文|時(shí)代周報(bào) 梁爭(zhēng)譽(yù)
編輯|劉婷
近日，華僑城亞洲發(fā)布公告稱，旗下間接非全資附屬公司華僑城上海置地計(jì)劃于北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)。標(biāo)底價(jià)由華僑城亞洲厘定，定價(jià)不低于24.3億元。
公告顯示，被出售的上海蘇河灣項(xiàng)目酒店房產(chǎn)主體及其他建筑，位于上海市靜安區(qū)山西北路108弄，這也是全球第六家、中國第二家寶格麗酒店的地址。
來自酒店官網(wǎng)的信息顯示，上海寶格麗酒店由意大利建筑事務(wù)所Antonio Citterio Patricia Viel操刀設(shè)計(jì)，由一棟高48層的寶格麗大樓、上?？偵虝?huì)、意式花園組成，“上海寶格麗酒店位于寶格麗大樓的頂部，賓客在此可俯瞰外灘美景和觀賞壯觀的上海天際線、傳奇浦江和蜿蜒蘇河。”
時(shí)代周報(bào)記者查詢第三方酒店預(yù)定平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，上海寶格麗酒店客房最低價(jià)超過6000元/晚。作為對(duì)比的是，W酒店、康萊德酒店、華爾道夫酒店等五星級(jí)酒店的最低房價(jià)在兩千多元。根據(jù)官網(wǎng)的預(yù)定信息，面積約400平方米的寶格麗套房，在2024年跨年夜的報(bào)價(jià)約22.3萬元。
上海寶格麗酒店為何被掛牌出售？10月16日，華僑城華東區(qū)域相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，此次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，是為了契合央國企“提質(zhì)增效”發(fā)展需求，集中資源聚焦地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)。
坐落在蘇州河畔的華僑城蘇河灣項(xiàng)目，時(shí)代周報(bào)記者攝
賣房還貸
華僑城亞洲此次出售資產(chǎn)為上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)，包括酒店房產(chǎn)主體及其他建筑、T1樓地下1-2層酒店設(shè)施及配套用房、88個(gè)地下車位，分別位于靜安區(qū)山西北路108弄5-8、11、16-18號(hào)；山西北路96、98、112、116、120、126號(hào)；天潼路673、677、681號(hào)；河南北路17、23號(hào)；河南北路33、39、51號(hào)1-3層及地下一層連廊；北蘇州路468號(hào)1-2層；山西北路88弄9、10號(hào)；山西北路88弄9、10號(hào)，總建筑面積約3.5萬平方米，出售底價(jià)為24.3億元。
值得注意的是，根據(jù)公告，為擔(dān)保華僑城亞洲的貸款，上海蘇河灣項(xiàng)目酒店房產(chǎn)主體及其他建筑被抵押予一間商業(yè)銀行，截至2023年6月末的貸款余額約為9.6億元。
根據(jù)交易公告，如若按最低價(jià)格24.3億元達(dá)成交易，除去交易稅費(fèi)、交易費(fèi)用及其他開支合計(jì)3.6億元，華僑城亞洲出售上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)可回收現(xiàn)金約20.7億元，預(yù)計(jì)產(chǎn)生收益約5700萬元。華僑城亞洲表示，所得款項(xiàng)將用于償還貸款、借款，以及一般營運(yùn)資金。
“董事會(huì)認(rèn)為建議出售（倘落實(shí)）將可令本集團(tuán)盤活其資產(chǎn)、加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，以供本公司之整體策略規(guī)劃；將建議出售產(chǎn)生之現(xiàn)金流入用于償還貸款及借貸，并可降低本集團(tuán)之計(jì)息負(fù)債及實(shí)現(xiàn)投資收入?！比A僑城亞洲在公告中表示。
對(duì)于目前是否有意向買家在接洽的問題，華僑城華東區(qū)域相關(guān)人士回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者稱，“大宗交易類一般由專人專組來負(fù)責(zé)，詳細(xì)的細(xì)節(jié)不太了解，具體信息以北交所官方公告為準(zhǔn)?！?/p>
另外，交易完成后，“寶格麗”品牌能否延續(xù)使用，視于買方與品牌授權(quán)人能否達(dá)成協(xié)商。
常年虧損
48層高的寶格麗大樓由上海寶格麗酒店、上海寶格麗公寓組成，坐落在蘇河灣區(qū)域，景致優(yōu)雅、交通便利，幾分鐘即可到達(dá)上海的標(biāo)志性景點(diǎn)外灘和市中心，可俯瞰外灘，觀賞浦東天際線。
上海寶格麗酒店位于寶格麗大樓的頂部8層，擁有82間客房及套房，其中包括19間酒店甄選套房。第三方酒店預(yù)定平臺(tái)顯示，上海寶格麗酒店客房價(jià)格一晚最低超過6000元，部分套房價(jià)格在六位數(shù)。
上海寶格麗酒店部分房型報(bào)價(jià)，圖源：酒店官網(wǎng)
