文 | 丁祖昱評樓市

8月末至今，伴隨著北上廣深4個核心一線城市相繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，二線城市諸如成都、武漢、南京、蘇州等核心二線城市紛紛跟進(jìn)，“四限”政策均有不同程度松綁。9月20日廣州放松限購，又一波“救市潮”來襲。

近期部分城市新房來訪激增、樓盤熱銷，二手房供需兩熱等消息刷屏，市場信心似有逐步恢復(fù)的苗頭。究竟當(dāng)前樓市表現(xiàn)如何？

據(jù)不完全統(tǒng)計，8月31日至今，至少有83城累計122條政策發(fā)布，其中第38周（9.11-9.17）地方層面共36個城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，數(shù)量創(chuàng)2022年以來單周之最。

一方面是北上廣深4個一線城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，廈門、武漢、成都、重慶、天津、長沙、南寧、蘇州等相繼跟進(jìn)。另一方面包括廣州在內(nèi)，9月份至今至少有15個城市取消或放松限購政策。

此外，放寬限售、放寬首付比例、利率等信貸政策至全國下限、發(fā)放購房補貼、公積金新政等更是層出不窮。

在各地新政密集落地下，重點監(jiān)測城市商品住宅供應(yīng)顯著回升，成交小幅回升，平均去化率升至54%。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年第38周，全國重點城市取得預(yù)售證面積590萬平方米，較上周增長77%。重點城市供應(yīng)面積TOP10項目中，深圳入圍項目最多。

成交方面，2023年第38周，各能級城市成交環(huán)比回升。具體來說，一線指數(shù)環(huán)比增長15.71點至67.98，北上廣深4城均回升。二線成交指數(shù)環(huán)比增長3.48點至45.88，成都、青島等保持微增，杭州、重慶、南京等回升幅度超過20%，而武漢、寧波成交環(huán)比轉(zhuǎn)降。三四線成交指數(shù)環(huán)比增長18.10點至61.53，佛山成交發(fā)力，環(huán)比實現(xiàn)翻番，江門、東莞、溫州、肇慶等均持增。

第38周，重點監(jiān)測城市開盤去化率增至54%，較上周增長17個百分點。開盤項目數(shù)量方面，杭州有8個項目開盤加推，成都、寧波、武漢有2個項目加推，其余城市推盤項目較少。銷售表現(xiàn)方面，上海開盤項目取得90%以上平均去化率，而武漢入市項目平均去化率不足10%。

從二手房來看，2023年第38周（9.11-9.17），14個重點監(jiān)測城市二手房成交面積138.8萬平方米，成交增勢延續(xù)，環(huán)比增長16%，同比增長61%。

值得注意的是，北京從“認(rèn)房不認(rèn)貸”后整體市場熱度明顯，二手房市場方面，由于北京近期二手房指導(dǎo)價松動，部分熱點區(qū)域諸如海淀區(qū)、西城區(qū)熱點學(xué)區(qū)單價超14萬元/平高價房源量穩(wěn)步增加。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年第38周，北京二手房成交面積31.1萬平方米，環(huán)比增長23%，同比增長25%，規(guī)模實現(xiàn)六連增。

從目前來看，核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限松綁等利好政策出臺的確在短期內(nèi)鞏固了市場信心，取得了良好的成效。

從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，對于二手房的利好作用顯著大于新房，主要體現(xiàn)一方面業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)步提升，尤其是北京、上海等此前限貸較為嚴(yán)苛的城市，整體掛牌量增價穩(wěn)，剛改、改善置換需求較為強烈；另一方面供應(yīng)增量的確帶動了短期內(nèi)成交熱度回升，整體二手房成交套數(shù)也有了穩(wěn)步增長，尤其是此前二手房略顯低迷的上海、深圳，低位復(fù)蘇征兆初顯。

而新政對于新房市場的影響主要體現(xiàn)在微觀項目來訪、認(rèn)購上升，但也并非普漲行情，區(qū)域分化依舊顯著，成交數(shù)據(jù)層面也僅是小幅回升。

事實上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的確在某種程度上擴充了居民購買力；但是多數(shù)客群對于高杠桿態(tài)度較為保守，還是希望通過“賣舊換新”的方式進(jìn)行改善，只有二手房的流動性恢復(fù)才能使得新房熱度持續(xù)；而新房市場短期內(nèi)來訪、認(rèn)購上升主要還是基于前期有購房需求但持續(xù)觀望客群的延遲釋放，政策效果仍待進(jìn)一步逐漸顯現(xiàn)。 

9月恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季，在一系列政策利好下，對剛需、改善需求有一定的刺激作用，短期內(nèi)提振了市場信心。

但各城市分化行情也在繼續(xù)延續(xù)，其中北京、上海、杭州、成都等前期高熱城市市場熱度仍處第一梯隊，南京、蘇州、武漢等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，成交預(yù)期轉(zhuǎn)增。

需要注意的是，城鎮(zhèn)化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴(yán)重、住房剛需趨于飽和已是不可回避的事實。無論是降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸擴大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負(fù)債，只有在穩(wěn)定的收入增長預(yù)期和房價上漲、至少不下跌的預(yù)期下，才能真正轉(zhuǎn)化為有效購房需求。在經(jīng)歷3年疫情后，居民風(fēng)險偏好下降，縮減開支、提前還貸均是體現(xiàn)，唯有穩(wěn)住預(yù)期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進(jìn)住房等消費。

具體來看，八成以上城市成交環(huán)比回升，北京、深圳、杭州、佛山等領(lǐng)漲，增幅在20%以上，成都、青島、蘇州穩(wěn)中有增，漲幅在10%以內(nèi)。同比來看，受中秋錯期影響，大多數(shù)城市成交規(guī)模持增。