文|空間秘探 鄭佳鈮

近期，泊寓發(fā)布消息表示長春泊寓與龍翔集團(tuán)成功簽約，落子長春新區(qū)北湖技術(shù)開發(fā)區(qū)。據(jù)了解，聯(lián)手泊寓的龍翔集團(tuán)前身為長春東北城市生態(tài)濕地公園管理有限公司，是經(jīng)長春新區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)成立的大型國有企業(yè)集團(tuán)。國企的加入，不僅為長春長租公寓市場帶來了新鮮“血液”，更是為泊寓注入了一劑“穩(wěn)定劑”。而今，放眼整個(gè)長租公寓市場，今年以來，國資正在加速布局，重塑長租公寓市場格局……

井噴的公寓市場，國資蜂擁而至

近日，泊寓官方發(fā)布消息表示長春泊寓與龍翔集團(tuán)成功簽約，泊寓·長新創(chuàng)谷人才社區(qū)項(xiàng)目成功落子長春新區(qū)北湖技術(shù)開發(fā)區(qū)。這一項(xiàng)目是長春首個(gè)千間體量的泊寓項(xiàng)目。作為長春泊寓旗艦店，泊寓·長新創(chuàng)谷人才社區(qū)整體以輕奢風(fēng)格為主題，項(xiàng)目總建筑面積約9.4萬平方米，房間數(shù)量1408間，樓棟數(shù)量4棟。此外，泊寓·長新創(chuàng)谷人才社區(qū)項(xiàng)目將作為長春泊寓旗艦店，并宣布于10月正式啟幕。

據(jù)悉，泊寓本次項(xiàng)目合作方是一家具有國資背景的龍翔投資控股集團(tuán)有限公司，其前身為長春東北城市生態(tài)濕地公園管理有限公司，是經(jīng)長春新區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)成立的大型國有企業(yè)集團(tuán)。二者此次合作，屬于長租運(yùn)營機(jī)構(gòu)與國有企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，是打開新局面的有益嘗試，為城市住房租賃供給提供新思路。

除此之外，今年以來，長租運(yùn)營機(jī)構(gòu)“聯(lián)手”國資的現(xiàn)象已變得越來越多。例如，9月28日，上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)攜手華潤置地有巢，聯(lián)合發(fā)布“悅虹人才公寓有巢綠苑路店、吳中路店”兩大新品長租公寓項(xiàng)目。據(jù)了解，悅虹人才公寓是虹橋鎮(zhèn)政府打造的高品質(zhì)宜居人才公寓品牌，而此次推出的兩處鎮(zhèn)級人才公寓為上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)政府與華潤置地有巢聯(lián)合打造，通過政企合作形式，為虹橋鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)人才提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和配套服務(wù)。

無獨(dú)有偶，國資在以政企合作方式布局長租公寓之外，有的甚至已開始以打造自己的公寓品牌進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域。比如，央企招商蛇口招商蛇口，推出自有品牌“壹間”品牌；杭州市錢江新城投資集團(tuán)有限公司推出杭州市屬國有企業(yè)首個(gè)自主租賃住房運(yùn)營服務(wù)品牌——寧巢公寓等。

近幾年，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化、住房觀念的調(diào)整，長租公寓的需求量也在持續(xù)增大。隨著國資的入場加持，不僅能加快培育住房租賃市場，完善租賃領(lǐng)域的頂層設(shè)計(jì)，其一系列政策紅利的出臺(tái)帶來諸多市場機(jī)會(huì)。

例如，2021年國務(wù)院辦公廳強(qiáng)調(diào)加快保租房建設(shè)，圍繞保租房建設(shè)配套出臺(tái)了一系列支持政策，從更改項(xiàng)目規(guī)劃的綠色通道，到金融貸款資金支持，再到公募REITs的全面打開，形成了住房租賃“投融管退”的商業(yè)模式閉環(huán)。長租公寓極具成長性的發(fā)展更是吸引了民資，甚至引來了黑石、KKR、博楓、睿星等外資的爭相布局，而這也讓國央企看到了長租公寓市場利好前景。