上海寶格麗公寓位于寶格麗大樓的5-39層，總房間數(shù)量達(dá)243套。其中，約145-172平方米的1+1房，每月房租在5.3萬元-6.8萬元；約208平方米的2+1房，每月房租在6.6萬元-12萬元；約256平方米的3房，每月房租在9萬元-15萬元，最短租期6個(gè)月起。
由于地處蘇河灣核心地段、坐擁陸家嘴和外灘一線景觀，寶格麗酒店一度是上海名媛打卡聚集地。
盡管公寓租金每月超過5、6位數(shù)，酒店價(jià)格也位列上海高端五星級(jí)酒店前列，但仍然改變不了其常年虧損的命運(yùn)。
早在2020年，寶格麗公寓的低出租率就引發(fā)投資者關(guān)注。華僑城2020年年報(bào)顯示，寶格麗公寓的全年月均出租率只有6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于華僑城所持其他物業(yè)的出租水平。
彼時(shí)，董秘回復(fù)稱，2020年出租率較低的原因，一方面受到疫情影響，降低了全年出租率，另一方面公司處于品牌管控的考慮，嚴(yán)格控制入住商戶的品牌，因此部分商鋪未出租，預(yù)計(jì)2021年正常出租，出租率在2021年將逐月上升。
華僑城2023年中報(bào)顯示，寶格麗公寓的全年月均出租率為63%，蘇河灣項(xiàng)目的全年月均出租率為78%。
出租率如期上升仍難止虧損。
根據(jù)華僑城亞洲發(fā)布的出售公告，此次出售的上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度、截至2023年6月30日止六個(gè)月的收入分別約為2.49億元、1.40億元、1.19億元，除稅后虧損分別約為1077萬元、5225萬元、690萬元。
經(jīng)營平平
上海是華僑城在華東區(qū)域的核心發(fā)展城市，但近年的經(jīng)營情況不容樂觀。
根據(jù)華僑城2020年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入約288億元，同比增長229.31%，占營業(yè)收入比重約35.21%，僅次于華南區(qū)域的41.57%。而今年上半年，華東區(qū)域的營業(yè)收入大幅下降至18億元，占營業(yè)收入比重約9.38%，在五大區(qū)域中排名倒數(shù)第一。
華僑城2023年上半年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成，圖源：企業(yè)財(cái)報(bào)
在上海，華僑城持有多個(gè)文旅項(xiàng)目及地產(chǎn)項(xiàng)目。
根據(jù)董事會(huì)秘書關(guān)山今年3月對(duì)投資者的回復(fù)，華僑城在上海一共持有上海歡樂谷、上?，斞藕┧珗@、上海寶格麗酒店、上海歡樂谷嘉途酒店等文旅項(xiàng)目，“上海是中國文旅發(fā)展的重要區(qū)域，也是公司在華東區(qū)域的核心發(fā)展城市，公司將對(duì)區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)旅游資源獲取機(jī)會(huì)保持密切關(guān)注，不斷豐富文旅產(chǎn)品線。”然而，新項(xiàng)目的收并購尚未落地，寶格麗大樓已經(jīng)被擺上貨架。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，華僑城近期在上海表現(xiàn)平平。
根據(jù)華僑城2023年中報(bào)，截至報(bào)告期末，華僑城在上海的土地儲(chǔ)備為位于浦江鎮(zhèn)0061、0055街坊P1宗地，剩余可開發(fā)計(jì)容建筑面積約8.94萬平方米；主要在售項(xiàng)目為閔行區(qū)新浦江城項(xiàng)目，期內(nèi)銷售金額約3919萬元；主要在租項(xiàng)目包括浦江華僑城、蘇河灣、寶格麗公寓，出租率分別為95%、78%、63%。
近年來，華僑城業(yè)績表現(xiàn)不佳，2022年巨虧109億元，今年上半年仍虧損13億元，截至今年6月末的有息負(fù)債總額達(dá)1343億元。
華僑城坦承，地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)在不斷上行，房企資金周轉(zhuǎn)能力、融資能力走弱，在行業(yè)壓力傳導(dǎo)下可能發(fā)生流動(dòng)性不足、償債壓力加大等問題。此次出售上海寶格麗酒店亦是華僑城主動(dòng)化債的舉措之一。
“公司將持續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持長期資產(chǎn)配置長期資金，并確保資金優(yōu)先投向盈利高、凈現(xiàn)金流多、回報(bào)周期短的項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)現(xiàn)存?zhèn)鶆?wù)實(shí)施月度監(jiān)測(cè)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，提前半年管控到期債務(wù)，牢牢守住不發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的底線?！比A僑城表示。