界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

自8月底深圳跟進(jìn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，樓市政策不斷松綁，疊加傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，接連的利好也讓市場(chǎng)給予深圳樓市更多期待。

如今新政落地已滿一月，深圳樓市并未如預(yù)期般出現(xiàn)回升。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月深圳新房市場(chǎng)全市網(wǎng)簽成交2076套一手住宅，環(huán)比下跌6%。全市各區(qū)新房成交主要集中在寶安及龍華兩區(qū)，寶安區(qū)網(wǎng)簽775套，龍華區(qū)網(wǎng)簽335套，占比超一半。

供應(yīng)方面，在一攬子利好政策助推下，9月商品住宅批準(zhǔn)上市面積環(huán)比增長(zhǎng)約40%，同比降低約40%。9月底全市一手住宅庫(kù)存面積為498.8萬(wàn)平方米，成交走低，去化周期持續(xù)上漲，超過(guò)17個(gè)月。

新政落地后，9月深圳新房市場(chǎng)熱度不斷攀升，多個(gè)樓盤售樓處人頭攢動(dòng)，各開發(fā)商也緊抓政策“窗口期”，加快推盤節(jié)奏。

僅在9月的第三個(gè)周末（9月16日-17日）就有南山綠景白石洲璟庭、福田金地環(huán)灣城、寶安京地海樾府、龍華星河星悅云邸4個(gè)新盤入市。

二手房成交方面，據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，9月深圳共網(wǎng)簽2877套，環(huán)比下跌7.6%。從每周數(shù)據(jù)來(lái)看，9月首周（9.4-9.10）起，周網(wǎng)簽量維持超800+套，相較此前的每周600-700套有了明顯的上漲。

新政出臺(tái)后，業(yè)主出售意愿有所增強(qiáng)，二手房掛牌量增長(zhǎng)明顯。截至10月1日，根據(jù)四大中介機(jī)構(gòu)（貝殼找房、樂(lè)有家、中原、看房網(wǎng)）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳全市共掛盤出售房源160,182套（含重復(fù)房源），環(huán)比增長(zhǎng)率為0.3%。

價(jià)格方面，9月深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.24%，跌幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌2.16%。

總體來(lái)看，9月二手住宅依舊占據(jù)成交量的主導(dǎo)地位，占比樓市成交總量的54%。9月上旬市場(chǎng)勢(shì)頭向好，下旬稍顯疲乏。

中指研究院華南地產(chǎn)研究主管陳雪強(qiáng)指出，當(dāng)前深圳樓市整體依然處于低位運(yùn)行，市場(chǎng)信心依然不足，短期內(nèi)依然難以改變下行趨勢(shì)，尤其在政策優(yōu)化力度不足的背景下，市場(chǎng)成交難以帶動(dòng)。

購(gòu)房者一方面對(duì)于政策優(yōu)化空間仍有期待，繼續(xù)觀望等待政策持續(xù)落地，一方面對(duì)于經(jīng)濟(jì)及收入預(yù)期的不明朗加劇了放緩入市的節(jié)奏。

9月29日，在十一“黃金周”前夕，深圳再下調(diào)個(gè)人住房貸款利率，首套住房貸款利率由之前的4.5%下調(diào)至4.1%；二套住房貸款利率由之前的4.8%下調(diào)至4.5%。

在節(jié)前宣布該舉措，進(jìn)一步體現(xiàn)了深圳對(duì)于四季度住房消費(fèi)的關(guān)心，為購(gòu)房者帶來(lái)利好的同時(shí)，也促進(jìn)了剛需和換房需求的釋放。

據(jù)悉，在十一假期期間，深圳的多個(gè)在售項(xiàng)目均推出了折扣活動(dòng)，折扣力度從88-95折之間不等，一口價(jià)房源、購(gòu)房送豪華大禮、“認(rèn)購(gòu)即送華為Mate 60 Pro手機(jī)一部”......開發(fā)商之間的促銷大戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)。

但花樣繁多的促銷活動(dòng)并未獲得市場(chǎng)特別強(qiáng)烈的反應(yīng)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，十一假期期間，深圳除少數(shù)網(wǎng)紅樓盤熱銷外，大部分售樓處并沒(méi)有出現(xiàn)火熱的看房景象。樓市熱度雖有所回升，但實(shí)際成交的情況并不理想，“叫好不叫座”現(xiàn)象更加明顯。

據(jù)房信平臺(tái)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月29日-10月5日，深圳新房住宅成交僅324套，日均成交僅為46套，低于過(guò)去三年的國(guó)慶黃金周，創(chuàng)歷史新低，同比去年黃金周日均成交下降30%。

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前市場(chǎng)普遍預(yù)期深圳限購(gòu)會(huì)松綁，首套二套首付或利率會(huì)下行，十一長(zhǎng)假期間深圳樓市人氣雖旺，但“叫好不叫座”現(xiàn)象更加明顯，新盤普遍的折扣式營(yíng)銷更加劇了這一態(tài)勢(shì)。在這種心態(tài)的背后，事實(shí)上是受“調(diào)控政策刺激-需求跑步入市-房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲”這一舊思維的影響。

目前，政策空間在收窄和觸頂，政策的邊際效果明顯在減弱，即便是“大放水”也無(wú)法達(dá)到過(guò)去那種火熱的行情。但問(wèn)題在于市場(chǎng)無(wú)法理解，他們認(rèn)為政策還沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

對(duì)于購(gòu)房者而言，即便開發(fā)商有優(yōu)惠進(jìn)行大幅降價(jià)，房?jī)r(jià)依舊很高，他們依然買不起，再加上房子本身的品質(zhì)也沒(méi)那么好，也就造成了當(dāng)前樓市的困局。