文｜聞旅
繼上海寶格麗酒店被曝公開掛牌出售消息不久后，又一家高奢酒店北京威斯汀大飯店也被公開掛牌100%股權(quán)交易轉(zhuǎn)讓。
據(jù)中國金茂10月17日發(fā)布的公告信息顯示，渤海潤澤在公開掛牌程序中以人民幣2801.83百萬元的代價投得金茂北京置業(yè)100%的股權(quán)。10月17日公告發(fā)布當(dāng)天，中國金茂全資附屬公司上海金茂與渤海潤澤已經(jīng)就出售事項簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同。
根據(jù)公開信息可查，公告中提到的“渤海潤澤”為北京渤海潤澤商業(yè)管理有限公司，最終實(shí)際擁有人為石翠及蘇福蛇，該公司成立于2023年8月17日，注冊資本為5000萬人民幣，經(jīng)營范圍包括商業(yè)綜合體管理服務(wù)、品牌管理、企業(yè)總部管理、企業(yè)管理等。從資本關(guān)系看，該公司為獨(dú)立于中國金茂及關(guān)聯(lián)人士的第三方。
另據(jù)公告內(nèi)容顯示，此次被出售的金茂北京置業(yè)成立于2007年6月25日，注冊資本為人民幣1,600百萬元，被出售前是由上海金茂全資擁有。金茂北京置業(yè)主要持有金茂北京威斯汀大飯店，該酒店為一家五星級酒店，于2008年開業(yè)，擁有550間客房及套房。
根據(jù)最新披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，金茂北京置業(yè)總資產(chǎn)約16.01億元，總負(fù)債約7245萬元，所有者權(quán)益約15.28億元，凈利潤1.31億元。
從財務(wù)數(shù)據(jù)看，金茂北京置業(yè)的經(jīng)營情況還算良好，對于為什么要掛牌出售該公司股權(quán)，中國金茂在公告中表示，（中國金茂集團(tuán)）董事認(rèn)為本次采取股權(quán)出售方式，在目前市場情況下是以合理價格實(shí)現(xiàn)酒店整體銷售的良機(jī)。出售事項帶來的現(xiàn)金流及利潤，將有助本集團(tuán)整體財務(wù)狀況及營運(yùn)資金的優(yōu)化，同時，令本集團(tuán)可以適時尋找其他新投資機(jī)會。
公開資料顯示，中國金茂是世界五百強(qiáng)企業(yè)之一中國中化控股有限責(zé)任公司有限公司旗下城市運(yùn)營領(lǐng)域的平臺企業(yè)，同時也是一家大型房地產(chǎn)項目開發(fā)商及運(yùn)營商，其現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)包括城市運(yùn)營、物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃、零售商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營及科技與服務(wù)。根據(jù)其披露的未經(jīng)審核2023年半年數(shù)據(jù)報告顯示，中國金茂上半年收入為268.4億元，同比下降7%，同期公司所有者應(yīng)占溢利為4.3億元，同比下降83%。
在中國金茂半年報中的主席致辭部分也提到，近年來國際環(huán)境嚴(yán)峻復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生深刻變化，市場分化加劇，公司面臨的外部風(fēng)險和挑戰(zhàn)增大。面對新變化，公司董事會及管理層進(jìn)行深入研討，對發(fā)展戰(zhàn)略及核心策略做出適應(yīng)性調(diào)整，會堅持差異化方向，圍繞「深耕聚焦、提質(zhì)增效」思路，夯實(shí)「雙輪兩翼」主營業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
至于更深層原因，據(jù)澎湃新聞報道，有接近中國金茂的人士稱，未來在持有物業(yè)方面，金茂的重點(diǎn)是在商場這部分，會越來越傾向于輕資產(chǎn)運(yùn)營，對于酒店類的重資產(chǎn)會逐漸減弱。聞旅查詢其官網(wǎng)信息顯示，除北京威斯汀大飯店外，目前中國金茂擁有的酒店還包括上海金茂君悅大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店以及金茂深圳JW萬豪酒店、金茂麗江酒店等多家超豪華酒店。
就在北京威斯汀被成功出售不久前，華僑城（亞洲）也發(fā)布了一則公告，其公司間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃在北京產(chǎn)權(quán)交易所通過公開掛牌出售銷售上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)地址探究后發(fā)現(xiàn)，被出售的正是上海寶格麗酒店酒店。該酒店是名副其實(shí)的高奢酒店，全球僅6家，而上海寶格麗酒店是中國的第二家。
