文｜丁祖昱評樓市

根據(jù)招標信息監(jiān)測，截止2023年三季度末累計代建項目達285個，而2021年和2022年分別為140個和238個。

這意味著，2023年重點區(qū)域累計代建項目數(shù)已超2021年、2022年全年水平，代建市場進入快速發(fā)展期。

具體到各區(qū)域分布來看，代建項目主要集中在長三角，2023年前三季度長三角代建項目數(shù)占比過半，達55.4%。

在這其中，藍、綠城系等頭部企業(yè)起步早，先發(fā)優(yōu)勢顯著，并抓住近年保障性住房、城投委托、紓困加速等需求井噴的窗口期，進行積極外拓，目前已占據(jù)行業(yè)半壁江山。

今年累計代建項目達285個，超2021年、2022年水平

根據(jù)招標信息監(jiān)測，重點區(qū)域2023年累計代建項目數(shù)已超2021年、2022年全年水平，截止2023年三季度末累計代建項目達285個，而2021年和2022年分別為140個和238個。

從各區(qū)域分布來看，代建項目主要集中在長三角，其次是珠三角。2023年前三季度長三角代建項目數(shù)占比過半，達55.4%；其次珠三角代建項目數(shù)占比18.9%，環(huán)渤海和中西部14.4%、11.9%。

與此同時，據(jù)2023年8月24日，克而瑞發(fā)布《2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30》統(tǒng)計，2023年上半年9家浙系代建企業(yè)入圍TOP30，對應的合約總建筑面積超3.1億平方米，占到全部入圍TOP30代建企業(yè)的52%；

從浙系的具體排名來看，2023上半年4家浙系（綠城管理、藍城集團、藍綠雙城、興元建設）位列TOP10，分別包攬代建榜單前2名、第8名和第10名，規(guī)模處于頭部位置，4家浙系代建企業(yè)合約總建筑面積超2.8億平方米。

上半年TOP30代建企業(yè)新增簽約面積7469萬平方米，其中9家浙系新增簽約面積合計達3516萬平方米，占TOP30企業(yè)新增簽約面積的47%，浙系代建企業(yè)占據(jù)了絕對的規(guī)模優(yōu)勢。

政策相對完善市場需求較大，促進浙系代建企業(yè)發(fā)展

浙江代建市場較為活躍，更多依賴于其良好的政策環(huán)境以及可觀的市場需求。

首選是浙江的代建發(fā)展在我國各省市中相對較早。1995年寧波就在海曙、江東、江北三區(qū)安居工程中嘗試了委托代建。2004年7月國務院出臺《關于投資體制改革的決定》對代建制進行全國推廣之后，2004年9月紹興和金華兩地級市就迅速跟進推出了《紹興市政府投資項目實行代建制的暫行規(guī)定》和《金華市市區(qū)政府投資項目管理暫行辦法》，此后浙江省政府也在2005年2月推出了《浙江省政府投資項目實施代建制暫行規(guī)定》，代建制正式在全省鋪開。

其次浙江省不僅對政府代建制度探索較早，也最先在模式上進行創(chuàng)新，是國內首個安置房引入代建制度的試點城市。為響應杭州市政府號召，2005年宋衛(wèi)平帶團隊首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作，以商品房標準建造彭埠云河家園項目。

由于前期試點的安置房項目得到社會各界的廣泛贊譽，2008年杭州正式頒布《關于推行杭州市拆遷安置房項目代建制實施意見（試行）的通知》，允許具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)參與杭州市拆遷安置房建設。2010年杭州市政府再印發(fā)《杭州市拆遷安置房項目代建制實施細則（暫行）》，進一步明確代建資格準入、代建招標、代建雙方職責、資金管理以及獎罰規(guī)定等有關內容，加快拆遷安置房代建工作的實施推廣。

至此，依托品牌房企代建提升安置保障房品質的“杭州模式”，相繼得到省內外的關注，多地相關部門先后到杭州調研安置房案例。

據(jù)2023年6月杭州市政府公布的《關于2023年杭州市“最美安置房”評選結果的通報》，30個入圍“最美安置房”的項目中有22個是引入市場主體進行代建，代建比例高達73%。

目前浙系代建企業(yè)已經(jīng)基本形成三大梯隊的競爭格局，第一梯隊指藍、綠城系，即綠城管理、藍城集團、藍綠雙城，至2023上半年末藍、綠城系合約項目建面超2.65億平米，占到9家浙系入圍企業(yè)的85%，規(guī)模領先，且商業(yè)和政府代建全面發(fā)展。

處于第二競爭梯隊的浙系代建企業(yè)為興元建設、中天美好集團光影管理和濱江集團，合約建面800-2000萬平方米之間，代建規(guī)模距藍綠城系差距明顯，但頗具品牌影響力和資源整合力，擴張勢頭較足。第三梯隊浙系代建企業(yè)，則是在800萬平方米以下，近年隨代建風口到來才開始涉獵輕資產(chǎn)，起步相對較晚，無論是資源整合能力還是品牌影響力當前都無法與本地龍頭代建企業(yè)抗衡。

