文｜酒店觀察網(wǎng)
今年旅游需求爆發(fā)，帶動酒店平均房價大漲，而且漲得有點(diǎn)離譜。雖然這可能是一個偶然現(xiàn)象，但酒店房價的價格中樞上漲，可能僅僅只是一個開始而已。
這一次的漲價由三個方面因素共同驅(qū)動，屬于十年一遇的漲價。我們可以先對比一下美國的酒店房價歷史。
1、美國酒店房價上漲歷史
美國酒店ADR從1900年代的2美元增長到1990年代的60美元。疫情前，已經(jīng)達(dá)到了130美元左右。
但是從圖中也能看到，房價上漲并不是線性的，某個10年里可能會下降，某個10年里可能是溫和上漲，而某個10年里可能會上漲很多！
比如，1910年代和1940年代，由于世界大戰(zhàn)爆發(fā)，出行需求受到抑制，ADR下降；
1950年代，1960年代，1980年代由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，疊加消費(fèi)升級，房價上漲近一倍；
1990年代和2000年代經(jīng)濟(jì)雖然不錯，但遭遇了金融危機(jī)，上漲較為溫和，分別上漲了50%和20%。
1970年代，由于高通脹，ADR上升幅度也達(dá)到了一倍左右。
由此可見，拉長周期看，酒店的房價勢必會不斷上漲。長期上漲的動力主要取決于成本！而成本的上漲主要取決于通脹率的高低。
美國100多年房價的平均年化上漲幅度是3.5%左右。大概也就比通脹率高一點(diǎn)點(diǎn)。然而房價短期的波動收供需影響大，而且波動會很劇烈。
因此，判斷酒店房價的走勢，需要從長周期和短周期兩個角度來考慮。
2、短周期來看，中國酒店房價的上升不是線性的
咱們可以回顧一下過去房價的變化，除非遇到疫情和經(jīng)濟(jì)危機(jī)這樣的特殊事件，房價的走勢大都是不斷上升的過程。但上升有快，有慢。快的時候，上升斜率很陡峭，慢的時候則好幾年都在震蕩。
以2010年到現(xiàn)在的走勢來看。2010年到2012年上升很快。然后就是緩慢上升。
往前回顧，90年代兩次大的通脹之后，房價上漲也很迅猛；然后是98年-2000年之后，房價也有一波快速上漲。快速上漲的背后都有一個共同的原因：貨幣寬松或者通脹率攀升。（引發(fā)通脹的原因不僅僅是貨幣寬松）
因此，假如貨幣寬松，房價在未來兩年內(nèi)出現(xiàn)攀升的概率就很高！等上升到一個平臺后，房價可能會震蕩好幾年。等到下一次貨幣寬松，又會出現(xiàn)躍升式的上漲。
3、貨幣寬松正在進(jìn)行時
過去一年多時間，我國的M2一直出較高的位置，達(dá)到了12%左右。很多人都在擔(dān)心通脹要來了。但CPI卻不斷下降，甚至出現(xiàn)通縮的跡象。
這主要是因為央行雖然在有意寬松，但錢始終沒有流入實體經(jīng)濟(jì)。
我國央行釋放貨幣只能以債務(wù)的方式。央行先將錢釋放到商業(yè)銀行，商業(yè)銀行再通過貸款的方式借給企業(yè)或者居民。疫情之后，由于信心不足，負(fù)債率過高，企業(yè)和居民都不愿意貸款，所以錢就始終流不出來。
這個卡點(diǎn)一直堵了一年多都沒有疏通。
直到最近中央政府開始擴(kuò)大財政赤字目標(biāo)，發(fā)放上萬億國債才疏通。（明年還會繼續(xù)寬松）換句話說，企業(yè)和居民不敢往前沖，只有中央政府帶頭沖了。
商業(yè)銀行購買國債，中央政府拿到錢，轉(zhuǎn)移給地方政府。地方政府帶頭“消費(fèi)”?。ㄒ簿褪巧匣椖浚╁X就流進(jìn)了實體。可別小看這萬億國債，它是帶著杠桿的，可以把力量放大好幾倍。
舉一個例子，A是開面包店的，他跟銀行貸款1萬買了面粉。面粉商收到1萬后，又存進(jìn)了銀行，銀行可以拿著這1萬繼續(xù)放貸。
