利,東方雨虹于2008年成功登陸資本市場,從此一路大舉擴張。自2008年上市以來,其營收和凈利均保持了連續(xù)14年增長。2008年-2021年,東方雨虹的總資產(chǎn)從6.6億元一路飆升至497.33億元。
尤其是2017年到2019年間,東方雨虹年營收增長均在30億以上,在2019年則突破40億元,確立了國內(nèi)防水涂料龍頭地位。
2022年“胡潤百富榜”中,李衛(wèi)國以255億元財富排名榜單第207位,成為防水行業(yè)首富。這是李衛(wèi)國第13次登上“胡潤百富榜”,登榜年度為2009年-2011年和2013年-2022年。
不過,在2021年的榜單中,李衛(wèi)國以340億元財富排在第175位。相比2021年,李衛(wèi)國2022年的個人財富縮水85億元,排名下降32位。
去年,這位本已隱退幕后的東方雨虹創(chuàng)始人回歸,在2022年業(yè)績發(fā)布會上,李衛(wèi)國提出了“2022年營收400億的企業(yè)目標”。面對投資者的提問,更是表示自己充滿信心。
不過,受房地產(chǎn)行業(yè)不景氣等因素影響,東方雨虹的業(yè)績也受到影響。2022年,東方雨虹營收和凈利遭遇了上市后首次下滑,凈利甚至近乎腰斬。全年實現(xiàn)總營收312.44億元,同比下滑2.26%;歸母凈利潤21.2億元,同比下滑49.57%。
來源:Wind
香頌資本執(zhí)行董事沈萌沈萌認為,東方雨虹屬于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的配套下游產(chǎn)業(yè),當房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售等數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅度下滑,必然會導致東方雨虹等下游產(chǎn)業(yè)的業(yè)績不佳。
隨著部分房企出現(xiàn)財務資金鏈問題,建材行業(yè)也面臨較大的壞賬風險。在下游需求銳減的同時,東方雨虹還面臨賬款難回的問題。最近3年,其應收賬款持續(xù)增長,2020年-2022年分別為61.01億元、87.64億元、108.79億元,同比增長分別為8.26%、43.64%、24.13%。
今年上半年,東方雨虹的應收賬款占營收比重約為81.18%,占流動資產(chǎn)比重約為44.82%,占總資產(chǎn)比重約為27.76%。
今年前三季度,東方雨虹業(yè)績略有好轉(zhuǎn),實現(xiàn)營業(yè)收入約253.6億元,同比增長8.48%。歸母凈利潤約23.53億元,同比增長42.22%。但應收賬款仍然高企,前三季度應收賬款高達151億元。
建筑材料行業(yè)往往對房企開發(fā)商依賴度較高,更容易出現(xiàn)應收賬款偏高等問題。
不過,半年報顯示,應收賬款的關聯(lián)方多為建材公司。東方雨虹也多次在互動平臺披露,公司與恒大、融創(chuàng)、碧桂園無大額債權債務關系。
面對超百億應收賬款,東方雨虹選擇發(fā)行票據(jù)應對。今年6月,公司宣布擬發(fā)行2023年應收賬款資產(chǎn)支持票據(jù),總發(fā)行規(guī)模不超過20億元。此外對應收賬款計提的壞賬準備比例不到10%,壞賬準備合計金額約為3.38億元。
在沈萌看來,房地產(chǎn)市場目前僅僅是在供給端出現(xiàn)政策調(diào)整,而需求端依然低迷,防水業(yè)務并沒有徹底走出需求低迷的局面,而大面積的房地產(chǎn)開發(fā)商陷入財務危機,對其現(xiàn)金流的安全性會進一步造成壓力。
“防水一哥”能憑借40億土地資源換取多少業(yè)務呢?我們持續(xù)關注,歡迎評論區(qū)留言討論。