界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
樓市熱點(diǎn)城市杭州的土拍規(guī)則也大幅調(diào)整，部分地塊取消地價(jià)上限。
11月9日，杭州新掛牌了10宗宅地，總起價(jià)128.7億元。其中3宗位于余杭區(qū)，2宗位于拱墅區(qū)，另外蕭山寧圍、下沙中心區(qū)、臨平、臨安和富陽(yáng)各1宗。
從本批次地塊出讓規(guī)則看，所有地塊均沒(méi)有出現(xiàn)“上限價(jià)格”的描述。這意味著，杭州土拍規(guī)則也將重回“價(jià)高者得”。
在此之前，杭州這幾年的宅地掛牌都設(shè)定土地上限價(jià)格，溢價(jià)率不高于12%。當(dāng)土地競(jìng)價(jià)未達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人；當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)線(xiàn)下公開(kāi)搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。
同時(shí)，部分地塊建成商品房后的“銷(xiāo)售限價(jià)”也取消，富陽(yáng)、臨安、臨平、錢(qián)塘四區(qū)房?jī)r(jià)不再設(shè)限；但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區(qū)依然保留限房?jī)r(jià)。
對(duì)于此次杭州土拍規(guī)則調(diào)整，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認(rèn)為，本次新房限價(jià)調(diào)整主要在外圍區(qū)域，主城四區(qū)以及蕭山、余杭依舊限房?jī)r(jià)，這些區(qū)域中的熱門(mén)板塊項(xiàng)目普遍流速較快，且項(xiàng)目熱銷(xiāo)與限價(jià)政策帶來(lái)的一二手房倒掛有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，如若放開(kāi)新房限價(jià)將對(duì)市場(chǎng)流速造成影響，有一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。富陽(yáng)、臨安、臨平、錢(qián)塘等放開(kāi)新房限價(jià)后，這些區(qū)域的價(jià)格將回歸市場(chǎng)邏輯，房企在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)也能夠更靈活制定價(jià)格。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年10月，杭州商品房成交量縮價(jià)漲。全市454個(gè)項(xiàng)目成交商品房6563套，環(huán)比縮減11.48%，同比縮減27.15%；成交均價(jià)34297元/平米，環(huán)比上漲18.08%，同比基本持平。
分物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，普通住宅成交5323套，成交均價(jià)為35536元/平米，環(huán)比上漲13.82%。231個(gè)實(shí)現(xiàn)成交的項(xiàng)目中，62個(gè)成交均價(jià)環(huán)比上漲，101個(gè)成交均價(jià)環(huán)比下跌。其中，錦上灣成交量較多，為412套；仁恒濱江園成交均價(jià)較高，為75747元/平米。
另一位杭州市場(chǎng)人士稱(chēng)，繼10月份大幅放松樓市限購(gòu)后，杭州此次在政策松綁層面又走了“大半步”，后續(xù)是否完全放開(kāi)土地限價(jià)，還有待市場(chǎng)反應(yīng)。
取消土拍限價(jià)，已成為當(dāng)前樓市的政策調(diào)整趨勢(shì)。在這之前，除四大一線(xiàn)城市外，包括杭蘇州、南京、成都、廈門(mén)、武漢、合肥等在內(nèi)的多個(gè)核心二線(xiàn)城市，已基本取消土拍價(jià)格上限，有些地塊也同樣取消了商品房限價(jià)。
今年9月底，自然資源部下發(fā)有關(guān)文件，文件建議各省市自然資源部主管部門(mén)，取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊容積率1.0限制等。
此后，陸續(xù)有城市開(kāi)始試點(diǎn)執(zhí)行。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在實(shí)行集中供地的22個(gè)重點(diǎn)城市中，目前已經(jīng)局部取消土地限價(jià)的有16城，分別是：成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無(wú)錫、天津、長(zhǎng)春、杭州、沈陽(yáng)；北京、上海及鄭州的部分地塊，目前還未取消土地限價(jià)。
9月20日，北京市掛出今年第三輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及19宗涉宅用地。此后有市場(chǎng)消息稱(chēng)，北京也將在部分地塊拍賣(mài)規(guī)則中取消限價(jià)。
但北京市規(guī)自委隨后回應(yīng)該消息不實(shí)，表示將將堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)決落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作目標(biāo)，繼續(xù)堅(jiān)持“房地聯(lián)動(dòng)”，確保首都房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
上海在近期掛出的年內(nèi)第三批供地中，土拍規(guī)則延續(xù)了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)、競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號(hào)的出讓方式，且首輪確定在12月初競(jìng)拍的8宗地塊均設(shè)置了最高限價(jià)。
這意味著，目前一線(xiàn)城市對(duì)于土地限價(jià)、樓市限購(gòu)政策的松綁仍然謹(jǐn)慎。
從目前已經(jīng)取消土地限價(jià)城市的土拍效果來(lái)看，核心地塊的熱度有所提升，不僅溢價(jià)率提升，甚至有些城市還創(chuàng)下了新的最高樓面地價(jià)紀(jì)錄。
11月2日，合肥舉行了取消土地限價(jià)后的第一次土拍，這是合肥土地競(jìng)拍規(guī)則時(shí)隔7年后再次以“價(jià)高者得”確定競(jìng)買(mǎi)人。
最火的濱湖區(qū)BK202305號(hào)地塊，由國(guó)企安徽高速地產(chǎn)以總價(jià)33.88億元競(jìng)得，單價(jià)2876萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率達(dá)到44.89%。該地塊不僅溢價(jià)率高，土地單價(jià)也打破了合肥的新記錄。
廈門(mén)在取消土地限價(jià)后，也一定程度上提升了土拍熱度。11月7日，廈門(mén)首塊取消限價(jià)的地塊在開(kāi)拍后，由本地國(guó)企建發(fā)房產(chǎn)直接加價(jià)1億元，最終以48.4億元競(jìng)得。
市場(chǎng)分析認(rèn)為，這些熱點(diǎn)城市逐步取消地價(jià)上限后，部分優(yōu)質(zhì)地塊的成交溢價(jià)率將會(huì)明顯提高，競(jìng)拍熱度也會(huì)提升，有利于緩解當(dāng)前土地市場(chǎng)的低迷情緒。但也會(huì)讓土地市場(chǎng)更分化，非核心區(qū)的地塊基本會(huì)以低溢價(jià)或底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)流拍。