可見，隨著近年來住房租賃市場格局的不斷洗牌并呈現(xiàn)出愈加廣闊的前景，在民資、外資的爭相布局下，國資們也紛紛進(jìn)入長租賽場。不論是大型央企國企的布局或是地方型國企的發(fā)力，都在成為長租公寓領(lǐng)域一股不可小覷的市場力量，在住房租賃市場發(fā)揮積極作用。

國資發(fā)力“租賃社區(qū)”，改變長租公寓生態(tài)

長租公寓作為房地產(chǎn)市場一個(gè)新興的行業(yè)，但已經(jīng)成為住房租賃市場不可忽視的組成部分。在政策紅利加持、租賃用地供應(yīng)加大、市場需求提升等多重因素影響下，大型租賃社區(qū)作為市場租賃房源的重要供給，正在逐漸成為市場的主流。繼2020年旭輝瓴寓推出的全國首個(gè)租賃社區(qū)--柚米社區(qū)上海浦江華僑城店開業(yè)后，各地的“租賃社區(qū)”產(chǎn)品也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。

不同于集中式公寓或分散式公寓，租賃社區(qū)的體量一般很大，房源數(shù)量多數(shù)在1000以上。物理空間更加集中。受大城市中心區(qū)域的地產(chǎn)資源趨于飽和影響，以及大型租賃社區(qū)體量較大，建設(shè)成本較高的挑戰(zhàn)。相較于其他長租公寓運(yùn)營商，國企在融資、拿地等方面擁有更多資源與話語權(quán)，更能占得租賃住房用地政策紅利“頭籌”，更易于成為長租行業(yè)的頭部玩家。因此，與央企、國企合作也成為了各公寓品牌打造“租賃社區(qū)”最常見的手段之一。

從當(dāng)前住房租賃市場來看，現(xiàn)在許多公寓品牌所做的“租賃社區(qū)”板塊大多有著實(shí)力國企的背書。例如，10月7日，瓴寓發(fā)布消息表示，瓴寓國際中標(biāo)上海楊浦區(qū)共青430寓和上海寶山區(qū)新顧城上實(shí)菁英薈租賃住房兩個(gè)租賃大社區(qū)項(xiàng)目，瓴寓國際與上海國企及地方政府平臺(tái)公司合作，為在滬工作的新市民、青年人提供1500余間公寓。

據(jù)了解，瓴寓國際自2019年提出深耕大型租賃社區(qū)賽道，截至10月，瓴寓已在上海成功落地11個(gè)大型租賃社區(qū)項(xiàng)目，其中保障性租賃住房8個(gè)，在滬已開業(yè)房源1.9萬間，納入保障性租賃住房1.2萬間。并在多個(gè)核心城市布局標(biāo)桿人才社區(qū)，從投到退各個(gè)環(huán)節(jié)均積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成經(jīng)由市場驗(yàn)證和肯定的商業(yè)模式。可以說，瓴寓在“租賃社區(qū)”板塊取得了較好的成績。

朗詩寓，在租賃社區(qū)領(lǐng)域也在不斷深耕。去年年底，朗詩寓宣布落地高品質(zhì)人才租賃社區(qū)——太湖科學(xué)城國際青年創(chuàng)新社區(qū)。據(jù)了解，朗詩寓的新租賃社區(qū)是與蘇州科技城合作打造的。蘇州科技城是蘇州科技城管理委員會(huì)下屬公司，系蘇州高新區(qū)全資國有公司,是蘇州科技城的開發(fā)建設(shè)主體。這一項(xiàng)目可提供1340套租賃房源、合計(jì)2800多個(gè)床位，是朗詩寓繼杭州瓜山未來社區(qū)后落地的又一個(gè)大型租賃社區(qū)，也是一個(gè)典型的城市更新案例。

除此之外，今年5月，招商蛇口競得合肥高新區(qū)GX202302租賃用房地塊，招商伊敦表示將建成計(jì)容面積10.3萬平方米的保租房租賃社區(qū)，這是招商伊敦即將在合肥落地的第三個(gè)管理項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2026年初開業(yè)，并定位壹間公寓品牌。據(jù)悉，招商伊敦作為實(shí)力央企招商蛇口旗下的酒店及公寓板塊企業(yè)，是租賃市場央企公寓代表，對于一些優(yōu)質(zhì)資源更具優(yōu)勢。

