界面新聞記者 | 趙一帆
昔日需求火熱、創(chuàng)業(yè)團隊此起彼伏的共享辦公市場正在走向轉(zhuǎn)折點。
曾被視為共享辦公鼻祖的WeWork被傳計劃最早于本周申請破產(chǎn)，早于WeWork成功上市的國內(nèi)頭部共享辦公平臺優(yōu)客工場也于今年7月被法院列為“老賴”。除此之外，如氪空間、納什空間等曾躋身過行業(yè)頭部的企業(yè)紛紛被曝大幅裁員、無法按時交租等消息。
平臺企業(yè)面臨的巨大壓力，也在市場規(guī)模上有所體現(xiàn)。據(jù)國家信息中心發(fā)布的報告顯示，共享辦公領(lǐng)域市場交易規(guī)模是七大共享經(jīng)濟市場（生活服務(wù)、生產(chǎn)能力、知識技能、交通出行、共享辦公、共享住宿、共享醫(yī)療）中萎縮最為嚴(yán)重的領(lǐng)域，從2019年巔峰時的227億元暴跌到2022年的132億元，同比下降37.7%。
但在界面新聞記者實地探訪時發(fā)現(xiàn)，位于北京的兩處WeWork中國辦公地幾乎滿員運行，現(xiàn)場銷售人員也表示，“兩人間非常搶手，已經(jīng)被訂光了，四人間還只剩下5個。”
這不禁讓人產(chǎn)生疑問，共享辦公行業(yè)是真的成熟起飛了，還是疫情后暫時的需求回暖？
據(jù)界面新聞記者了解，部分共享辦公企業(yè)自稱為“科技企業(yè)”，但其實市場對此并不買賬。從商業(yè)模式來看，原本的共享辦公企業(yè)可以被理解為“二房東”，其實就是先自己租賃寫字樓，再裝修成辦公室，出租給有辦公需求的企業(yè)或個人來賺取租金。
這也意味著，單一依靠租金的盈利結(jié)構(gòu)和前期巨額的支出成本導(dǎo)致這一類企業(yè)抗風(fēng)險能力很弱。
首先，企業(yè)入住率和租金定價的高低很大程度上決定了租金收入的多少。
疫情期間，遠程辦公、門店臨時關(guān)閉等因素導(dǎo)致辦公需求大幅減少。以優(yōu)客工場為例，其在財報中表示，公司整體入住率從2020年的77%下降至2022年的51%，入住率的降低引發(fā)了企業(yè)收入降低的連鎖反應(yīng)。
此外，共享辦公企業(yè)入住率還會依賴于大企業(yè)，這就導(dǎo)致其單一的盈利結(jié)構(gòu)風(fēng)險進一步加大。
曾在共享辦公行業(yè)任職多年的李澤透露，“大企業(yè)可以直接租下一層樓，相較小企業(yè)或個人，與大企業(yè)簽約收益能高很多?！边@在優(yōu)客工場財報中也有所體現(xiàn)，入住率要依賴大型企業(yè)成員維持，而大型企業(yè)的租金可以占到年總凈收入的7%?！矮@客小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者即使投入了很高宣發(fā)成本，但最終轉(zhuǎn)化率很低，就算能夠與中小客戶簽約成功，他們所占的收入占比也不大。”李澤說。
其次，租金定價的上下浮動在一定程度上也受到樓宇整體租賃狀況影響。疫情期間，由于員工到達辦公室次數(shù)減少，許多企業(yè)通過縮小辦公空間來壓縮成本，寫字樓空置率上升則進一步促使租金下跌。
包括共享辦公企業(yè)在內(nèi)的所有寫字樓都在通過降價來吸引租客，租金定價減少使得企業(yè)盈利空間再次被擠壓。根據(jù)李澤提供的數(shù)據(jù)，在需求最旺盛的2018年，某品牌在北京望京酒仙橋商圈的辦公室價格在10.5元/平米·天，但現(xiàn)在同商圈的辦公室價格于近期下探到了6.5元/平米·天。
通常共享辦公企業(yè)與房東簽訂的房屋租賃合同普遍長達十年，如果租金單價持續(xù)下跌，那企業(yè)凈收入勢必會受到很大影響。
共享辦公除了前期需要投入巨大成本，后期也需要保持穩(wěn)定投入，當(dāng)中的費用涉及場地租金外、裝修費、管理費、水電費等。根據(jù)優(yōu)客工場財報，在開業(yè)前辦公空間通常有3-5個月的空置期，用于裝修和其他準(zhǔn)備工作，若宣傳效果不佳，沒有吸引到新會員的加入或維持現(xiàn)有會員規(guī)模，這一空置期還會比預(yù)期時間更長。
“共享辦公作為一個重資產(chǎn)行業(yè)，想要實現(xiàn)規(guī)?；c保證現(xiàn)金流本身就是矛盾的。”李澤說。
多重因素下，共享辦公行業(yè)進入洗牌期，資本市場也開始回歸理性。
截至發(fā)稿時，WeWork估值從巔峰時期的470億美元，到如今的不足一億美元，跌幅達到了驚人的99%。與WeWork一樣，優(yōu)客工場至今仍未實現(xiàn)盈利，其市值也從6.18億美元一度縮水到現(xiàn)在的172萬美元。
對于仍然留在牌桌上的企業(yè)來說，抓緊尋找新出路、實現(xiàn)扭虧為盈是活下來的唯一辦法。
李澤表示，創(chuàng)富港算是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營狀況比較好的，除了核心商圈，位置較偏、環(huán)境較差的乙級寫字樓也在其選址標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，而另一家企業(yè)雷格斯與房東簽訂的租賃合同相對合理和規(guī)范。不過，很多共享辦公企業(yè)經(jīng)常為了搶場地，隨意降低價格或者許諾給房東一些其他附加內(nèi)容，激烈競爭下不斷向下突破的條款也為這類企業(yè)帶來了更多的潛在風(fēng)險。
目前來看，許多公司都推出了增值服務(wù)，比如雷格斯為抓住有遠程辦公需求的大客戶，推出了高端辦公空間的新業(yè)務(wù)線?！昂芏嗍澜?00強企業(yè)有租賃多個辦事處的需求，雷格斯會提高店面的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以符合客戶需求，因此定價也會比較高?！崩顫烧f。
值得注意的是，已經(jīng)爆雷的優(yōu)客工場也曾向客戶提供U Plus服務(wù)（包括招聘、法律、營銷等），服務(wù)推出后雖然會員數(shù)量有所上漲，但仍未從根源幫助其避免成為被執(zhí)行人的結(jié)局。
而WeWork中國已在2020年末與WeWork美國總部分離，擁有獨立經(jīng)營管理能力。為擺脫同質(zhì)化競爭、適應(yīng)本土化市場，WeWork中國今年也推出了一站式、全生命周期的辦公解決方案，如企業(yè)初創(chuàng)期幫助其進行工商注冊，快速擴張期提供獵頭顧問等服務(wù)。
從行業(yè)整體來看，中國共享辦公市場規(guī)模雖需求放緩，但仍有一定增長空間。李澤表示，“如何提高疲軟市場下的獲客能力，打磨出效益更高的盈利模式、滿足客戶多樣化的需求，將成為未來競爭的主要發(fā)力點。”