界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦
今年以來(lái)陪跑7次后，“防水一哥”東方雨虹終于如愿殺入土地市場(chǎng)。
10月19日，東方雨虹（002271.SZ）發(fā)布《關(guān)于子公司取得土地成交確認(rèn)書(shū)》的公告。在昨日（10月18日），也就是其董秘張蓓引發(fā)“喊冤”風(fēng)波一天后，東方雨虹就在北京傳來(lái)成功搖號(hào)拿地的消息。
當(dāng)天，北京豐臺(tái)南苑、通州宋莊兩宗宅地成功出讓?zhuān)偲饍r(jià)47.8億元，總出讓面積約6.77萬(wàn)平方米，總成交規(guī)劃建面約13.93萬(wàn)平方米。其中，豐臺(tái)南苑的51.3畝地塊由東方雨虹以地價(jià)上限40.135億元搖號(hào)競(jìng)得。
在此之前，東方雨虹今年在北京參與了6次搖號(hào)拿地均失利，隨后轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳市場(chǎng)，同樣缺乏運(yùn)氣。終于，自6月以來(lái)參與土地市場(chǎng)近5個(gè)月后，東方雨虹實(shí)現(xiàn)首次拿地。
東方雨虹曾因參與了北京水立方、鳥(niǎo)巢、奧運(yùn)村等重點(diǎn)工程項(xiàng)目積累品牌認(rèn)知度，也因?yàn)樵?008年較早登陸A股被資本市場(chǎng)熟知。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，過(guò)往東方雨虹均以供應(yīng)商身份為主，如今親自入局搶地，資本市場(chǎng)極為關(guān)注。
界面新聞曾報(bào)道，東方雨虹過(guò)往的兩次拿地經(jīng)驗(yàn)，一次是2020年與奧園合作開(kāi)發(fā)廣州增城項(xiàng)目，致力于打造廣州東部CBD，但該項(xiàng)目因奧園在2021年就出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)而停滯；另一次是2021年競(jìng)得廣州花都一塊商業(yè)用地。
8家地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)競(jìng)拍，東方雨虹以溢價(jià)率15%拍下
從地圖上看，該北京豐臺(tái)南苑地塊位于南四環(huán)以?xún)?nèi)，周邊毗鄰北京地鐵4號(hào)線(xiàn)、8號(hào)線(xiàn)，位于地鐵站新宮站、東高地站附近。還可通過(guò)8號(hào)線(xiàn)直達(dá)故宮博物院、天安門(mén)廣場(chǎng)。
此外，該地塊周邊規(guī)劃利好較多。根據(jù)中指云顯示的信息，目前周邊已規(guī)劃的有13所院校，周邊公園8個(gè)，覆蓋醫(yī)院、商業(yè)、娛樂(lè)休閑等生活配套。
由于地理位置相對(duì)優(yōu)越，且背靠政策扶持，此次豐臺(tái)南苑地塊拍賣(mài)共吸引了華潤(rùn)置地、中鐵建、京能、首開(kāi)、中海、城建、天恒、東航雨虹等多家與房產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)報(bào)名。
該地塊起始價(jià)為34.9億元，占地面積3.42萬(wàn)平方米，規(guī)劃建面約8.2平方米，容積率1.71，采用“競(jìng)地價(jià)+搖號(hào)（交高標(biāo)）”方式出讓。
據(jù)悉，該地塊經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)便觸達(dá)了地價(jià)上限40.135億元，由此進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)?，F(xiàn)場(chǎng)共有7家房企參與搖號(hào)，最終由東方雨虹搖中，成交樓面價(jià)48909元/平方米，溢價(jià)率15%。
按照參與土拍的地塊數(shù)量來(lái)看，加上這一次，東方雨虹已在今年參與8次土地拍賣(mài)，土地起步價(jià)有高達(dá)60個(gè)億，也有低至17個(gè)億。但從東方雨虹參與的積極性來(lái)看，出自北京的建材企業(yè)還是還是比較向往北京的土地市場(chǎng)。