不難發(fā)現(xiàn)，大型租賃社區(qū)作為租賃房源的主要供給，目前正成為租賃住房主力企業(yè)的重要布局方向。同時(shí)，隨著保租房建設(shè)快速推進(jìn)，大型租賃社區(qū)項(xiàng)目接連入市，租賃住房市場房源供給增加明顯，國央企成為市場供應(yīng)主力。

國企登頂，身前的“秘寶”和背后的“大山”

回顧長租公寓近10年的發(fā)展，有過高光，經(jīng)歷過低谷，當(dāng)下正在回歸理性。其中，憑借在資源整合方面的優(yōu)勢，“國家隊(duì)”在住房租賃市場迅速崛起。作為住房租賃市場“壓艙石”，國資企業(yè)不僅具有自身獨(dú)特的優(yōu)勢，也有身后仍需翻越的“大山”。

不可比擬的拿房優(yōu)勢

長租公寓作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，在房源獲取、裝修改造和運(yùn)營管理等方面都需要投入大量的資金。國企憑借其在國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位，無論是從購買土地的資金成本還是獲取土地的質(zhì)量上，都碾壓眾多民企。能夠更容易地獲取低成本資金，同時(shí)通過資源整合，提高運(yùn)營效率和成本控制能力。以其先天優(yōu)勢，搭建拿地底氣。

從近兩年公開的土拍市場，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)典型的特征——地方國企越來越強(qiáng)勁，熱門地塊或是高價(jià)地，都非其莫屬，在土地市場的信息上國企有著其他企業(yè)無法望其項(xiàng)背的優(yōu)勢。

以珠江租賃為例，在房源獲取方面，不同于部分市場運(yùn)營商，大部分屬廣州市住建局等相關(guān)單位委托管理。同時(shí)，在自建或改造房源上，其從源頭避免相關(guān)安全及消防隱患，房間多以整租為主，杜絕各類亂象，為租戶提供安全穩(wěn)定的長住居所。

租賃市場的“穩(wěn)定器”

“租售并舉”的住房制度改革大背景下，住房租賃市場將持續(xù)火熱，資本的介入只會(huì)增強(qiáng)不會(huì)減弱。促進(jìn)這個(gè)市場的健康發(fā)展，既有賴于監(jiān)管政策和配套措施的不斷完善，也需要國有資本切實(shí)負(fù)起“穩(wěn)定器”的作用。

一方面，國有資本的進(jìn)入，有利于進(jìn)一步優(yōu)化租房市場結(jié)構(gòu)，提供低、中、高不同檔次的租房產(chǎn)品，緩解城市不同收入群體的住房困難；另外一方面，國有資本的進(jìn)入，可以在房租過快上漲的特殊時(shí)期，起到“調(diào)節(jié)器”的作用，平抑市場短期租金價(jià)格，規(guī)范和引導(dǎo)市場行為，從供給端推動(dòng)長租公寓市場的健康發(fā)展。

據(jù)了解，目前上海共有70余家國有企業(yè)參與并引領(lǐng)高品質(zhì)租賃住房建設(shè)，且占據(jù)的市場規(guī)模巨大。例如，2023年上海城方自持新建租賃住房項(xiàng)目共計(jì)11個(gè)，約向市場供應(yīng)1萬套（間），已運(yùn)營新建保租房項(xiàng)目6個(gè)，約占上海市場規(guī)模的30%。上海城方作為上海首個(gè)國企住房租賃品牌，在短短幾年時(shí)間，發(fā)展如此迅猛，除了客觀因素，政策引導(dǎo)、國企背景、市場需求，當(dāng)然也與其自身運(yùn)營力的不斷迭代提升有關(guān)。

專業(yè)人才難引進(jìn)

在租賃市場規(guī)?；l(fā)展以后，面對日益增長的房源和租戶管理需求，長租公寓需要納入更多的人才以支撐高效的運(yùn)作與發(fā)展。但目前來看，整個(gè)長租行業(yè)面臨的最大的問題是行業(yè)人才的稀缺帶來的企業(yè)效率低下。

