界面新聞記者 | 王婷婷
年內政策端多次提及的消費基礎設施REITs，終于有了實質性進展。
10月26日，第一批消費類基礎設施公募REITs出爐。據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)公開信息顯示，嘉實基金、華夏基金和中金基金上報了首批消費基礎設施公募REITs，分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產REIT、嘉實物美消費REIT以及中金印力消費REIT。
其中，嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT已申報至上交所；中金印力消費基礎設施REIT、華夏華潤商業(yè)REIT已申報至深交所。
同日，華潤置地發(fā)布關于公開募集基礎設施證券投資基金的建議分拆及在深圳證券交易所獨立上市的公告，明確華潤消費REITs底層資產為位于山東省青島市市南區(qū)山東路6號的購物商場，即青島萬象城。
華潤置地預計這支公募基金將募集69.78億元，在上市時，華潤商業(yè)資產將作為戰(zhàn)略投資者認購已發(fā)行基金份額總數(shù)約30%，公眾基金份額持有人持有70%基金份額。
印力消費REIT，則是由萬科旗下商業(yè)地產公司印力集團控股有限公司進行，底層資產為杭州西溪印象城。
對此，印力集團相關人士向界面新聞表示，公司的REIT項目剛剛提交，目前還在等待監(jiān)管部門受理批復，后續(xù)會有相關內容發(fā)布，暫時不方便透露更多細節(jié)。
據(jù)界面新聞了解，華夏金茂購物中心REIT的底層資產為長沙覽秀城。
在此之前，包括華潤置地、百聯(lián)股份、天虹股份、萬科、萬達、首創(chuàng)鉅大、魯商置業(yè)、龍湖等企業(yè)均表達過申報商業(yè)REITs的意向。
以上海百聯(lián)資產控股有限公司為例，這家公司高管曾表示，對于消費基礎設施納入REITs項目發(fā)行范圍，他表示“可喜可賀”，會為國內公募REITs帶來更加多有活力的資產。
百聯(lián)股份還在7月13日發(fā)布公告，擬以項目公司持有的坐落于上海市楊浦區(qū)淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作為基礎設施項目申報發(fā)行公募REITs。
龍湖在今年3月份也表示，REITs本身也是一個資本的增值變現(xiàn)過程，公司正極力提升項目的回報率，經(jīng)過這一兩年做好準備以后，將有一批商場能夠具備發(fā)行門檻，同時能實現(xiàn)資本增值。
目前來看，物美、金茂、華潤、印力實現(xiàn)了“嘗鮮”。
RET睿意德華東區(qū)總經(jīng)理周長青告訴界面新聞，物美、金茂、華潤、印力等都是在商業(yè)地產和商業(yè)消費方面的長期開發(fā)商運營商，在運營方面有一定基礎。
另一方面，優(yōu)質的商業(yè)資產，無論從國家宏觀經(jīng)濟的需求，還是行業(yè)的發(fā)展，依然有巨大潛力。所以，對于目前已經(jīng)持有商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商來說，提升運營能力，提前布局和打造優(yōu)質產品，可以和資本市場建立更好的正向循環(huán)。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞指出，目前商辦等存量市場規(guī)模巨大，已經(jīng)沉淀了大量資金，盤活資金始終是商辦領域的痛點，消費類基礎設施公募REITS的加快推進有望解決這一難題。
在此之前，傳統(tǒng)商辦領域的退出方式就是大宗交易，但是由于交易金額較大，門檻高，因此整個市場交易的活躍度較低，消費類基礎設施公募REITS的加快推進，也有利于加快商辦存量市場交易的活躍度。
宋紅衛(wèi)認為，從企業(yè)角度來看，房企有了資金退出的通道，尤其是現(xiàn)金流較為緊張的房企，通過盤活存量資產，也可以有效避免債務風險。
這是歷時7個月，消費基礎設施公募REITs終于開始落地。
早在今年3月份，國家發(fā)展改革委和證監(jiān)會同步下發(fā)文件，正式將消費基礎設施納入REITs項目發(fā)行范圍，明確優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。
到7月份，多個部門均對加快推進消費基礎設施公募REITs表態(tài)。
7月中旬，商務部等13個部門聯(lián)合印發(fā)的《關于促進家居消費若干措施的通知》提到，支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點項目發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金。
7月24日至25日，在證監(jiān)會召開的2023年系統(tǒng)年中工作座談會提到，要“抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REITs項目落地”。
7月31日，國務院辦公廳轉發(fā)國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關于恢復和擴大消費的措施》，明確支持符合條件的消費基礎設施發(fā)行不動產投資信托基金（REITs）。
10月20日晚間，證監(jiān)會發(fā)布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發(fā)布之日起施行。
很明顯，業(yè)內對消費基礎設施公募REITs期待久矣，所以在證監(jiān)會修訂文件發(fā)布后，物美、金茂、華潤、印力等企業(yè)迅速開啟申報，此前必定是早就做足了功課，只待政策落地。
明源不動產研究院首席研究員艾振強在接受界面新聞采訪時指出，目前多只產品發(fā)行已箭在弦上，節(jié)奏非?？欤@示出相關部門對消費基礎設施REITs寄予厚望。
艾振強表示，國內消費基礎設施的存量規(guī)模龐大，截至2022年年末，國內僅購物中心存量項目就達5685個，體量5.03億平方米。此外，還有大量的項目價值未得到有效開發(fā)，消費基礎設施REITs有望加速存量資產盤活，為實體商業(yè)消費場景注入新活力。
“REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠將不動產變?yōu)閯赢a?！?/p>
艾振強指出，目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商業(yè)類REITs。因此，對優(yōu)秀的商業(yè)地產運營商而言，消費基礎設施REITs將幫助其打通“投融管退”的閉環(huán)，在減輕企業(yè)資金壓力的同時，還能擴大經(jīng)營規(guī)模，未來在此領域有望產生新的巨頭。