值得注意的的是，東方雨虹在公告中表示，擬通過(guò)該土地資源合作，與客戶(hù)建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定、深度的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。但具體指的是什么客戶(hù)，以及什么形式的合作，東方雨虹仍未透露。
有市場(chǎng)消息稱(chēng)，東方雨虹是頭部央企中海地產(chǎn)的“馬甲”，后續(xù)可能與其合作開(kāi)發(fā)。
但對(duì)于該地塊如何規(guī)劃？開(kāi)發(fā)方面是否有已經(jīng)達(dá)成合作協(xié)議的開(kāi)發(fā)商？還有市場(chǎng)人員猜測(cè)，東方雨虹拿地也是為了讓房產(chǎn)商借此抵賬。
界面新聞把以上的疑問(wèn)發(fā)送至東方雨虹董秘辦郵箱，截止發(fā)稿未獲回應(yīng)。
也自17日董秘張蓓疑似本人在朋友圈“哭訴”公司股價(jià)跌幅過(guò)大后，其董秘辦電話(huà)一直無(wú)法接通。
董秘發(fā)朋友圈：公司努力轉(zhuǎn)型扶持零售業(yè)務(wù)
在東方雨虹成功拿地的前一日，網(wǎng)傳一張東方雨虹董秘張蓓在朋友圈為公司股價(jià)“抱不平”的截圖。
網(wǎng)傳截圖顯示，張蓓發(fā)出了6個(gè)靈魂拷問(wèn)“為什么忽視？”其中提到了東方雨虹收入利潤(rùn)雙增長(zhǎng)、擺脫地產(chǎn)依賴(lài)癥、零售占比加大等等，但仍然無(wú)法理解“股價(jià)已經(jīng)跌得快接近去年10月底的低點(diǎn)”。
值得一提的是，截圖中提到高速發(fā)展的零售業(yè)務(wù)不僅高毛利，且已經(jīng)貢獻(xiàn)超過(guò)30%的占比；此外，砂粉為主的非防水業(yè)務(wù)也快速發(fā)展。
然而，對(duì)此大部分投資者并不“買(mǎi)單”，認(rèn)為公司在分紅方面僅算得上“普通”水平，最近3年的分紅率只有18.1%。
且與截圖中所言形成反差的是，在去年和今年?yáng)|方雨虹都曾發(fā)生公司高層在股價(jià)高位減持的情況。其次，公司層面的回購(gòu)以及其余高層的增持也不算積極。
過(guò)去五年內(nèi)，東方雨虹僅在2019年、2022年通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易進(jìn)行了回購(gòu)，總金額約13.5億元，相比公司已經(jīng)成長(zhǎng)到三百億的收入規(guī)模來(lái)看，回購(gòu)幅度算極小。且回購(gòu)股份的目的，均為用于后期實(shí)施員工持股計(jì)劃或股權(quán)激勵(lì)，而非直接注銷(xiāo)。
回望過(guò)去的業(yè)績(jī)，東方雨虹營(yíng)收從2018年開(kāi)始大多數(shù)均處于穩(wěn)健狀態(tài)，在去年有些許下滑，但凈利潤(rùn)卻直接砍半。2022年，東方雨虹實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收312.44億元，同比下滑2.26%；歸母凈利潤(rùn)21.2億元，同比下滑49.57%。
但今年上半年又有回升。2023上半年，東方雨虹實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收168.52億元，同比增長(zhǎng)10.1%；歸母凈利潤(rùn)13.34億元，同比增長(zhǎng)38.07%。
從披露的渠道收入來(lái)看，正如截圖中所說(shuō)，零售渠道收入同比增長(zhǎng)32.21%，毛利率超過(guò)40%也屬于高位段。
值得一提的是，翻閱?wèn)|方雨虹過(guò)往的業(yè)績(jī)報(bào)告，是在2023上半年才開(kāi)始對(duì)渠道收入進(jìn)行劃分。但在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如果想要扔出一個(gè)“王炸”吸引資本市場(chǎng)注意，零售業(yè)務(wù)30%的增長(zhǎng)也還不足以讓投資者駐足觀(guān)望。
在董秘因股價(jià)下跌發(fā)出數(shù)個(gè)疑問(wèn)后，東方雨虹的股價(jià)在10月19日繼續(xù)下跌，當(dāng)日跌幅為1.56%，收于24元/股，總市值約604.43億元。