樂乎CEO羅意也曾說過，長租公寓最大的問題是缺少專業(yè)的行業(yè)人才。行業(yè)人才多來自地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)，均屬于高薪行業(yè)的高薪崗位，人才累積需要時(shí)間來沉淀，但長租行業(yè)時(shí)間還很短，沉淀下的人才當(dāng)然也不多。國企在運(yùn)營公寓項(xiàng)目方面并沒有形成成熟的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，需要大量引進(jìn)專業(yè)人才，同時(shí)也需要時(shí)間培養(yǎng)自己的專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。但國企薪酬體系和激勵(lì)機(jī)制，盡管多年改革，但與市場薪酬有差距，導(dǎo)致國企在引進(jìn)和留住運(yùn)營管理等方面感到困難。

前期投入難控制

企業(yè)投資一個(gè)新的行業(yè)，必須有清晰的盈利模式和穩(wěn)定的盈利前景，才能有持續(xù)性發(fā)展。當(dāng)下，長租公寓的運(yùn)營商通常面臨前期投入巨大，但利潤回報(bào)率不高、回報(bào)周期較長的挑戰(zhàn)。

從租賃市場的發(fā)展情況來看，盈利模式仍比較單一，目前長租公寓市場企業(yè)主要收入來源于租金和增值服務(wù)，沒有對口金融產(chǎn)品支持是住房租賃企業(yè)面臨的共性難題。

以上海市為例，上海大多國企是通過競拍租賃地塊新建租賃住房的方式拓展公寓市場，企業(yè)從前期的競拍地塊，到后期的建設(shè)和運(yùn)營，都需要有大量的現(xiàn)金流作為支撐，這給后續(xù)的經(jīng)營管理帶來了極大的挑戰(zhàn)。為此，國企在拓展住房租賃市場時(shí)，需要挖掘新的利潤點(diǎn)并不斷總結(jié)盈利經(jīng)驗(yàn)，通過經(jīng)營管理實(shí)踐逐漸形成獨(dú)具特色的盈利模式，才能減少發(fā)展壓力。

政策與資源的傾斜，為國企進(jìn)入公寓行業(yè)提供了一定優(yōu)勢條件，不僅能夠盤活原有的國有資產(chǎn)，也是國資平臺(tái)在經(jīng)營上進(jìn)行創(chuàng)新的積極嘗試。但是面對完全市場化的公寓行業(yè)，國企人才和經(jīng)驗(yàn)的缺失，以及權(quán)責(zé)與激勵(lì)的不匹配等現(xiàn)狀，就像無形的“大山”，仍在等待國資企業(yè)去翻越。

長租市場再多一類“猛將”，民企還有機(jī)會(huì)嗎？

隨著長租公寓行業(yè)的不斷發(fā)展，目前，國企已然是全國長租公寓住房租賃市場管理規(guī)模中的較大持有者。隨著各地國資攜大量保租房漸次入市，再一次改變市場格局?？梢?，民營企業(yè)的長租公寓分額的減少也就成了前進(jìn)道路上的一道難關(guān)，作為較早開始涉足長租公寓領(lǐng)域的民企們來說，如何尋求新機(jī)會(huì)分得更多市場蛋糕成為迫切需要解決的問題，民企們未來可以轉(zhuǎn)向何處發(fā)展，值得探究深思。

單打獨(dú)斗不如聯(lián)手作戰(zhàn)

如今，各地國企漸次入市，再一次改變市場格局。隨著產(chǎn)品和服務(wù)更迭速度不斷加快，租賃市場進(jìn)入品質(zhì)化發(fā)展階段，姍姍來遲的國企，即使擁有資源的加持，但依舊存在著自身的短板。民企很難跟國企拼資金實(shí)力和融資優(yōu)勢，國企也很難跟民企拼市場化運(yùn)營和效率?；陔p方各自不同的優(yōu)勢，專業(yè)分工與合作或許是促進(jìn)長租公寓產(chǎn)業(yè)健康、高效、可持續(xù)發(fā)展的基石。

以重慶長租公寓市場為例，早前，為了打造為大型高端旗艦店，加快推進(jìn)租購并舉，成為聚集渝中區(qū)高端人才的“新舞臺(tái)”。由國資攜手市場運(yùn)營主體，共同打造了高端人才配套租住項(xiàng)目——龍湖冠寓嘉陵大廈。據(jù)悉，這是重慶首例國企民企攜手打造長租公寓，將形成渝中區(qū)首個(gè)定位中高端的新型人才長租公寓。這種國企民營強(qiáng)強(qiáng)合作的“新范例”，也將成為渝中創(chuàng)新發(fā)展的“新亮點(diǎn)”，這也是渝中區(qū)實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、提升城市品質(zhì)的重要舉措。

