文|新經(jīng)濟e線
據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)披露，為進一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點資產(chǎn)范圍，豐富投資者選擇，促進公募REITs市場健康發(fā)展，不斷提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟能力，10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。
新經(jīng)濟e線獲悉，修改后，“基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。
來源：證監(jiān)會官網(wǎng)
下一步，證監(jiān)會將會同相關(guān)部門單位，推進符合條件的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行公募REITs，同時強化市場監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的積極作用。
與此同時，發(fā)行業(yè)務(wù)端機構(gòu)擴容也有了進一步的消息，首批保險資管試點名單正式亮相。10 月13 日，上交所、深交所發(fā)文公告，向包括國壽資管、泰康資管、太平洋資管、人保資管、平安資管等在內(nèi)的首批5 家保險資產(chǎn)管理公司出具無異議函，同意其試點開展資產(chǎn)證券化（ABS）及不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)。
對此，滬深交易所表示，保險資產(chǎn)管理公司參與ABS及REITs業(yè)務(wù)，是保險資金與資本市場互相促進、協(xié)同發(fā)展的重要舉措。一方面，將暢通優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)入市渠道，豐富ABS、REITs產(chǎn)品供給，促進形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，進一步提升債券市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。另一方面，將充分發(fā)揮保險資產(chǎn)管理公司在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域豐富的投資、管理、運營經(jīng)驗，促進資本市場與保險資金形成良性互動，共同推進多層次REITs 市場建設(shè)，構(gòu)建市場良好生態(tài)。
底層資產(chǎn)類別亟待擴充
新經(jīng)濟e線注意到，整體情況顯示，我國公募REITs仍處起步探索階段，總體流動性偏低，發(fā)行節(jié)奏偏慢，底層資產(chǎn)類別和市場規(guī)模亟待擴充。自2021年5月17日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批以來，截至2023年10月20日，公募REITs市場共有29只產(chǎn)品獲批，其中上市REITs共發(fā)行28只，發(fā)行規(guī)模為924.67億元，流通市值尚不到400億元，僅錄得396.55億元?？梢?，公募REITs市場整體流動性仍然偏低。
REIT細分類別歷史表現(xiàn)對比 注：本周（2023.10.16-2023.10.20）
2020-2021年為我國公募REITs市場建設(shè)探索期，相關(guān)政策普遍為總領(lǐng)性、指引性政策，側(cè)重將REITs新模式跑通，底層資產(chǎn)試點范圍亦較??；2022年以來，相關(guān)政策逐步偏向于細化和落地，試點范圍亦擴展到保租房及清潔能源等類別。
從發(fā)行節(jié)奏來看，2021年6月及2022年下半年為REITs發(fā)行高峰，其余月份僅有1-2 只REITs 發(fā)行，發(fā)行節(jié)奏有待加快；從底層資產(chǎn)類型看，首批上市的9只公募REITs分布在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保4個領(lǐng)域，經(jīng)過兩年的發(fā)展，僅新增清潔能源和保障性租賃住房兩類，公募REITs 市場仍然亟待擴容。
如今，隨著公募REITs試點資產(chǎn)類型進一步拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，此舉說明覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施類型有了新的突破。有業(yè)內(nèi)人士認為，擴大內(nèi)需與恢復(fù)消費至關(guān)重要，消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點范圍是應(yīng)運而生。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟恢復(fù)動能仍待增強，“恢復(fù)和擴大消費20條”等政策頻頻加碼，擴大內(nèi)需和高質(zhì)量穩(wěn)增長仍是政策主基調(diào)，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險化解和紓困亦是政策重點。在此背景下，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的宏觀條件已然齊備，其發(fā)行可有效盤活存量資產(chǎn)，緩釋原始權(quán)益人流動性壓力，紓解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，同時恢復(fù)和擴大消費需求，進一步助力宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步增長和資本市場信心提振。
海外經(jīng)驗表明，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs或可重塑商業(yè)模式，打通投融管退最后一環(huán)。比如，新加坡凱德集團通過“私募基金/合資企業(yè)+房地產(chǎn)投資信托基金（PE/JV+REITs）”模式完成“投融建管退”全流程，并最終形成閉環(huán)。
另據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年中國零售優(yōu)質(zhì)物業(yè)存量面積1.37 億平方米，其中主要集中于一線城市和強二線城市，分城市來看上海、北京、成都位居前三。目前，一線城市首層物業(yè)租金具有一定下行趨勢，2023年二季度租金水平相較2019年同期有所下降，但是降幅不大，仍然保持韌性。二線城市中，武漢、重慶和成都二季度首層物業(yè)租金較2019 年同期基本保持穩(wěn)定，南京和杭州租金水平略有下降。
一線城市中，上海2023Q2的空置率較2019年同期有所下降，北京、廣州和深圳的二季度空置率較2019年同期有所上升；但是除深圳外，三大一線城市二季度空置率均較上一季度環(huán)比改善。二線城市中，華東地區(qū)的南京和杭州空置率仍然保持較低水平，武漢和成都的空置率相對2019年同期有一定上升趨勢。
