文｜丁祖昱評樓市

今年三季度以來高頻次的樓市支持政策仍在持續(xù)發(fā)酵，但成交數(shù)據(jù)顯示樓市表現(xiàn)仍然平淡。

據(jù)CRIC監(jiān)測，9月30個重點城市成交面積環(huán)比微增3%；“雙節(jié)”期間重點42城成交同比微增2%，但與今年五一假期相比，跌幅達到11%。

松動政策觸動部分改善需求，在這部分需求短暫釋放之后，市場重又回歸平靜。

這也意味著，當前購房者心態(tài)發(fā)生了轉變。

CRIC在8月和9月的兩輪調研數(shù)據(jù)顯示，購房者短期入市動力不足，新政前后，計劃3個月內購房的人群占比分別為11%和12%；新政后，3個月至半年內購房人群的比重也僅提升了2個百分點。

購房者仍在觀望。

1.新政刺激下，熱度回升但后勁不足

三季度，地方政策迎來高頻次松綁。133個省市218次放松房地產(chǎn)政策，頻次較二季度翻倍，力度也明顯增加。

9月迎來核心城市雙限解禁潮，83城政策松綁，南京、青島等11個核心城市取消限購，一線城市廣州、重點二線城市廈門、西安、長沙、成都限購縮圍降檻，合肥、鄭州等8城全面解除限售。

核心城市已成為“救市主力軍”。

進入10月，第40周和第41周，就有40城政策松綁，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限售、放松公積金貸款、發(fā)放購房補貼、減稅降費等。

樓市成交已有所修復。

據(jù)CRIC監(jiān)測，9月30個重點城市成交面積為1205萬平方米，環(huán)比微增3%，同比下降23%。前9月累計同比微增2%，增幅較上月持續(xù)收窄。一線城市因新政刺激，短期內熱度回升。

再來看“雙節(jié)”期間成交數(shù)據(jù)，整體不如預期。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，42個重點監(jiān)測城市累計成交166.66萬平方米，較9月日均降幅達52%，較2022年同期同比微增2%，與今年五一假期相比，跌幅也達到11%。

同樣，二手房成交動能減弱，8個重點城市二手住宅成交面積較9月周均下降超8成，較去年十一期間下降8%。

核心城市雖然帶來一波需求釋放，但復蘇后勁已明顯不足。

2.改善需求釋放提速

哪類人群比較關注樓市政策？政策對哪類人群更有效？

根據(jù)調研數(shù)據(jù)顯示，改善人群無論是否有買房意愿，他們對近期出臺的“認房不認貸”等政策比較關注。

松動政策落地后，有近四成購房者置業(yè)信心更積極，他們普遍認為近期有合適得項目就會下手?？梢哉f，新政加速了改善需求釋放。

通過對比8月和9月改善人群的置業(yè)計劃，我們發(fā)現(xiàn)，新政后有近期置業(yè)打算的購房者占比上升9個百分點至77%。并且，在半年至一年內打算購房的人群占比由新政前的28%，提升至40%。

對于改善人群而言，存量房貸下調、認房不認貸和換房退稅費是對改善人群購房決策影響最大的政策利好。

其中，存量首套房貸利率的降低直接減輕有房人群的經(jīng)濟壓力，認房不認貸和換房退稅費政策更是切中改善人群痛點，有助于降低置換成本，促進“賣一買一”的聯(lián)動需求，因而對改善人群的購買力影響最明顯。

約有三成左右改善人群重視首付比例下調，但大部分改善人群認為，雖然購房門檻有所降低，但是他們仍會理性評估自己的長期還貸壓力。

3.短期入市動力不足，購房者還有更多期待

實際上，在購房意愿調研中，接近半數(shù)購房者仍在觀望，46%的購房者認為可能還會有更多政策利好。

從打算購房的時間變化來看，政策對改善需求有一定的刺激，但短期入市動力不足。

新政前后，計劃3個月內購房的人群占比分別為11%和12%，比重幾乎沒有發(fā)生變化。

再把時間周期拉長，新政后3個月至半年內購房人群的比重也僅提升了2個百分點。

在參與調研的人群中，“家里有房”和“經(jīng)濟不確定性高，不愿意承擔高額的房貸風險”是他們不打算近期買房的兩大主要原因。

目前，市場供求關系發(fā)生較大轉變，改善人群雖然對現(xiàn)有居住條件不滿意，但并不著急出手，再加上經(jīng)濟不景氣使得購房者不再盲目跟風，而是更加注重財務安全和未來經(jīng)濟負擔。

也就是說，經(jīng)濟承壓使得購房者置業(yè)風險偏好出現(xiàn)明顯的下降。

在政策刺激下，他們也開始擔憂房子能否保值增值，在此情況下，改善人群的置業(yè)決策也偏向謹慎。調研數(shù)據(jù)顯示，“覺得房子沒有投資價值”成為購房者不打算買房的第三大原因，且占比由8月的8%大幅上升11個百分點至19%。

購房者對政策調整空間仍有更多期待。

根據(jù)調研結果顯示，有77%的改善購房者認為，未來政策將會進一步放松。尤其是隨著一線城市廣州放開部分區(qū)域的住宅限購，其他核心一二線城市的購房者也對政策調整空間報以更多期待。

僅有15%認為當前政策基本到底，且這部分人群以三四線城市的購房者為主。 

事實上，四季度政策仍有進一步優(yōu)化空間。

北上深一線城市或跟隨廣州調整限購，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部調整，比如遠郊區(qū)域購房社保年限要求、非戶籍單身購房限制等。部分二線城市有望放寬甚至取消限購。

限貸政策中套數(shù)認定等方面仍有余量，比如認貸不認房，再比如放寬多孩家庭群體套數(shù)認定標準等，另外購房補貼、稅費減免均是可選項。 

改善人群已成為房地產(chǎn)市場的主力，他們關注政策、觀察市場，其置業(yè)需求顯露出較強的韌性。

一部分改善人群在新政的刺激下有加速入市的意愿，但更多的改善置業(yè)者仍在期待更多政策放松空間，對置業(yè)決策仍報以謹慎、理性的態(tài)度。

市場仍在期待產(chǎn)品力的突破與產(chǎn)品品質的提升，以調動客戶購房意愿、激活改善需求。