文｜新旅界
盡管近期房地產(chǎn)市場利好政策持續(xù)加碼，但擋不住旅企拋售資產(chǎn)。國內(nèi)旅行社行業(yè)首家A股上市公司——中青旅(600138.SH)公開掛牌出售資產(chǎn)，便是一例。
9月20日，中青旅公告稱，控股子公司烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司（簡稱“烏鎮(zhèn)公司”）擬通過上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌轉讓持有的桐鄉(xiāng)市濮院旅游有限公司（簡稱“濮院公司”）37.24%股權，掛牌價格不低于評估值2.54億元。
“濮院景區(qū)整體規(guī)劃較初期發(fā)生較大變化，導致建設周期、投資額、運營成本、回報期等偏離上市公司及烏鎮(zhèn)公司原始預測，出售股權利于優(yōu)化資源配置，提升存量景區(qū)競爭優(yōu)勢?！敝星嗦霉嬷斜硎?。
截至7月31日，濮院公司總資產(chǎn)為103億元，總負債為95.5億元。除開發(fā)濮院景區(qū)、項目整體更新改造規(guī)劃及運營外，濮院還開發(fā)銷售住宅類房產(chǎn)業(yè)務，截至6月30日，濮院公司房產(chǎn)存貨37.89億元。對于中青旅而言，此番出售，有利于降低上市公司整體房產(chǎn)去化風險。
濮院風波
濮院景區(qū)是中青旅繼烏鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)之后，又一個重金投入的大景區(qū)項目。2013年11月，中青旅子公司烏鎮(zhèn)公司與桐鄉(xiāng)市濮院金翔云旅游投資有限公司共同出資設立濮院公司，進行濮院景區(qū)開發(fā)建設。
濮院公司注冊資本5億元，其中，桐鄉(xiāng)市濮院金翔云旅游投資有限公司出資2.55億元，出資比例51%；烏鎮(zhèn)公司出資2.45億元，出資比例49%。2017年6月后，陳向宏團隊成為持股方之一，持股占比24%。
項目初期規(guī)劃用地面積1050畝，建筑規(guī)劃面積42萬平方米，建設期3年，投資總額46.01億元。濮院景區(qū)定位為“歷史文化和時尚購物”小鎮(zhèn)，與烏鎮(zhèn)景區(qū)“度假+文化+戲劇+會展”的定位形成差異互補，有利于提升桐鄉(xiāng)市作為長三角乃至全國重要休閑度假旅游目的地的影響力，保持烏鎮(zhèn)景區(qū)國內(nèi)一流景區(qū)的競爭力。
起初，中青旅對濮院項目充滿期待。濮院與烏鎮(zhèn)同處桐鄉(xiāng)，相距20公里，能夠共享團隊、也可以直接汲取烏鎮(zhèn)團隊經(jīng)驗，受益烏鎮(zhèn)品牌效應，作為相對成熟的旅游目的地，有望縮短培育期。
在投資方式上，中青旅在烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)兩個項目上，均采取的是與外資公司合作方式，即投資之初絕對控股，后因景區(qū)建設資金需求進行股權融資，待景區(qū)培育成熟后，再通過股權回購方式收回收益權。中青旅投資濮院項目，以參股方式與政府合作，以獲得最大的資金和政策支持。
然而，進展并不順利。前期的拆遷工作，最早規(guī)劃了一年的拆遷時間，但實際上花了3、4年，拆遷難度較大。自2016年起，濮院景區(qū)開始啟動建設，基于濮院鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)更新改造的整體安排，景區(qū)歷經(jīng)多次調(diào)整，用地面積增加至1287畝，建筑規(guī)劃面積增加至71萬平方米，投資總額增加至71.39億元，項目開業(yè)時間從2018年12月推延至2023年3月。
2023年3月1日，濮院景區(qū)試營業(yè)，目前尚處于培育期，已相繼舉辦2023中國·濮院時裝周、噗嘰市集、“侍郎巡游”互動演繹等特色活動。
濮院項目上，中青旅是二股東，大股東是桐鄉(xiāng)政府，該項目屬于城市更新項目，有城投項目特征，覆蓋周邊的地產(chǎn)開發(fā)項目。濮院的地產(chǎn)開發(fā)共六期，目前是二期三期，到六期需要至少四五年的時間周期。
