文 | 丁祖昱評(píng)樓市

8月末至今，伴隨著北上廣深4個(gè)核心一線(xiàn)城市相繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，二線(xiàn)城市諸如成都、武漢、南京、蘇州等核心二線(xiàn)城市紛紛跟進(jìn)，“四限”政策均有不同程度松綁。9月20日廣州放松限購(gòu)，又一波“救市潮”來(lái)襲。

近期部分城市新房來(lái)訪激增、樓盤(pán)熱銷(xiāo)，二手房供需兩熱等消息刷屏，市場(chǎng)信心似有逐步恢復(fù)的苗頭。究竟當(dāng)前樓市表現(xiàn)如何？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月31日至今，至少有83城累計(jì)122條政策發(fā)布，其中第38周（9.11-9.17）地方層面共36個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，數(shù)量創(chuàng)2022年以來(lái)單周之最。

一方面是北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，廈門(mén)、武漢、成都、重慶、天津、長(zhǎng)沙、南寧、蘇州等相繼跟進(jìn)。另一方面包括廣州在內(nèi)，9月份至今至少有15個(gè)城市取消或放松限購(gòu)政策。

此外，放寬限售、放寬首付比例、利率等信貸政策至全國(guó)下限、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金新政等更是層出不窮。

在各地新政密集落地下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅供應(yīng)顯著回升，成交小幅回升，平均去化率升至54%。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年第38周，全國(guó)重點(diǎn)城市取得預(yù)售證面積590萬(wàn)平方米，較上周增長(zhǎng)77%。重點(diǎn)城市供應(yīng)面積TOP10項(xiàng)目中，深圳入圍項(xiàng)目最多。

成交方面，2023年第38周，各能級(jí)城市成交環(huán)比回升。具體來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)15.71點(diǎn)至67.98，北上廣深4城均回升。二線(xiàn)成交指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)3.48點(diǎn)至45.88，成都、青島等保持微增，杭州、重慶、南京等回升幅度超過(guò)20%，而武漢、寧波成交環(huán)比轉(zhuǎn)降。三四線(xiàn)成交指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)18.10點(diǎn)至61.53，佛山成交發(fā)力，環(huán)比實(shí)現(xiàn)翻番，江門(mén)、東莞、溫州、肇慶等均持增。

第38周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市開(kāi)盤(pán)去化率增至54%，較上周增長(zhǎng)17個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量方面，杭州有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推，成都、寧波、武漢有2個(gè)項(xiàng)目加推，其余城市推盤(pán)項(xiàng)目較少。銷(xiāo)售表現(xiàn)方面，上海開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目取得90%以上平均去化率，而武漢入市項(xiàng)目平均去化率不足10%。

從二手房來(lái)看，2023年第38周（9.11-9.17），14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交面積138.8萬(wàn)平方米，成交增勢(shì)延續(xù)，環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比增長(zhǎng)61%。

值得注意的是，北京從“認(rèn)房不認(rèn)貸”后整體市場(chǎng)熱度明顯，二手房市場(chǎng)方面，由于北京近期二手房指導(dǎo)價(jià)松動(dòng)，部分熱點(diǎn)區(qū)域諸如海淀區(qū)、西城區(qū)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)單價(jià)超14萬(wàn)元/平高價(jià)房源量穩(wěn)步增加。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年第38周，北京二手房成交面積31.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同比增長(zhǎng)25%，規(guī)模實(shí)現(xiàn)六連增。

從目前來(lái)看，核心一二線(xiàn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限松綁等利好政策出臺(tái)的確在短期內(nèi)鞏固了市場(chǎng)信心，取得了良好的成效。

從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，對(duì)于二手房的利好作用顯著大于新房，主要體現(xiàn)一方面業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)步提升，尤其是北京、上海等此前限貸較為嚴(yán)苛的城市，整體掛牌量增價(jià)穩(wěn)，剛改、改善置換需求較為強(qiáng)烈；另一方面供應(yīng)增量的確帶動(dòng)了短期內(nèi)成交熱度回升，整體二手房成交套數(shù)也有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是此前二手房略顯低迷的上海、深圳，低位復(fù)蘇征兆初顯。

而新政對(duì)于新房市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在微觀項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升，但也并非普漲行情，區(qū)域分化依舊顯著，成交數(shù)據(jù)層面也僅是小幅回升。

事實(shí)上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的確在某種程度上擴(kuò)充了居民購(gòu)買(mǎi)力；但是多數(shù)客群對(duì)于高杠桿態(tài)度較為保守，還是希望通過(guò)“賣(mài)舊換新”的方式進(jìn)行改善，只有二手房的流動(dòng)性恢復(fù)才能使得新房熱度持續(xù)；而新房市場(chǎng)短期內(nèi)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升主要還是基于前期有購(gòu)房需求但持續(xù)觀望客群的延遲釋放，政策效果仍待進(jìn)一步逐漸顯現(xiàn)。 

9月恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，在一系列政策利好下，對(duì)剛需、改善需求有一定的刺激作用，短期內(nèi)提振了市場(chǎng)信心。

但各城市分化行情也在繼續(xù)延續(xù)，其中北京、上海、杭州、成都等前期高熱城市市場(chǎng)熱度仍處第一梯隊(duì)，南京、蘇州、武漢等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，成交預(yù)期轉(zhuǎn)增。

需要注意的是，城鎮(zhèn)化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴(yán)重、住房剛需趨于飽和已是不可回避的事實(shí)。無(wú)論是降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸擴(kuò)大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負(fù)債，只有在穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲、至少不下跌的預(yù)期下，才能真正轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)房需求。在經(jīng)歷3年疫情后，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，縮減開(kāi)支、提前還貸均是體現(xiàn)，唯有穩(wěn)住預(yù)期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進(jìn)住房等消費(fèi)。

具體來(lái)看，八成以上城市成交環(huán)比回升，北京、深圳、杭州、佛山等領(lǐng)漲，增幅在20%以上，成都、青島、蘇州穩(wěn)中有增，漲幅在10%以?xún)?nèi)。同比來(lái)看，受中秋錯(cuò)期影響，大多數(shù)城市成交規(guī)模持增。