文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

廣州樓市一系列利好政策出臺(tái)以來，市場(chǎng)熱度持續(xù)回升，土拍市場(chǎng)也誕生了“銀十”的第一宗封頂搖號(hào)地塊。

10月11日下午，位于廣州天河區(qū)的牛利崗北街地塊拍賣搖號(hào)結(jié)果出爐，中鐵建以約59.8億元的總價(jià)摘得該地塊。

在10月10日下午的競(jìng)拍中，這幅地塊吸引了保利、中海、招商、越秀、珠實(shí)、金茂、中鐵建、中鐵置業(yè)等多家國(guó)央企報(bào)名，該地塊歷經(jīng)40輪競(jìng)價(jià)后觸頂進(jìn)入搖號(hào)階段，折合樓面價(jià)5.27萬元/平米（扣除配建安置房面積），取代9月份拍出的海珠上涌果樹公園北側(cè)地塊，成為廣州全市樓面價(jià)第四高的地塊。

值得一提的是，該地塊是2022年12月遭遇流拍的梅花鋁廠地塊，也是去年廣州第四輪土拍的6宗地塊中唯一成交失敗的地塊。該地塊在去年的起拍總價(jià)約為53.6億元，此次的起拍總價(jià)降低了約1.6億元。

在去年廣州第二輪土拍中，與該地塊一路之隔的燕塘地塊三達(dá)到了封頂搖號(hào)，當(dāng)時(shí)被廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)以81.2億元的總價(jià)成交，折合樓面價(jià)5.08萬元/平米，溢價(jià)率達(dá)15%，目前已經(jīng)開發(fā)成為越秀·天河·和樾府樓盤，項(xiàng)目銷售均價(jià)約8.6萬元/平米。

根據(jù)相關(guān)信息，該地塊總面積約7.7萬平米，出讓面積約4.7萬平米，臨近地鐵3號(hào)線梅花園站，5站即可到達(dá)珠江新城，周邊的學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)配套成熟。該地塊采用“限地價(jià)+競(jìng)品質(zhì)+搖號(hào)”方式出讓，根據(jù)出讓要求，競(jìng)得人需配建道路用地、幼兒園和安置房。

此外，該地塊也是廣州市“智慧+品質(zhì)”住宅標(biāo)準(zhǔn)的首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，拿地房企的綜合評(píng)分不能低于80分。這意味著，政府會(huì)對(duì)拿地的房企進(jìn)行評(píng)分，分?jǐn)?shù)達(dá)標(biāo)后房企才有資格進(jìn)行搖號(hào)。具體而言，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)主要有六個(gè)維度：用地與規(guī)劃、安全與耐久、舒適與健康、節(jié)能與環(huán)保、智慧與數(shù)字、運(yùn)營(yíng)與維護(hù)。從土地的掛牌，到住宅的建設(shè)、竣工及交付，全程都有政府相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管。

與去年的出讓條件相比，今年的出讓條件有所寬松，配建的幼兒園面積不計(jì)容，安置房的套數(shù)減少了14套，但競(jìng)品質(zhì)的要求也將提高房企的建設(shè)成本。

中指研究院華南地產(chǎn)研究主管陳雪強(qiáng)認(rèn)為，從流拍到封頂搖號(hào)，除了地塊自身出讓條件下調(diào)以外，更主要是由于市場(chǎng)環(huán)境因素的變化。在去年底，由于廣州疫情集中爆發(fā)導(dǎo)致市場(chǎng)成交跌入底谷，加之年底開發(fā)商資金緊張，因此地塊遭遇流拍。而當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境在廣州近期連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策下有所改善，尤其是限購(gòu)政策的松綁，更加利好中心區(qū)域項(xiàng)目的去化，相關(guān)政策也大力支持改善性需求的釋放。

此外，廣州近幾年高端產(chǎn)品的去化顯著提升，豪宅產(chǎn)品去化效果較好，也是堅(jiān)定了開發(fā)商趨于拿市中心核心優(yōu)質(zhì)地塊的信心，尤其今年國(guó)慶黃金周前后中心區(qū)域多個(gè)高端樓盤去化較好，也是影響此次競(jìng)拍的激烈度。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，距離該地塊一路之隔的越秀·天河·和樾府，在去年12月開盤時(shí)的總套數(shù)有一千余套，去化數(shù)據(jù)并不理想，去化表現(xiàn)為C級(jí)（低于20%）。對(duì)于房企來說，在此時(shí)拿下梅花鋁廠地塊會(huì)面臨較大的銷售壓力。

但今年，越秀·天河·和樾府的銷售情況整體提升不少，以71.74億元、14.13萬平米依次包攬今年前三季度金額榜亞軍和面積榜冠軍。在國(guó)慶黃金周期間，成交金額超1億元。就在牛利崗北街地塊進(jìn)入搖號(hào)后不久，越秀·天河·和樾府宣布在售產(chǎn)品價(jià)格全線上漲2%，此外將加推一棟戶型為180平米大平層的樓王。

周邊的新盤除了越秀的項(xiàng)目外，還有保利天瑞。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年6月至8月，保利天瑞位列天河區(qū)新房市場(chǎng)成交榜單第一，成交面積34127平米，成交套數(shù)224套，成交金額28.4億元，實(shí)現(xiàn)“三連冠”，其中成交金額位列全市第二。在國(guó)慶假期首日，該樓盤的成交額就突破3億元。根據(jù)開發(fā)商發(fā)布的海報(bào)，國(guó)慶假期期間保利天瑞的銷售金額超16億元。

二手房方面，根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，10月2日至8日，天河區(qū)二手房網(wǎng)簽宗數(shù)170宗，環(huán)比下降16.67%；該地塊所在的天河北板塊網(wǎng)簽宗數(shù)19宗，環(huán)比卻上升46.15%。

陳雪強(qiáng)表示，此次地塊觸頂搖號(hào)也會(huì)給市場(chǎng)釋放積極的信號(hào)，疊加近期政策利好，市場(chǎng)成交已有明顯回溫趨勢(shì)，但市場(chǎng)成交也將趨于分化。

10月9日，黃埔限購(gòu)放開后首次土拍，位于知識(shí)城的兩宗地塊均以底價(jià)成交，總價(jià)共計(jì)30億元。

比對(duì)來看，無論是土地市場(chǎng)還是新房市場(chǎng)，廣州中心區(qū)域及近郊核心板塊市場(chǎng)成交將延續(xù)良好的局面，外圍區(qū)域市場(chǎng)成交則趨于平淡。