對此，中青旅曾表示，濮院項目的投資量相對以往有較大提高，把更多的內(nèi)容包含到更新項目里面去，景區(qū)內(nèi)部分一直沒開業(yè)，一方面受疫情影響，另一方面整個區(qū)域建設的想法，是當?shù)卣笇У乃悸贰?/p>
盡管眼下房地產(chǎn)政策利好不斷釋放，但市場的恢復仍遙不可期。尤其濮院所在三四線城市房地產(chǎn)銷售更為艱難。盡管能夠享受一定的政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)業(yè)務對景區(qū)業(yè)務也會有一定的支持，但從整個項目周期上看，遠遠長于中青旅的預期。
截至7月31日，濮院公司總資產(chǎn)為103億元，總負債為95.5億元，資產(chǎn)負債率達93%，凈利潤1.8億元。截至6月30日，房產(chǎn)存貨37.89億元。
“項目整體盈利下行，房地產(chǎn)存貨將近40億元，在這樣的區(qū)位，房地產(chǎn)去化相當困難，這應該是主要原因。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對新旅界表示。
中青旅在公告中也表示，鑒于濮院景區(qū)屬于濮院鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)更新改造項目之整體規(guī)劃，景區(qū)用地面積、建筑規(guī)劃、建設期、投資金額等較初期均發(fā)生較大變化。經(jīng)綜合考慮濮院景區(qū)作為重資產(chǎn)項目的投資回報期、對烏鎮(zhèn)公司的影響及公司對重資產(chǎn)景區(qū)投資的整體考慮等方面因素，所以掛牌出售股權。
根據(jù)評估報告，濮院公司在評估基準日（2022年12月31日）股東全部權益賬面值5.46億元，評估值6.83億元，約30%的溢價。根據(jù)該評估值，烏鎮(zhèn)旅游持有的濮院公司37.24%股權評估值2.54億元。截至公告披露日，濮院公司還有兩名股東濮院金翔云（桐鄉(xiāng)國資企業(yè)）和濮景旅游（陳向宏團隊），分別持股38.76%和24%。
中青旅2023年中報顯示，對濮院公司有兩筆擔保，金額分別為10.78億元和8.82億元。公告顯示，烏鎮(zhèn)公司已將“意向受讓方需同意承接烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司為桐鄉(xiāng)市濮院旅游有限公司提供的全部擔保義務及責任并完成相關程序”作為股權轉讓前提條件之一。
中青旅的前路
除濮院項目進展緩慢不達預期、所需投資額加大、地產(chǎn)存貨過高等項目自身原因外，中青旅在濮院開始營業(yè)這一“黎明時分”選擇退出，很大一部分原因是加速地產(chǎn)去化、減少重投資給企業(yè)帶來的資金壓力已迫在眉睫，容不得中青旅再等待濮院項目熬過漫長的培育期。
首先，中青旅在地產(chǎn)存貨方面持續(xù)承壓。2013-2017年間，中青旅為確保公司與控股股東在住宅地產(chǎn)業(yè)務方面不存在同業(yè)競爭，戰(zhàn)略性退出了除與綠城置業(yè)合作的慈溪玫瑰園外的全部住宅類房地產(chǎn)業(yè)務。
2017年11月，這一漫長的避嫌期結束。中青旅發(fā)布公告稱，公司與控股股東之間在住宅類房地產(chǎn)業(yè)務方面已實際不存在同業(yè)競爭問題，公司豁免履行該承諾。換言之，中青旅已拿到了地產(chǎn)業(yè)的“入場資格券”。
2017年，時值房地產(chǎn)業(yè)“上升期”，投資者爭相入局。為搶占高地，2017年9月21日，中青旅發(fā)布公告稱，旗下控股子公司烏鎮(zhèn)公司以12億元競拍獲得桐鄉(xiāng)6.51萬平方米土地。之后，中青旅在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)附近先后打造了兩大房地產(chǎn)項目：烏鎮(zhèn)·蘭園和互聯(lián)網(wǎng)公寓。
其中，蘭園項目由綠城房地產(chǎn)建設管理集團有限公司代管代銷，占地面積6.5萬平方米，建筑面積16.7萬平方米，房型包括花園洋房、中式合院和瞰景高層，于2018年12月開始投建，2019年6月開始對外銷售。計劃總投資23.29億元，截至2022年末，已投資22.09億元，去化率為53.17%。受三四線城市房地產(chǎn)不景氣影響，整體去化率較低。
