文｜實習(xí)記者 劉晨
在各地相繼放松限購、信貸、降低首付等新政來提振樓市后，土地市場的競拍規(guī)則也將迎來重大調(diào)整。
10月17日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，一幅宅地將于11月7日公開拍賣。一個重大變化是，該幅地塊將采用拍賣方式出讓，即不設(shè)拍賣底價，按照“價高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷售限制均價。
這已經(jīng)不是第一個對土拍政策中土地限價進(jìn)行調(diào)整的城市。近期已有成都、濟(jì)南、合肥等城市相繼落實“取消土地限價”。
10月9日，濟(jì)南市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布公告，對即將競拍的兩批土地競買規(guī)則做出調(diào)整，新公布的掛牌文件顯示，土地最高限價取消。
合肥在10月12日披露的今年第三批擬出讓居住用地清單，也提到有6宗地塊將采取拍賣方式出讓，即競買人以舉牌方式應(yīng)價，并沒有提到土地的限價。
此前有消息稱，自然資源部于9月底給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。
可以預(yù)見的是，為扭轉(zhuǎn)土地市場頹勢，在廈門、成都、濟(jì)南、合肥等主要二線城市相繼取消土地限價政策后，預(yù)計其他一些二線城市也會跟進(jìn)。這將意味著，土地拍賣限價機(jī)制將逐步退出歷史舞臺。
多地紛紛取消土地限拍，會對土地市場、樓市造成怎樣的影響？中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從土地市場來看，這一政策會讓地價回歸市場，一定程度上有利于提振土地市場情緒。
然而，當(dāng)前土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，在房企銷售尚未出現(xiàn)持續(xù)性、實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，對于大多數(shù)城市而言，土拍規(guī)則調(diào)整帶動市場效果或有限。
陳文靜還表示，成熟區(qū)域地價限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價或有所上漲，進(jìn)而帶動房價出現(xiàn)上漲預(yù)期，對當(dāng)前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動。
在具體的拍賣政策上，除了限價外，原有的競配建、競自持、競品質(zhì)+搖號等方式，也可能會階段性退出土地市場。而北京、上海等核心一線城市，由于土地市場相對更穩(wěn)定，是否會跟進(jìn)調(diào)整競買規(guī)則，還需進(jìn)一步觀察。
土地限價推出背景是土地市場的火爆。2016年，全國共誕生了超過340宗單價 “總價地王”，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)白熱化的非理性競爭態(tài)勢。
為引導(dǎo)企業(yè)理性拍地、降低房地產(chǎn)商業(yè)溢價，也是從2016開始，土地拍賣最高限價新政登場。部分熱點(diǎn)城市如杭州、北京、天津等，率先推行土地拍賣最高限價。
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地供求市場逐漸發(fā)生了根本性變化，基于這一現(xiàn)象，相關(guān)部門開始對地價限制政策進(jìn)行更細(xì)致的規(guī)定。
2021年，在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。同年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點(diǎn)要求，其中就包括單宗地溢價率不得超過15%。
2021年至今，集中供地制度已經(jīng)實施了兩年多，該制度出臺是基于彼時土地市場熱度高漲，初衷是為了給房地產(chǎn)市場降溫，實現(xiàn)控制地價、降低溢價率的目標(biāo)。
但受樓市持續(xù)下行的影響，目前的土地市場熱度已經(jīng)處于低位。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：59個樣本市（縣）2023年前三季度預(yù)出讓地塊總面積為6207萬平方米，實際供應(yīng)4327萬平方米，平均預(yù)供地完成率68%。
CRIC統(tǒng)計顯示，從2023年前三季度典型城市預(yù)供地清單計劃執(zhí)行情況可以看到，雖然年初時對集中供地制度進(jìn)行了調(diào)整，但整體結(jié)果并不理想。
這主要是因為，逾期未供地塊大都位于偏遠(yuǎn)地區(qū)、素質(zhì)一般。
克而瑞預(yù)計，慮到當(dāng)前房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市場的翹尾，也難以扭轉(zhuǎn)土地成交規(guī)模下行的趨勢。在這樣的背景下，對土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)節(jié)也在情理之中。
在當(dāng)前土拍市場整體趨冷，部分城市土地市場分化加劇的背景下，關(guān)鍵還是在于市場銷售面的回暖，接下來若樓市銷售仍未轉(zhuǎn)好，多數(shù)城市的土地出讓仍將“艱難”。
今年前三季度，土地市場熱度有所下滑。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，整體溢價率降至5.6%，較2023年上半年下降了0.6個百分點(diǎn)。
從具體城市來看，雖然杭州、上海、南京、寧波、合肥、臺州等長三角城市前三季度平均溢價率仍保持在6%以上，但與上半年相比，土拍市場呈降溫趨勢，蘇州、杭州、南京、成都、寧波等熱點(diǎn)城市的土地溢價率較上半年均有不同程度下降。
從土地出讓面積和成交金額來看，2023年前三季度，僅3個城市的成交建面超過1000萬平方米，較2022年同期少4個。在成交金額方面，也僅有北京、上海、杭州三個城市超過千億元，較往年相對偏少。
自今年8月份以來，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，中央及各地紛紛出臺放寬房地產(chǎn)市場的政策，其中，取消土地拍賣中的地價限制和遠(yuǎn)郊區(qū)容積率限制是其中最重要的政策之一。
從當(dāng)時的土地市場來看，短期內(nèi)將繼續(xù)利好央企、國企以及仍然有實力拿地的民營房企，以更公平、更直接的方式參與拿地。與此同時，這一政策能夠鼓勵市場形成更高品質(zhì)的住房，引領(lǐng)換房群體的改善需求釋放。
貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)前我國居民住房改善空間較大，但品質(zhì)供給仍顯不足，未來政策可在以下兩方面繼續(xù)發(fā)力：一是加大低密度高品質(zhì)住房供給，二是對仍有限購政策的城市，低密度高品質(zhì)住宅不納入限購范圍，允許有意愿有能力的居民通過改善居住形態(tài)提升居住體驗。