城投“托底”催生代建需求，共同擴張成代建企業(yè)新選擇

近年來城投頻頻“托底”招拍掛市場，衍生出新的商業(yè)代建需求。

作為拿地主力之一，2021年以來拿地數(shù)量占比穩(wěn)居高位，2022年一季度達到最高峰90%。2022年末財政部明確規(guī)定“嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口”，一定程度約束了城投拿地行為，今年拿地力度整體有所放緩，一、二季度分別占比35%、25%，三季度回升達到了51%。

但城投對房地產(chǎn)項目的操盤開發(fā)優(yōu)勢相對不足，部分城投不具備項目建設管理及銷售等方面的經(jīng)驗，只“托底”拿地但不開發(fā)。2021、2022年拿地項目的開工率則分別僅有38%和8%，遠低于整體水平，從而也為市場帶來代建需求。

同時近年來，地方財政持續(xù)承壓，城投企業(yè)財務狀況呈現(xiàn)逐漸惡化的態(tài)勢，據(jù)CRIC對339家涉房城投企業(yè)統(tǒng)計，城投債總計超過3萬億元，加權平均凈負債率自2019年起持續(xù)攀升，2022年已經(jīng)達到了89.83%，現(xiàn)金短債比也持續(xù)降低，從0.96降至0.58，償債明顯資金不足，部分城投票據(jù)逾期、非標違約、債券違約等負面事件頻發(fā)，進一步拉低城投拿地開工率，這也使得城投平臺更急迫要借助代建盤活項目、回轉資金，脫離困境。

眾所周知，代建要想賺錢，關鍵還是規(guī)?；倓傋叱鲩_發(fā)業(yè)務規(guī)模競賽的房企們，又再次踏入代建的規(guī)模之爭。這一次，越來越多的代建企業(yè)選擇戰(zhàn)略合作、共同擴張。

9月初，藍城樂居與重慶華宇集團舉行了戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同擴展代建業(yè)務。雙方將充分發(fā)揮品牌資源和領域優(yōu)勢，在全國范圍內進行安置房、公租房、人才公寓等保障住宅物業(yè)，商品居住物業(yè)、寫字樓、總部大樓、產(chǎn)業(yè)園等商用物業(yè)，以及公用物業(yè)，運動賽事物業(yè)，鄉(xiāng)村振興等領域進行合作；在商業(yè)綜合體、寫字樓、星級酒店及社區(qū)商業(yè)等領域攜手尋求產(chǎn)商運營合作。

9月21日，旭輝建管官微發(fā)布，旭輝建管與北京住總集團展簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來將充分發(fā)揮其在供應鏈、運營管理體系、產(chǎn)品力等方面的優(yōu)勢，與北京住總集團實現(xiàn)優(yōu)勢互補，共同推進更多優(yōu)質項目的落地兌現(xiàn)。截止9月，累計簽約項目超80個，累計在管面積超1400萬方。

9月24日，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦，中原建業(yè)承辦的“聚首中原 共建未來”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會代建分會工作會議上，中原建業(yè)執(zhí)行總裁王軍推出中原建業(yè)全新升級的代建體系——中原建業(yè)代建C平臺。

據(jù)了解，該平臺聯(lián)合信托資金、AMC機構、代銷機構、行業(yè)智庫、建筑總包單位等資源，鏈接并打造制度合伙平臺、金融鏈接平臺、數(shù)字化管理增效平臺、供應鏈賦能平臺、智庫分享平臺，在片區(qū)開發(fā)、資本代建、政府代建、紓困項目盤活等方面創(chuàng)新合作模式，形成平臺合作優(yōu)勢。據(jù)稱，依托制度合伙平臺，2023年上半年中原建業(yè)整體新簽約面積增長3.7倍，達到524萬平方米。

憑借高收益率、低杠桿以及逆周期、對資金要求相對較低等特性，代建成為不少房企輕資產(chǎn)轉型的選擇，尤其在2022年行業(yè)劇烈震蕩時，越來越多的房企紛紛入局。

可以確定的是，截至目前，代建賽道已經(jīng)形成。

一方面是地方城投平臺手持大量優(yōu)質土地亟待開發(fā)，另外一方面是約40個省市出臺“保交樓”措施，AMC機構注資超1500億元盤活房地產(chǎn)項目，以及“十四五”期間目標平均每年新增1.2億平方米保租房的建設需求。

可以預見，代建業(yè)務有著廣闊的發(fā)展和增長空間，但隨著越來越多的房企加入，代建這條賽道也變得日益擁擠且不易。入局房企又到了要拼刺刀的時候了。