互聯(lián)網(wǎng)公寓項目占地面積6.13萬平方米，建筑面積3.94萬平方米，以排屋為主，共25套，原計劃總投資4.38億元，截至2022年末，已投資5.65億元，由于繳納的土地出讓金增加，已投資金額超過原計劃投資額，項目對外銷售時間延期至2023年2月。
2023年中青旅半年報顯示，截至2023年6月，以地產(chǎn)為主的存貨達20.49億元。在地產(chǎn)市場低迷的當下，能否將其消化完仍是未知數(shù)，若再擔負濮院項目地產(chǎn)的去化壓力，對中青旅而言或成“不能承受之重”。退出反而能有效避免給自己“增負”。
其次，除去化因素外，中青旅因涉房過去多年再融資一直受限，制約其景區(qū)業(yè)務延伸發(fā)展。
2018年10月，證監(jiān)會在《再融資審核非財務知識問答》中明確提及，主營業(yè)務雖不屬于房地產(chǎn)，但是目前存在房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司申請再融資，為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務，暫不推進審核。因此在2018年-2022年間，中青旅一直未能在A股市場上實現(xiàn)增資。
中青旅在回復相關機構調(diào)研時曾表示，“因涉房融資途徑被堵住，為此甚至曾考慮過直接剝離房地產(chǎn)業(yè)務。但因中青旅在推進地產(chǎn)業(yè)務時并未另外設立地產(chǎn)項目公司，所以剝離難度較大。”
如今，這一政策限制正逐漸放開。2022年10月20日，證監(jiān)會表示，對于最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務收入、利潤占企業(yè)當期利潤或相應指標的比例不超過10％的涉房地產(chǎn)企業(yè)，在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。
但由于中青旅控股股東光大集團是金融國企，從審批流程、制度管控方面更嚴格，所以融資事宜仍在溝通中。
再者，資金壓力逐年增加，也是中青旅面臨的困境之一。2022年年報顯示，公司營業(yè)收入約64.17億元，同比減少25.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.34億元；扣非凈利潤為-4.18億元，連續(xù)第三年錄得虧損。
2019年-2022年，中青旅資產(chǎn)負債率逐年攀升，分別為45%、49%、50%和53%。財務杠桿水平持續(xù)上升，且處于歷史較高水平。
總體來說，即便沒有了中青旅的“加持”，業(yè)內(nèi)一些專業(yè)人士仍因陳向宏的能力對濮院充滿信心。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)專家表示，“以陳向宏團隊投建運的集成化能力，濮院的項目區(qū)位、主題IP的歷史積累，產(chǎn)品肯定是沒問題的?！?/p>
退出濮院項目將更利于中青旅在2023這一旅游業(yè)務恢復的黃金時期“輕裝上陣”，避免為更多資金投入與新增地產(chǎn)去化任務所累。
不過，即便擺脫了“培育”濮院的重擔，中青旅的景區(qū)目的地業(yè)務也并非高枕無憂。
2023年上半年，中青旅實現(xiàn)營業(yè)收入41.78億元，同比增長45.97%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.06億元，扭虧為盈。其中，景區(qū)業(yè)務主要利潤貢獻來自烏鎮(zhèn)旅游，其實現(xiàn)營業(yè)收入8.4億元，同比增長258.87%；實現(xiàn)凈利潤1.9億元，同比實現(xiàn)扭虧為盈。
古北水鎮(zhèn)景區(qū)則實現(xiàn)營業(yè)收入3.51億元，同比增長44.81%，雖已同比減虧，但仍錄得凈虧損1154.05萬元。如何幫助古北水鎮(zhèn)扭虧，仍是中青旅的重要課題。
從中青旅的例子可以看出，平衡投入產(chǎn)出，如何做好目的地運營，是否要涉獵地產(chǎn)等“旁門”產(chǎn)業(yè)，都會對企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。2023年后，文旅產(chǎn)業(yè)邁入新的階段，文旅上市企業(yè)應該如何更好發(fā)展？