文 | 時代財(cái)經(jīng)App 王瑩嶺 李益文
編輯 | 王麗麗
樓市再迎重磅消息。
“從政策出來一直到晚上10點(diǎn)接電話不停。”在廣州市中心城區(qū)越秀區(qū)的一位房產(chǎn)中介吳悠（化名）看來，這一政策是“特大利好”。
9月20日傍晚，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡稱《通知》），對廣州市住房限購政策進(jìn)行調(diào)整，多區(qū)放開住房限購，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年。
其中，將住房限購政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。這也意味著解除了外圍區(qū)域——黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。
廣州由此成為全國一線城市中首個部分放開限購的城市。
事實(shí)上，在此之前，部分重點(diǎn)城市已密集調(diào)整住房限購政策，多個重點(diǎn)城市出現(xiàn)全面取消限購。僅在廣州發(fā)布《通知》的前一天（9月19日），就有武漢、無錫、西安三城宣布調(diào)整住房限購政策，其中，武漢，無錫全面取消限購，西安取消二環(huán)外住房限購政策。
“此次廣州部分放開限購政策，信號意義非常強(qiáng)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對時代財(cái)經(jīng)表示，北上廣深四個一線城市本身就是這一輪政策最核心的區(qū)域。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，限購政策的放松是認(rèn)房不認(rèn)貸以后全國各地的一個重要趨勢，一線城市要扮演整個樓市復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊和龍頭的角色。
本次廣州住房限購政策調(diào)整，為何未全面取消？廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這恰恰是“政策堅(jiān)持了有作為有所不為的導(dǎo)向”。李宇嘉告訴時代財(cái)經(jīng)，以南沙為例，盡管近年來房地產(chǎn)市場下行很快，去年銷售量下跌幅度非常大，庫存周期也長，但依然堅(jiān)持限購，是為“去房地產(chǎn)依賴，為產(chǎn)業(yè)和人才集聚創(chuàng)造條件”。
中介稱電話接個不停
“已經(jīng)有不少意向客戶打電話來咨詢?！痹趨怯瓶磥恚@一政策力度很大，“這對我們是特大利好！之前出臺認(rèn)房不認(rèn)貸的時候就盼著能不能調(diào)整限購政策，沒想到真的出臺了。”吳悠笑著說。
吳悠告訴時代財(cái)經(jīng)，從她的客戶群體來看，制約他們在這邊買房的主要原因，不是因?yàn)槭赘侗壤粔虻?，而是沒有購房名額，“比如現(xiàn)在有很多年輕人在廣州畢業(yè)工作，或涌入廣州工作，他們社保還沒交滿5年，但家庭條件寬裕、有購房需求和能力的，限購在很大程度上制約了他們的需求，現(xiàn)在放開后他們的購房需求就釋放出來了?！?/p>
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月19日，中國約30城放松限購政策，其中，東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等13城已全面取消限購政策；蘇州、天津、長沙、杭州、廈門、西安等10余城放開針對局部區(qū)域、群體或房源類型的限購。
“目前房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化不是周期性的，而是趨勢性的。”李宇嘉向時代財(cái)經(jīng)解釋了政策松動的原因。李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前，不管是供求關(guān)系、房地產(chǎn)前景和房價預(yù)期還是買房行為，都發(fā)生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化，因此過去以緊縮、需求端抑制為特征的調(diào)控政策，不再適用了，理應(yīng)退出。
從數(shù)據(jù)上來看，受國內(nèi)外多重因素影響，自2022年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降10.0%，住宅新開工面積下降39.8%，商品房銷售面積下降24.3%，住宅待售面積增長18.4%。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，2021年12月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.28，2022年1月該指數(shù)跌至96.82，此后更是一路走低，目前2023年8月為93.56。