對于華僑城（亞洲）為何要賣掉上海寶格麗酒店，業(yè)內(nèi)也是充滿了好奇和各種猜測，更是有媒體去實(shí)地探訪了該酒店，盡管目前官網(wǎng)顯示這家酒店住宿標(biāo)價在5800元至259288元之間，加上服務(wù)費(fèi)后，實(shí)付金額在6762.8元至302329.81元之間，但預(yù)訂入住的客人還是非常多，其前臺更是向該媒體表示，當(dāng)晚住宿的預(yù)訂情況不錯，空客房較少。
而根據(jù)華僑城（亞洲）在掛牌公告中也提到，假設(shè)建議出售以最低價格完成，并計及建議出售的稅項、費(fèi)用及開支，估計建議出售之所得款項凈額將約為人民幣20.7億元。董事會擬將建議出售所得款項凈額用于償還貸款及借款，或用于本集團(tuán)之一般營運(yùn)資金。
相關(guān)信息顯示，華僑城近年來的業(yè)績表現(xiàn)不是很好，2022年時巨虧109億元，2023年上半年其經(jīng)營情況仍虧損13億元，截至今年6月末的有息負(fù)債總額達(dá)1343億元。
而華僑城方面也在2023年半年度董事會經(jīng)營評述中提到，公司主業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項目投資建設(shè)一次性投入大，但市場需求、行業(yè)政策等因素，容易導(dǎo)致銷售去化緩慢、銷售回款不及預(yù)期。同時，地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險在不斷上行，房企資金周轉(zhuǎn)能力、融資能力走弱，在行業(yè)壓力傳導(dǎo)下可能發(fā)生流動性不足、償債壓力加大等問題。
作為應(yīng)對措施，華僑城也表示將持續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，堅持長期資產(chǎn)配置長期資金，并確保資金優(yōu)先投向盈利高、凈現(xiàn)金流多、回報周期短的項目，同時對現(xiàn)存?zhèn)鶆?wù)實(shí)施月度監(jiān)測動態(tài)監(jiān)控，提前半年管控到期債務(wù)，牢牢守住不發(fā)生債務(wù)風(fēng)險的底線。
短短幾天兩大高奢酒店被出售的消息也引發(fā)了酒店業(yè)者及投資人的關(guān)注，這是否意味著未來投資酒店特別是高星級酒店運(yùn)營壓力及風(fēng)險會越來越大？
對此，盈蝶咨詢CEO胡升陽對聞旅分析道，很多酒店原本就是地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的延伸，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)壓力增大，需要資金周轉(zhuǎn)流通的時候，酒店就成為可以被出售的資產(chǎn)，或者是抵押給銀行。上海寶格麗酒店以及北京威斯汀接連被出售，也是當(dāng)下地產(chǎn)公司周期下行，資金緊張甚至是斷流而產(chǎn)生的一個結(jié)果。站在買方的角度，決定大筆資金購買酒店物業(yè)也要考慮投資回報率問題，從過往歐美市場經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)企業(yè)承壓時很多優(yōu)質(zhì)物業(yè)會被低價出售，是適合投資的好時機(jī)。
長遠(yuǎn)發(fā)展角度看，酒店這個業(yè)態(tài)是會一直存在的，資本市場活躍帶來的結(jié)果會是投資方的洗牌，從以往地產(chǎn)公司自持為主逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦兇獾耐顿Y行為，會有更多涉及地產(chǎn)投資的基金入局，成為酒店實(shí)控方。
“比如萬豪、喜達(dá)屋作為全球知名酒店管理集團(tuán)，都曾在美國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)崩盤危機(jī)時收購了大量酒店物業(yè)，后來喜達(dá)屋被萬豪收。另一大資本巨頭黑石集團(tuán)，其自身沒有酒店管理公司，收購的酒店物業(yè)會選擇交給專業(yè)的品牌方來管理運(yùn)營，投后與管理分離會是基本的趨勢和規(guī)律。回歸中國市場看，目前看還是地產(chǎn)公司主動出售酒店物業(yè)，后續(xù)可能就是銀行被動出售，地產(chǎn)公司所持酒店被掛牌出售的消息未來不會少見?！?胡升陽如是說。