界面新聞記者 | 王婷婷
在國家大力推進(jìn)“租購并舉”的背景下，住房租賃行業(yè)正迎來新的發(fā)展機遇。
10月以來，上海有多個新的住房租賃項目入市，如自如資管旗下的楊浦暉盛自如寓、華潤置地旗下的慧智·有巢國際公寓社區(qū)、上海悅虹人才公寓等。此外，樂乎近期也推出“樂乎公寓·酒店”品牌，要更精準(zhǔn)瞄向年輕人群體。
在運營業(yè)績方面，作為全國規(guī)模最大的集中式公寓運營商，萬科泊寓自今年6月起已實現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正，9月份實現(xiàn)累計權(quán)益凈利潤回正，預(yù)計今年內(nèi)將實現(xiàn)整體盈利。這也讓其他運營方看到了長租公寓業(yè)務(wù)的盈利前景。
更關(guān)鍵的是，隨著保障性租賃住房資產(chǎn)證券化的打通，吸引了越來越多的長租公寓品牌運營商加入到保租房的建設(shè)中，租賃住房市場規(guī)模迅速擴張，項目的資產(chǎn)價值也越發(fā)得到凸顯。
住房租賃賽道開始熱鬧起來了。
量、質(zhì)齊升
在行業(yè)高速發(fā)展過程中，租賃住房市場競爭激烈，更需要管理規(guī)范化。近期上海集中入市的多個新項目運營主體多樣，既有民營企業(yè)、央企、上海本地國企，還有地方政府與企業(yè)合作的模式，整體呈現(xiàn)出量、質(zhì)齊升的態(tài)勢。
11月8日，上海浦東新區(qū)中部迎來最大規(guī)模的租賃社區(qū)入市，華潤置地旗下的慧智·有巢國際公寓社區(qū)推出2600余套房源，包含一居室、兩居室及一室一廳三種戶型，項目總建面約15.6萬平方米，包括13棟住宅樓及1棟配套商業(yè)。
該項目是2023年上海浦東新區(qū)的首批人才公寓項目，位于浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)，咸塘浜以西，滬南公路以東，鶴濤路以北，距離地鐵18號線鶴濤路站50米，交通便捷。
華潤有巢公寓相關(guān)人士告訴界面新聞，公寓租賃的申請要求中，需在本地就業(yè)，驗證方式是確認(rèn)繳納社保記錄，“門檻較低，基本上大部分在滬就業(yè)青年都可以租?！?/p>
該項目的租金價格區(qū)間在1800-3000元/月。符合相關(guān)條件的租客，還可提取住房公積金用來支付租金，最高可提取4500元/月，可有效緩解城市新青年住房壓力。
在浦東項目開業(yè)之前，有巢公寓在閔行區(qū)的悅虹人才公寓綠苑路店已經(jīng)在10月16日開業(yè)。較之慧智·有巢國際公寓社區(qū)，悅虹人才公寓綠苑路店體量相對更小，可租房源450套，總面積約40417平方米，由閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)人民政府與華潤置地有巢聯(lián)合運營。
在有巢公寓上海悅虹人才公寓綠苑路店開業(yè)的前一天，自如資管在上海也上線了楊浦暉盛自如寓。項目位于楊浦區(qū)包頭路，共推出房源總量為150套，租金價格為3999-5399元/月，以Loft戶型為主。
據(jù)界面新聞了解，該項目屬于上海城市更新項目，是由上海老舊商場物業(yè)重新定位轉(zhuǎn)型而來，從項目定位、設(shè)計咨詢、軟裝供應(yīng)鏈到項目運營等進(jìn)行了更新升級。
10月27日，由上海市閔行資產(chǎn)投資經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司下屬企業(yè)閔鑫工業(yè)有限公司聯(lián)合華住集團(tuán)城家公寓，通過存量房屋改建完成的華坪路5號租賃住房轉(zhuǎn)化項目“城家公寓上海江川路店”入市。
該項目位于華坪路5號，整體項目共2棟，建筑面積約4471平方米，可提供107套住房，戶型為20-28平方米。公寓前身為舊廠房及外來務(wù)工人員居住地，經(jīng)過2年多籌建和改造，更新為人才公寓。
在一線城市中，上海的住房租賃市場不僅規(guī)模體量大，這兩年發(fā)展也迅速。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止今年10月底，北上廣深集中式公寓總規(guī)模累計近63.7萬間。從環(huán)比情況看，北京和深圳相對穩(wěn)定，上海由于多個新項目入市，環(huán)比數(shù)據(jù)漲幅較大，達(dá)到7%，總規(guī)模已達(dá)到24.5萬間。北京、廣州集中式公寓規(guī)模集中在8-9萬間，發(fā)展規(guī)模相對平緩。