具體到廣州而言，2022年，廣州新房交易下滑30%，新房住宅下滑32%，今年上半年下跌0.4%。截至目前，新房市場交易連續(xù)5個月下跌，絕對交易水平降至去年11月以來的新低?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的新盤去化率8月份只有9%。
7月和8月，市場觀望氣氛濃厚，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月廣州新房網(wǎng)簽只有4600多套，8月截止到29號更是只有3100多套，以上數(shù)據(jù)都是近十年歷史同期的低位。
“我也呼吁業(yè)主和開發(fā)商不要再等待?！痹趶V東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來，現(xiàn)在的觀望情緒已經(jīng)沒有之前濃厚了。黃韜進(jìn)一步表示，在這樣的政策整體刺激下，目前看來會有真正想賣房的業(yè)主會抓住這一機(jī)會出手，不再加價，成交量會因此上漲，但對房價的提升不會起到太大的支撐作用。
北上深或?qū)⒏M(jìn)
實(shí)際上，為提振樓市，廣州樓市利好政策以“組合拳”形式密集出擊。8月30日，廣州率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，成為一線城市中最早落地。隨后，9月8日，廣州又對二套住房首付比例及貸款利率也進(jìn)行了下調(diào)。
目前來看，這套“組合拳”效果已顯疲軟。合富研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地首周，廣州“中心”及“近郊”受政策帶動更明顯，新建商品住房成交環(huán)比上升16%和32%，遠(yuǎn)郊成交“失色”，全市新建商品住房整體成交量上升15%；新政第二周，廣州全市新房市場總體成交規(guī)模環(huán)比上升6%；第三周，成交規(guī)模則環(huán)比下滑6%。
而中指研究院調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，新政之后，北京、上海的成交量翻倍，但廣州的成交量漲幅僅20%，廣深的購房意愿變動幅度、房價上漲預(yù)期均不及京滬。
李宇嘉認(rèn)為，從目前廣州樓市的形勢看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，廣州迫切需要發(fā)布新的政策以提振市場情緒，避免預(yù)期惡化和市場下行形成負(fù)反饋循環(huán)，緩解過快下行的局面，防止其對舊改、投資、消費(fèi)等基本面形成明顯拖累。因此，此次一攬子政策更意在托底，穩(wěn)定市場情緒，避免大幅下行。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，當(dāng)前認(rèn)房不認(rèn)貸以后，一線城市市場總體是有積極活躍的態(tài)勢，但是確實(shí)還是需要進(jìn)一步加碼，以促進(jìn)我們房地產(chǎn)市場朝著更加持續(xù)、更加平穩(wěn)的健康發(fā)展方向推進(jìn)。
在廣州從事房產(chǎn)中介多年朱浩（化名）則向時代財(cái)經(jīng)坦言，認(rèn)房不認(rèn)貸主要是針對有置換需求的客戶會利好更大，但對剛需客戶影響不大。“整體來看，認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺之后，看房的客戶大概上漲了20%左右，但成交量并無太大變化?！?/p>
朱浩表示，如果真的落實(shí)這個政策，刺激作用還是大的，“因?yàn)楝F(xiàn)在很多人沒有名額，又想買廣州的，包括我自己手頭也有很多這種客戶，短期內(nèi)的交易量肯定會增加?！?/p>
實(shí)際上，根據(jù)李宇嘉預(yù)計(jì)，部分放開限購后，年內(nèi)剩余4個月，廣州商品房市場從持續(xù)過快下滑逐漸轉(zhuǎn)入到探底企穩(wěn)的走勢。
黃韜也認(rèn)為，從短期內(nèi)來看，這一政策是有刺激作用的，市場對此反應(yīng)也會比較熱烈，不過其強(qiáng)調(diào)，從長遠(yuǎn)來看，該政策還有放開的空間，“比如對外地人限購的5改2變?yōu)?改0，全面放開限購?！?/p>
對于北上深三個一線城市是否會跟進(jìn)？嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代財(cái)經(jīng)，“其他三個一線城市肯定會跟進(jìn)的，不過，就像廣州的政策不是完全放開一樣，其他三個一線城市也不會完全放開，但一定是有空間的?！?/p>