界面新聞記者 | 王婷婷
樓市“金九銀十”已畫上句號，出險房企的化債之路還在繼續(xù)。
下半年以來，隨著房地產(chǎn)利好政策不斷出臺，多家房企相關(guān)境內(nèi)債展期方案均獲表決通過，在境外債重組方面，正榮、龍光、旭輝等房企也在逐步推進。
11月1日晚間，正榮地產(chǎn)（06158.HK）公布了境外整體債務(wù)管理方案的進展及業(yè)務(wù)更新。公告顯示，正榮地產(chǎn)與持有約占公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)及永續(xù)證券未償還本金總額27.1%的債權(quán)人特別小組成員訂立重組條款書。
據(jù)正榮地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)，截止今年6月30日，這家公司在境外的有息負債總額約為39億美元。包括本金總額約34億美元的美元及人民幣票據(jù)、總額2億美元的永續(xù)證券、由正榮地產(chǎn)擔(dān)保的總額為700萬美元的票據(jù)及總額約3億美元的其他擔(dān)保和非擔(dān)保銀行及其他金融債務(wù)。
正榮地產(chǎn)此次境外整體債務(wù)管理方案框架主要包括四點，分別是置換票據(jù)、確定重組生效日的安排、擔(dān)保方式以及將公司若干資產(chǎn)處置的部分所得款項凈額用于新票據(jù)的特定強制贖回或回購。
根據(jù)公告，正榮將向境外債權(quán)人提出將其境外債務(wù)及應(yīng)計但未付利息置換為4個系列新的美元計價的優(yōu)先票據(jù)，期限為4-7年，自2024年1月1日的基準(zhǔn)日起計算，4個系列新票據(jù)的初始本金總額應(yīng)與計劃債權(quán)人新票據(jù)總額相等。
其中，第一系列初始本金額2.37億美元，期限4年，年利息5%（以現(xiàn)金支付）或6%（以實物支付），半年付息一次，如有任何額外計劃范圍內(nèi)債務(wù)，則另加5.6%額外金額。
第二系列初始本金額8.53億美元，期限為5年，年利息5%（以現(xiàn)金支付）或6%（以實物支付），半年付息一次，如有任何額外計劃范圍內(nèi)債務(wù)，則另加20.1%額外金額。
第三系列初始本金額12.79億美元，期限為6年，年利息5.5%（以現(xiàn)金支付）或6.5%（以實物支付），半年付息一次，如有任何額外計劃范圍內(nèi)債務(wù)，則另加30.2%額外金額。
第四系列初始本金額將為18.63億美元，期限為7年，年利息6%（以現(xiàn)金支付）或7%（以實物支付），半年付息一次，如有任何額外計劃范圍內(nèi)債務(wù)，則另加44.0%額外金額。
而作為重組代價，計劃債權(quán)人和永續(xù)證券持有人將有權(quán)就每1000美元，獲得第一系列新票據(jù)本金額中的33.6美元，第二系列新票據(jù)本金額中的201.5美元，第三系列新票據(jù)本金額中的302.2美元和第四系列新票據(jù)本金額中的440.4美元。
此外，正榮地產(chǎn)表示，將以現(xiàn)金向同意受重組支持協(xié)議條款約束的債權(quán)人支付同意費用，并向其分配第一系列新票據(jù)中1億美元（如適用）的按比例份額。而且，正榮將以公司若干資產(chǎn)為新票據(jù)提供擔(dān)保。
對于此次進展，正榮地產(chǎn)表示，公司提出的不包括任何本金削減的境外整體債務(wù)管理方案建議，如果得到債權(quán)人接納及相關(guān)司法機關(guān)的批準(zhǔn)，相信將為公司提供足夠的財務(wù)靈活性及充裕時間以穩(wěn)定業(yè)務(wù)，同時與獨立國際財務(wù)顧問估計的清算情景相比，也為債權(quán)人提供更佳的回收價值。
除了正榮地產(chǎn)外，龍光地產(chǎn)也在11月1日向債券持有人發(fā)出了一份擬定的境外債重組方案，涉及境外債最多達到25.33億美元。
據(jù)澎湃新聞，這份方案包括對境外債務(wù)中最多13.33億美元的債券本金按照8.5折支付；在債轉(zhuǎn)股的方案中，最多6億美元的債轉(zhuǎn)股，價格為3港元/股；對最多6億美元的債務(wù)進行債轉(zhuǎn)股，價格為4.25港元/股，同時會給予5年期的優(yōu)先票據(jù)，在第3年支付首筆攤銷款；給予8年期的優(yōu)先新票據(jù)，在第4年支付首筆攤銷款。
相比起正榮、龍光兩家合計約64.33億美元債的重組初步方案出爐，早就公布境外債重組方案的旭輝也有了新進展。
一名參與旭輝路演的投資人告訴界面新聞，旭輝“短端削債、中期轉(zhuǎn)股、長期保本降息”的重組框架大方向已得到債權(quán)人認可，同意降負債，降杠桿，維持公司凈資產(chǎn)，保持經(jīng)營。
界面新聞了解到，旭輝的境外債重組方案目前還在就細節(jié)進行溝通，雙方皆致力于不斷縮小分歧，尋求兼顧各方利益的解決方案。
境內(nèi)債方面，旭輝年內(nèi)已完成3筆境內(nèi)公司債及CMBS展期工作，包括今年5月的“20旭輝01”、10月的“20旭輝03”及一筆CMBS，合計展期金額超過53億元。
目前，旭輝年內(nèi)到期的“21旭輝03”處于2個月寬限期內(nèi)，發(fā)行規(guī)模18.75億元，債券余額為8.8428億元，票面利率3.9%。最新債券公告顯示，旭輝擬于11月3日-6日召開召開債券持有人會議，審議展期議案。
在房地產(chǎn)整體融資層面，近期也有利好消息。10月底召開的中央金融工作會議首提房地產(chǎn)新監(jiān)管模式，出險房企或許也將迎來利好。
此次會議提到，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，“要健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱。”
多位分析人士認為，強調(diào)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，有利于化解行業(yè)已出險的房企風(fēng)險，通過支持需求端和供給端來重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信心。