界面新聞記者 | 王婷婷

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資市場正朝多元化、精細(xì)化方向邁進(jìn)，而公募REITs的成功發(fā)行，讓更多不同類型的投資機構(gòu)關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)，拓寬了產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的退出渠道。

江蘇南京近期迎來首單產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs“上新”。上海證券交易所顯示，華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT”）已正式申報，發(fā)起人（原始權(quán)益人）為南京市建鄴區(qū)高新科技投資集團有限公司，基金管理人是華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司。

據(jù)界面新聞了解，華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT 項目底層資產(chǎn)為國際研發(fā)總部園項目，位于南京建鄴高新區(qū)新城科技園內(nèi)，可租賃面積13.49萬平方米，估值總價16.5億元，平均估值單價12234元/平方米，基金2024、2025年度的預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率分別為4.17%、4.28%。

“產(chǎn)業(yè)園的投資，吸引了業(yè)界越來越多關(guān)注的目光，成為市場上正在興起的新投資熱點?！敝倭柯?lián)行華東區(qū)投資及資本市場部總監(jiān)孫翎認(rèn)為，目前對產(chǎn)業(yè)園投資的關(guān)注，主要是從產(chǎn)業(yè)的視角出發(fā)，而不再是傳統(tǒng)的辦公樓或工業(yè)地產(chǎn)的投資邏輯。

從發(fā)行核心指標(biāo)出租率來看，華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT項目是目前已上市產(chǎn)業(yè)園REITs項目中，上市前出租率最低的一單。2020-2022年及2023年9月末，園區(qū)的整體出租率分別為81.16%、85.15%、84.10%及83.75%。

不過，最近幾年受房地產(chǎn)市場下行影響，投資方向已悄然生變，以長租公寓、物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等具有長期收益的項目逐漸成為投資者關(guān)注的熱門領(lǐng)域。

作為擁有“三強租戶”（強承租能力、強行業(yè)前景、強政策支持）之稱的產(chǎn)業(yè)園，熱度更是與日俱增，一度成為投資市場的“新頂流”。截至目前，國內(nèi)已擁有各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)15000多個。

這一趨勢在上海更明顯。當(dāng)前，上海正全力建設(shè)具備全球影響力的科技創(chuàng)新中心，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要承載地，培育了眾多全國領(lǐng)先的企業(yè)，創(chuàng)新策源功能日益凸顯。

10月14日，鐵獅門宣布與上海市浦東新區(qū)開啟合作，要共同打造世界級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群。首個項目在康橋鎮(zhèn)落地，鐵獅門將聯(lián)合浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)和天正集團，利用存量產(chǎn)業(yè)用地，在張江創(chuàng)建中國首個breakthrough生命科學(xué)園區(qū)。

近兩年，上海產(chǎn)業(yè)園市場交易火熱。比如今年6月，周大福與啟城投資旗下平臺收購了上海張江醫(yī)谷、藥谷兩處生命醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園。今年1月，還有平安人壽對上海東方萬國、上海弘源科創(chuàng)、北京弘源國際、北京弘源新時代四個產(chǎn)業(yè)園項目的收購，金額達(dá)60.46億元。

仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《2023上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書》顯示，在過往十多年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資市場主要經(jīng)歷了三個階段。

在2011年-2015年，投資視角主要基于類工業(yè)資產(chǎn)；到2016年-2019年，內(nèi)資及外資地產(chǎn)基金投資活躍度增強，并嘗試以“非核心區(qū)的類辦公樓資產(chǎn)”的邏輯投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)。而2020年至今，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資邏輯由傳統(tǒng)辦公樓轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)視角出發(fā)，市場朝多元化、精細(xì)化方向邁進(jìn)。

根據(jù)仲量聯(lián)行投資機構(gòu)問卷調(diào)研結(jié)果，投資者即便在短期內(nèi)的市場承壓情況下，依然對上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)保有投資熱情。在受訪的投資者中，超過70%的投資機構(gòu)已布局上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場，89%的投資者在未來三年將追加投資或考慮收購產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)。

仲量聯(lián)行預(yù)計，到2023年底，預(yù)計該階段產(chǎn)業(yè)園物業(yè)大宗交易年均成交量將達(dá)到145億元。

“上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資者增加了產(chǎn)業(yè)視角，在地段選擇、標(biāo)的甄選、租戶租金、投資模式等方面都更加考慮產(chǎn)業(yè)要素?！?/p>

仲量聯(lián)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，集成電路、生命科學(xué)、人工智能、新能源汽車、游戲等五大行業(yè)，是上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求動力。過去兩年，這五大行業(yè)在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的新增租賃需求達(dá)到近70%，推動上海在優(yōu)勢行業(yè)引領(lǐng)全國。

此外，在產(chǎn)業(yè)紅利和短期供應(yīng)壓力共同影響下，當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資市場呈現(xiàn)四大主要趨勢，比如板塊甄別愈加重視產(chǎn)業(yè)定位、行業(yè)類型成為評估物業(yè)租戶的核心考量、財務(wù)測算趨于謹(jǐn)慎保守，以及產(chǎn)業(yè)視角催生特有投資方式，包括自用型企業(yè)的售后回租、產(chǎn)業(yè)自用企業(yè)與資本聯(lián)合投資開發(fā)等模式。

而且，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資市場日益成熟，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的退出渠道愈加多元，除了傳統(tǒng)的單個項目退出方式以外，新增的公募REITs也備受關(guān)注。

截至2023年9月，全國已上市的28只公募REITs中，有九單產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功發(fā)行和擴募，其中多個底層資產(chǎn)為上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)項目?！案囗椖咳栽诨I備發(fā)行中，未來通過公募REITs退出將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)重要退出機制之一?！?/p>

孫翎指出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長期持有性對投資機構(gòu)的資管能力提出更高要求，考驗持有者的運維能力，因此，園區(qū)投資者需要將產(chǎn)業(yè)視角貫穿投資的各個環(huán)節(jié)。