文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

今年廣州樓市的“黃金周”不同以往，伴隨著一系列刺激政策出臺(tái)，廣州樓市迎來(lái)了一定幅度的升溫。

據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期期間（9月29日-10月6日）廣州網(wǎng)簽商品住宅15.7萬(wàn)平米，較2022年國(guó)慶假期（10月1日-7日）日均增加129%。

其中，不少樓盤銷售成績(jī)都不錯(cuò)。例如位于荔灣的萬(wàn)匯天地·朗庭在9月29日全天獲得12億元的銷售額，國(guó)慶假期成交268套，總金額近13億元；位于天河的保利·天瑞在中秋節(jié)當(dāng)天銷售額3億元，國(guó)慶假期共實(shí)現(xiàn)15億元的銷售額。

據(jù)貝殼方面數(shù)據(jù)顯示，截至10月5日，廣州貝殼新房成交破1200單。據(jù)中房報(bào)報(bào)道，從各房企、項(xiàng)目發(fā)布的海報(bào)初步統(tǒng)計(jì)，廣州假期期間的成交額超過(guò)100億元。

供應(yīng)方面，一系列政策利好疊加國(guó)慶“黃金周”的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，讓開(kāi)發(fā)商的推貨力度達(dá)到了一個(gè)短期高峰。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶假期（涵蓋前一周）全市累計(jì)推售25盤，推貨量3166套，比去年十一假期分別增加47%、66%。其中，主力推新區(qū)域番禺、增城更是高達(dá)951套和906套。

在剛過(guò)去的國(guó)慶假期期間，廣州多個(gè)樓盤也都推出不少促銷優(yōu)惠活動(dòng)，包括一口價(jià)房源、限時(shí)秒殺、送家電大禮包、物管費(fèi)等。

如位于番禺的龍湖·金地天峯推出“1000萬(wàn)讓利，限量秒殺”；黃埔的保利錦上打出“一口價(jià)特惠房源，限時(shí)送10年物業(yè)管理費(fèi)”；天河的保利天匯認(rèn)購(gòu)140平米大四房送華為手機(jī)等。

從整體來(lái)看，廣州樓市的上訪量及成交活躍度較之前有明顯的回升，但市場(chǎng)分化趨勢(shì)明顯。在番禺等限購(gòu)放開(kāi)的區(qū)域，市場(chǎng)成交要好于外圍區(qū)域，中心區(qū)域核心板塊的熱度將延續(xù)，但增城、從化、南沙、花都等外圍區(qū)域市場(chǎng)成交仍將維持較冷趨勢(shì)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，國(guó)慶期間番禺、荔灣等區(qū)項(xiàng)目去化率較高，分別為45%和21%，其原因在于增值稅5改2政策帶來(lái)的改善型項(xiàng)目需求提升。而花都、白云、南沙等區(qū)域部分改善型客戶被中心區(qū)分流，且項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)不突出，去化率不足一成。

“受雙節(jié)家庭團(tuán)聚及出游影響，房企聯(lián)動(dòng)促銷減少，市場(chǎng)成交有回暖但幅度不大。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，預(yù)計(jì)節(jié)后房企將加大營(yíng)銷沖刺力度，新政促動(dòng)的購(gòu)買力將逐步釋放。

自8月底廣州官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到9月出臺(tái)降首付和利率、放松區(qū)域限購(gòu)、外地戶籍社保要求由5年減少為2年，同時(shí)免征增值稅也有5年將為2年等一系列利好政策，廣州樓市開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇的勢(shì)頭。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月廣州新建商品住宅成交面積約60萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)約四成。其中，增城區(qū)成交量位居全市第一，占比約28%，黃埔區(qū)、番禺區(qū)列居二、三位，成交量占比分別約為17%、14%。

在樓市價(jià)格方面，9月廣州新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.02%，同比下跌0.08%。

二手房市場(chǎng)的成交量同樣有所改善。據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，9月廣州二手住宅網(wǎng)簽8544套，環(huán)比增長(zhǎng)4.76%，網(wǎng)簽面積為85.6萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)4.1%。

由于二手房短期掛牌量明顯增長(zhǎng)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。9月廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.23%，跌幅較上月擴(kuò)大0.07個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌0.52%。

9月20日，廣州打響一線城市放松限購(gòu)第一槍，黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)及白云區(qū)的部分區(qū)域不限購(gòu)，全市個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

肖文曉指出，目前廣州已經(jīng)是一線城市里面“穩(wěn)樓市”動(dòng)作力度最大的城市，通過(guò)認(rèn)房不認(rèn)貸、優(yōu)化限購(gòu)政策以及增值稅5改2等利好措施，已經(jīng)加大了對(duì)剛需和改善性住房需求的支持力度，這對(duì)于廣州樓市企穩(wěn)復(fù)蘇具有積極效果。

廣州政策的大力開(kāi)放，也值得其他城市參考和借鑒。以深圳為例，深圳在出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，9月29日將首套住房貸款利率由4.5%下調(diào)至4.1%，二套住房貸款利率由之前的4.8%下調(diào)至4.5%。無(wú)論是執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，還是下調(diào)房貸利率，深圳政策整體優(yōu)化力度一般。

反映到市場(chǎng)表現(xiàn)上，在政策優(yōu)化力度不足的背景下，深圳的成交狀況也較為平淡。根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交336套，與節(jié)前一周相比成交套數(shù)減少42%，成交面積3.45萬(wàn)平米，減少41%。

肖文曉表示，考慮到目前限制住房消費(fèi)潛力釋放的因素除了調(diào)控政策本身，還需要外圍經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的改善配合，因此購(gòu)房需求信心的恢復(fù)是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，樓市的回暖進(jìn)程也不會(huì)是一蹴而就的。

“預(yù)計(jì)第四季度廣州的樓盤將會(huì)積極把握政策利好的窗口，加大營(yíng)銷力度，帶動(dòng)成交量從9、10月份開(kāi)始走出7、8月份的低谷，穩(wěn)定復(fù)蘇。”