界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
年內(nèi)政策端多次提及的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
10月26日，第一批消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出爐。據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)公開信息顯示，嘉實(shí)基金、華夏基金和中金基金上報(bào)了首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT以及中金印力消費(fèi)REIT。
其中，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購物中心REIT已申報(bào)至上交所；中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏華潤商業(yè)REIT已申報(bào)至深交所。
同日，華潤置地發(fā)布關(guān)于公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的建議分拆及在深圳證券交易所獨(dú)立上市的公告，明確華潤消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)為位于山東省青島市市南區(qū)山東路6號(hào)的購物商場，即青島萬象城。
華潤置地預(yù)計(jì)這支公募基金將募集69.78億元，在上市時(shí)，華潤商業(yè)資產(chǎn)將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購已發(fā)行基金份額總數(shù)約30%，公眾基金份額持有人持有70%基金份額。
印力消費(fèi)REIT，則是由萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)控股有限公司進(jìn)行，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城。
對(duì)此，印力集團(tuán)相關(guān)人士向界面新聞表示，公司的REIT項(xiàng)目剛剛提交，目前還在等待監(jiān)管部門受理批復(fù)，后續(xù)會(huì)有相關(guān)內(nèi)容發(fā)布，暫時(shí)不方便透露更多細(xì)節(jié)。
據(jù)界面新聞了解，華夏金茂購物中心REIT的底層資產(chǎn)為長沙覽秀城。
在此之前，包括華潤置地、百聯(lián)股份、天虹股份、萬科、萬達(dá)、首創(chuàng)鉅大、魯商置業(yè)、龍湖等企業(yè)均表達(dá)過申報(bào)商業(yè)REITs的意向。
以上海百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司為例，這家公司高管曾表示，對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs項(xiàng)目發(fā)行范圍，他表示“可喜可賀”，會(huì)為國內(nèi)公募REITs帶來更加多有活力的資產(chǎn)。
百聯(lián)股份還在7月13日發(fā)布公告，擬以項(xiàng)目公司持有的坐落于上海市楊浦區(qū)淞滬路8號(hào)的上海又一城購物中心項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行公募REITs。
龍湖在今年3月份也表示，REITs本身也是一個(gè)資本的增值變現(xiàn)過程，公司正極力提升項(xiàng)目的回報(bào)率，經(jīng)過這一兩年做好準(zhǔn)備以后，將有一批商場能夠具備發(fā)行門檻，同時(shí)能實(shí)現(xiàn)資本增值。
目前來看，物美、金茂、華潤、印力實(shí)現(xiàn)了“嘗鮮”。
RET睿意德華東區(qū)總經(jīng)理周長青告訴界面新聞，物美、金茂、華潤、印力等都是在商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)消費(fèi)方面的長期開發(fā)商運(yùn)營商，在運(yùn)營方面有一定基礎(chǔ)。
另一方面，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，無論從國家宏觀經(jīng)濟(jì)的需求，還是行業(yè)的發(fā)展，依然有巨大潛力。所以，對(duì)于目前已經(jīng)持有商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商來說，提升運(yùn)營能力，提前布局和打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，可以和資本市場建立更好的正向循環(huán)。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞指出，目前商辦等存量市場規(guī)模巨大，已經(jīng)沉淀了大量資金，盤活資金始終是商辦領(lǐng)域的痛點(diǎn)，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS的加快推進(jìn)有望解決這一難題。
在此之前，傳統(tǒng)商辦領(lǐng)域的退出方式就是大宗交易，但是由于交易金額較大，門檻高，因此整個(gè)市場交易的活躍度較低，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS的加快推進(jìn)，也有利于加快商辦存量市場交易的活躍度。
宋紅衛(wèi)認(rèn)為，從企業(yè)角度來看，房企有了資金退出的通道，尤其是現(xiàn)金流較為緊張的房企，通過盤活存量資產(chǎn)，也可以有效避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
這是歷時(shí)7個(gè)月，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs終于開始落地。
早在今年3月份，國家發(fā)展改革委和證監(jiān)會(huì)同步下發(fā)文件，正式將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs項(xiàng)目發(fā)行范圍，明確優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
到7月份，多個(gè)部門均對(duì)加快推進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs表態(tài)。
7月中旬，商務(wù)部等13個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)家居消費(fèi)若干措施的通知》提到，支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。
7月24日至25日，在證監(jiān)會(huì)召開的2023年系統(tǒng)年中工作座談會(huì)提到，要“抓緊推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類型公募REITs項(xiàng)目落地”。
7月31日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》，明確支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
10月20日晚間，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。
很明顯，業(yè)內(nèi)對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs期待久矣，所以在證監(jiān)會(huì)修訂文件發(fā)布后，物美、金茂、華潤、印力等企業(yè)迅速開啟申報(bào)，此前必定是早就做足了功課，只待政策落地。
明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)在接受界面新聞采訪時(shí)指出，目前多只產(chǎn)品發(fā)行已箭在弦上，節(jié)奏非?？欤@示出相關(guān)部門對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs寄予厚望。
艾振強(qiáng)表示，國內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的存量規(guī)模龐大，截至2022年年末，國內(nèi)僅購物中心存量項(xiàng)目就達(dá)5685個(gè)，體量5.03億平方米。此外，還有大量的項(xiàng)目價(jià)值未得到有效開發(fā)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望加速存量資產(chǎn)盤活，為實(shí)體商業(yè)消費(fèi)場景注入新活力。
“REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)?！?/p>
艾振強(qiáng)指出，目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商業(yè)類REITs。因此，對(duì)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商而言，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將幫助其打通“投融管退”的閉環(huán)，在減輕企業(yè)資金壓力的同時(shí)，還能擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，未來在此領(lǐng)域有望產(chǎn)生新的巨頭。