實(shí)際上，當(dāng)下市場中，市場力量在推動(dòng)國資、民營的水乳交融。國企和民企應(yīng)在更多保租房項(xiàng)目和市場化長租房項(xiàng)目上互信合作，積極做政府的顧問和參謀，尤其是在項(xiàng)目前期的市場調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和運(yùn)營期間的精細(xì)化運(yùn)營管理方面，交給民企來做。實(shí)現(xiàn)合作共贏，利益最大化，是需要民企主動(dòng)進(jìn)行的。

以經(jīng)驗(yàn)提升品質(zhì)

在市場完成起跑階段后，住房租賃行業(yè)形成了初步的競爭格局。而隨著國資入局，競爭逐漸“白熱化”。在長租公寓等賽道吸引諸多房企入局角逐之時(shí)，品質(zhì)提升亦始終是房地產(chǎn)行業(yè)的“新角逐點(diǎn)”。以“質(zhì)”取勝，“剩”者為王依舊是長租市場的基本規(guī)律。而相對國資企業(yè)來講，民企在長租板塊的經(jīng)驗(yàn)，為其帶來了優(yōu)勢，在運(yùn)營、品質(zhì)提升等方面占據(jù)了利好位置。

例如，窩趣公寓為幫助全面提升項(xiàng)目收益，曾融合鉑濤集團(tuán)和58集團(tuán)賦能，進(jìn)一步提出獨(dú)有“全鏈條運(yùn)營管理體系”。 鉑濤集團(tuán)和58集團(tuán)兩個(gè)在住宿領(lǐng)域深耕十余年的民企，其強(qiáng)大的品牌勢能和卓越的運(yùn)營能力幫助窩趣公寓的全鏈條運(yùn)營不斷迭代升級，在為不同消費(fèi)群繪制“品質(zhì)租住”藍(lán)圖上穩(wěn)步前進(jìn)，并成功運(yùn)用到人才公寓、大型租賃社區(qū)項(xiàng)目上。

隨著消費(fèi)要求的不斷增多，產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)化升級成為應(yīng)有之義。雖然國企入場帶來了不少競爭壓力，但民企作為公寓領(lǐng)域的“推動(dòng)者”，多年積累的耕作經(jīng)驗(yàn)或許能夠推動(dòng)其重新找到發(fā)展的答案。

高效“搶奪”優(yōu)質(zhì)房源

國企拿房大多依托于自有資產(chǎn)或者上級托管房源，這為國企在拿房環(huán)節(jié)帶來成本優(yōu)勢的同時(shí)，也為房源的長期穩(wěn)定性有了保證。民企在拿房成本上雖不如國企，但對于房源的決策速度也是國企在拿房環(huán)節(jié)難以與之相比的。

資本涌入導(dǎo)致競爭加劇，目前長租公寓市場的項(xiàng)目爭奪戰(zhàn)日益激烈。公寓作為一個(gè)對企業(yè)現(xiàn)金流有著高要求的市場，公寓市場的投資回報(bào)周期長、盈利能力相對單一。因此，在爭奪一些優(yōu)質(zhì)房源時(shí)，巨大資金壓力和稅負(fù)壓力，反而會(huì)使一些融資能力很強(qiáng)的國企難以決策。相比之下，民企的反應(yīng)力和決斷力會(huì)更加強(qiáng)大?？梢哉f，這是民企在拿房環(huán)節(jié)的最后優(yōu)勢，也是公寓面對房源搶奪時(shí)，民企所能給予的保障。

綜上，激情過后的長租公寓行業(yè)，迎來了更理性、更有公信力的企業(yè)的引領(lǐng)。如今，“國家隊(duì)”大踏步進(jìn)入市場，利用自身的資源優(yōu)勢，發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用，推動(dòng)長租公寓市場穩(wěn)健發(fā)展。這對民企來說，既是機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)。相信在未來，國企仍將穩(wěn)定發(fā)揮“壓艙石”作用，與民企充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，盤活更多存量項(xiàng)目，促進(jìn)租賃市場蓬勃發(fā)展！