從整體趨勢來看，上海住房租賃市場仍走在全國前列。
REITs注入活力
資本市場對住房租賃行業(yè)的認(rèn)可和大力支持，也給了參與企業(yè)更多動力。
華潤有巢住房租賃總經(jīng)理陳嘉表示，正是因為去年在上海兩個保租房項目成功發(fā)行REITs，更加堅定了有巢加大布局上海市場的決心，繼續(xù)滿足青年租房群體的多元居住需求。
毫無疑問，金融領(lǐng)域?qū)ψ赓U領(lǐng)域融資支持力度加大，尤其是推動保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，是當(dāng)前住房租賃市場活躍的重要原因之一。
今年以來，各項利好政策還在持續(xù)加碼。
8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，明確加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。隨后央行也明確提出，要穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。
在保障性租賃住房REITs方面，上交所也出臺了發(fā)行保障性租賃住房REITs的指引性文件，將加快推動保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行。
實際上，去年就已經(jīng)有4單保障性租賃住房REITs成功上市，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT。
去年12月8日，證監(jiān)會副主席李超在長三角REITs論壇上致辭時表示，將推進(jìn)多層次REITs市場建設(shè)，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房等領(lǐng)域。
這4單保租房REITs的成功上市，以及證監(jiān)會對于將REITs試點范圍擴大至市場化長租房領(lǐng)域的發(fā)聲，讓長租公寓運營商看到了構(gòu)建“投融建管退”商業(yè)閉環(huán)的希望，也加速了新玩家的入局。
以建行為例，此前曾宣布，其以北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目作為底層資產(chǎn)的公募REITs項目獲發(fā)改委受理。
11月2日，國泰君安城投寬庭保租房REIT正式獲證監(jiān)會及上交所受理，是迄今為止規(guī)模最大的保租房REIT。
公開資料顯示，該基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目的資產(chǎn)范圍是上海城投集團(tuán)旗下城投寬庭品牌經(jīng)營的保租房資產(chǎn)江灣社區(qū)、光華社區(qū)。
上海城投集團(tuán)表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs為保障性租賃住房資產(chǎn)提供了上市通道和資本金來源，有助于廣泛吸納各類社會資金共同參與保租房建設(shè)，擴大區(qū)域投資，優(yōu)化投融資結(jié)構(gòu)?！绊椖堪l(fā)行有助于集團(tuán)實現(xiàn)輕重資產(chǎn)分離，滾動做大保租房投資規(guī)模?！?/p>
據(jù)不完全統(tǒng)計，除了城投寬庭保租房REIT、建行住房租賃REIT，目前擬申報發(fā)行的保租房REITs還有5只，分別為青島房投REIT、上海臨港科技城REIT、北京昌平包租房REIT、天津濱海新區(qū)保障房REIT和南京軟件谷菁英公寓公募REIT。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在租賃住房資產(chǎn)管理的全生命周期中，品牌運營商的業(yè)務(wù)邊界越來越清晰，即不斷地降本增效，一方面創(chuàng)新業(yè)務(wù)提升溢價上線，另一方面精細(xì)化運營控制成本下線。
在不動產(chǎn)金融邏輯的框架下，國內(nèi)的住房租賃行業(yè)再被注入新的活力。這對于參與其中的運營商而言，注重利潤最大化和品牌價值塑造將變得尤為重要。