這就是派生出來的貨幣。
當(dāng)然，由于有存款準(zhǔn)備金率的限制，銀行不能無限循環(huán)下去，但現(xiàn)在的貨幣乘數(shù)是8倍！這個杠桿效應(yīng)也是很大的?？吹竭@里，我們就能明白為什么之前央行放了那么多水CPI不升反降了。
現(xiàn)在水找到了流出去的水管（財政寬松），可以想見，在未來的兩年內(nèi)，通脹率勢必會抬升。（回到2%-3%，但也可能會沖到更高）于是酒店的各項成本都會增加，最終傳遞到酒店房價上。
我們可以看到的是，歷史上有兩次明顯的財政寬松，一次是98年到2000年為了應(yīng)對亞洲金融危機(jī)和國企下崗潮，另一次是2008年金融危機(jī)后的4萬億計劃。
這兩次財政寬松后，都伴隨酒店房價的快速上升。我們還可以回顧一下工資和物價的變化。
95年之前，萬元戶是稀有物種，那時月薪不足500元。記得那會一碗重慶小面才1塊錢左右。95年之后，萬元戶基本被兩次大通脹消滅掉。2000年以后，工資普遍在千元以上。好多商品的價格都翻倍了。2008年以后，月薪萬元開始越來越多，一碗面的價格也得七八塊了。
總之，雖然通脹如同溫水煮青蛙，一直在緩慢的推升物價，但在貨幣寬松的年份，可能會迎來一個脈沖式上漲，然后又繼續(xù)溫水煮青蛙。
由于現(xiàn)在央行的貨幣已經(jīng)投放出去了，而且明年還會繼續(xù)投放。等到貨幣在實體經(jīng)濟(jì)中流動起來，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，我們很可能會看到酒店房價會上一個臺階，結(jié)束2012年以來的震蕩格局。
4、不同酒店的漲價幅度不同
酒店房價長期趨勢主要取決于通脹率，但中短期跟供需相關(guān)度更高。2012年以來，五星級和四星級酒店的房價中樞不斷走低；三星級和二星級酒店則緩慢上升。
似乎看起來中高端酒店的供需關(guān)系上更加不占優(yōu)勢。但回顧這幾年各星級酒店的數(shù)量變化，就能發(fā)現(xiàn)不是那么回事。
四星和五星級酒店的數(shù)量雖有收縮，但變化不大。三星及以下酒店的數(shù)量收縮得很厲害。由此可見，中低端酒店的競爭更加殘酷。供需更加不平衡。
房價穩(wěn)定可能有兩個原因：
1.出清掉落后產(chǎn)能，間接推動平均價格；
比如一家酒店房價是300元，另一家是400元。兩家平均是350元。
但第一家倒閉后，平均價格就成了400元。
2.利潤空間太小，不能再降價。
我們認(rèn)為第一個原因可能占主導(dǎo)?，F(xiàn)在中低端酒店的數(shù)量大幅低于2019年，一旦出行需求增加，就能看到短期房價的暴漲。換句話說，由于中低端酒店供給收縮更嚴(yán)重，當(dāng)通貨膨脹率上升時，他們的房價波動可能會更大。
5、房價上漲會迎來短期的利潤增長
物價上漲傳遞到酒店的成本端需要一定的時間。其中傳遞最慢的是員工工資。而物價上漲會很快反映在房價上。
因此，在房價上漲的初期，酒店的利潤率會有所提升。但隨著成本端開始上升，利潤率就會降低。在房價上漲的初期，由于出現(xiàn)了賺錢效應(yīng)，所以競爭者會增加，導(dǎo)致供給不斷增加。
一旦增加到臨界點(diǎn)，供需平衡就會被打破。到時候，房價就會像2013年到2016年那樣來回震蕩，不再上升。
至少我們看到，二季度酒店的數(shù)量開始觸底回升了。一場供給追趕需求的比賽正式開啟。最近這兩年會是酒店的蜜月期，既享受貨幣寬松帶來的紅利，也占據(jù)了供需關(guān)系的優(yōu)勢。
換句話說，長周期通脹率推升房價和短周期供需關(guān)系推升房價發(fā)生了共振。