新經(jīng)濟e線獲悉，除了消費基礎(chǔ)設(shè)施外，國務(wù)院辦公廳近日發(fā)文鼓勵景區(qū)項目發(fā)行REITs，各地方政府支持通過REITs 盤活當(dāng)?shù)卮媪炕A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。10 月6 日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于釋放旅游消費潛力推動旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知，其中提出“探索在部分地區(qū)開展旅游項目收益權(quán)、旅游項目（景區(qū)）特許經(jīng)營權(quán)入市交易、備案登記試點工作。鼓勵在依法界定各類景區(qū)資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)上，依托景區(qū)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。
基于樂觀預(yù)期的話，旅游景區(qū)在發(fā)行REITs的探索過程中，其面臨的權(quán)屬復(fù)雜等問題或有望在政策層支持下逐步解決，以旅游項目（景區(qū)）作為底層資產(chǎn)的新型公募REITs可能成為一類新的底層資產(chǎn)，助力市場擴容增類。
一級市場申報有所加速
與此同時，盡管近期公募REITs 在二級市場表現(xiàn)平平，但一級市場項目申報已有所加速。截至10月20日，近兩月來已經(jīng)申報并獲受理的公募REITs項目共計就有4個，分別包括華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、博時津開科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實中國電建清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、建信金風(fēng)新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。以上四個項目均為今年9月和10月間集中申報。
10月13日，根據(jù)證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司的《公開募集基金募集申請注冊-華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金》已正式申報，證監(jiān)會狀態(tài)顯示為“接收材料”。這是目前南京首個公募REITs項目，也是華泰證券資管牽頭的首單產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域REITs項目。
此外，博時、嘉實、建信等三家管理人旗下項目的申請材料接受時間分別為9月22日、9月21日和9月4日。
其中，博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT有望成為天津首單公募REITs。該項目發(fā)起人為天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，原始權(quán)益人為天津泰達科技工業(yè)園有限公司，基金管理人是博時基金，財務(wù)顧問是安信證券。博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT——底層資產(chǎn)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，標的資產(chǎn)包括天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園，對應(yīng)的底層資產(chǎn)評估價值分別為104900萬元和39900萬元（均以2023年6月30日為評估基準日）。該REIT 合計估值144800萬元，預(yù)計2023 年7-12 月、2024 年和2025年的現(xiàn)金分派率分別達2.04%、4.25%和4.73%。
而嘉實中國電建清潔能源REIT或?qū)⒊蔀槭讍嗡姽糝EITs。該項目原始權(quán)益人為中國電建水電開發(fā)集團有限公司，基金管理人是嘉實基金，專項計劃管理人為嘉實資本。根據(jù)相應(yīng)招募說明書草案，嘉實中國電建REIT——底層資產(chǎn)類型為水力發(fā)電，標的資產(chǎn)為五一橋水電站項目。底層資產(chǎn)評估價值達114367.25 萬元（以2023 年3 月31 日為評估基準日），預(yù)計2023 年4-12 月和2024 年的現(xiàn)金分派率分別達5.22%和6.85%
建信金風(fēng)REIT則是全國首單民間投資清潔能源的REITs項目。9月4日上午，國新辦舉行的推動民營經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會透露，該項目由發(fā)改委向證監(jiān)會推薦，是推薦的首只民間投資清潔能源REITs項目。原始權(quán)益人為青島天潤啟航投資有限公司，基金管理人為建信基金。
根據(jù)基金招募說明書草案，建信金風(fēng)REIT初始投資于建信金風(fēng)江西贛州全南新能源資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券，通過資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體取得全南天潤天排山新能源有限公司全部股權(quán)，標的基礎(chǔ)設(shè)施項目為位于江西省贛州市全南縣的天排山風(fēng)電場項目。公開資料表明，該項目決算總投資約8.7億元，于2014年12月取得贛州市發(fā)改委的批復(fù)，項目裝機容量10萬千瓦，包括50臺2000千瓦的風(fēng)力發(fā)電機組，一座110千伏升壓站以及一座綜合樓等配套工程，項目于2018年全容量并網(wǎng)發(fā)電，已穩(wěn)定運營5年以上。
此前，工銀瑞信和易方達各自申報的工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和易方達廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金分別于今年6月8日和6月14日獲受理。截至目前，這兩只公募REITs的最新審核狀態(tài)為已反饋和已問詢。
另據(jù)新經(jīng)濟e線了解，從項目儲備情況來看，10月以來陸續(xù)有上市公司更新了項目進展。10 月12日，中國光大環(huán)境（集團）有限公司發(fā)布公告，擬將部分附屬公司持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目作為底層資產(chǎn)，于中國境內(nèi)證券交易所發(fā)行公募REIT；10月13日，建設(shè)銀行發(fā)布公告，其附屬公司建信住房擬以其持有的在北京、上海、蘇州的三個保租房項目申報發(fā)行公募REITs，且目前已獲得國家發(fā)改委受理。