文｜實(shí)習(xí)記者 劉晨

在這一輪樓市政策松綁大潮中，雄安新區(qū)在探索試點(diǎn)方面更進(jìn)一步，提出將實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

9月20日下午，雄安新區(qū)住房管理中心發(fā)布消息，河北雄安新區(qū)取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。

同時(shí)，消息還稱(chēng)將支持有意愿的人才，通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，并在教育、醫(yī)療、就業(yè)等公共服務(wù)領(lǐng)域“租售同權(quán)”。

作為新區(qū)，雄安的房地產(chǎn)政策一直走在前列。今年3月20日，雄安新區(qū)首個(gè)面向疏解企業(yè)員工的住房項(xiàng)目正式開(kāi)始交付，通過(guò)購(gòu)租并舉的方式，滿(mǎn)足新區(qū)疏解企業(yè)員工的多層次住房需求。

但在雄安新區(qū)推行的多條政策中，最受外界關(guān)注的還是“取消商品房預(yù)售制度”。

這兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整，不少出險(xiǎn)房企此前銷(xiāo)售的房屋出現(xiàn)不同程度的延期交房、質(zhì)量下降，甚至爛尾等現(xiàn)象。保交樓成為了不少房企這兩年的首要任務(wù)。

因此相比于預(yù)售制，現(xiàn)房銷(xiāo)售更符合大眾對(duì)商品房銷(xiāo)售的期望。商品房預(yù)售制，又稱(chēng)“賣(mài)期房”“賣(mài)樓花”，指在將來(lái)某一特定的時(shí)間內(nèi)，買(mǎi)方向開(kāi)發(fā)商支付訂金或預(yù)付款，然后在往后的時(shí)間內(nèi)接收商品房。在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)中，交房周期一般為一至兩年，最近因?yàn)榉科箝_(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，交房周期也延長(zhǎng)至兩至三年。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)售制會(huì)促進(jìn)資金回籠，加快手頭資金流動(dòng)，推動(dòng)住房建設(shè)；但對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)買(mǎi)這期房，風(fēng)險(xiǎn)要比購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房大很多，“買(mǎi)房苦‘預(yù)售制’久矣”。

近年來(lái)，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)不規(guī)范，不少項(xiàng)目的預(yù)售資金被挪用，導(dǎo)致出現(xiàn)“爛尾樓”現(xiàn)象，于是市場(chǎng)上出現(xiàn)了取消預(yù)售制、推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的呼聲。

對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜稱(chēng)，整體來(lái)看，未來(lái)預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)新發(fā)展模式的重要內(nèi)容，但當(dāng)前期房銷(xiāo)售仍將是我國(guó)商品房銷(xiāo)售的絕對(duì)主流模式。

除了雄安新區(qū)，近年來(lái)不少城市也加快試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的步伐，尤其自今年以來(lái)，中央各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷(xiāo)售的提法增多。在具體的地方政府方面，合肥、鄭州、成都等多個(gè)重要城市，也都明確鼓勵(lì)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”并推進(jìn)相關(guān)試點(diǎn)。

如果后續(xù)有更多城市繼續(xù)推進(jìn)這一政策，對(duì)行業(yè)各方的影響將不可小覷。

陳文靜表示，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，若項(xiàng)目建成后銷(xiāo)售不及預(yù)期，前期投入資金回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業(yè)更加尊重市場(chǎng)供求規(guī)律，審慎拿地，科學(xué)決策。

其次，購(gòu)買(mǎi)者也將面臨更大的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，“現(xiàn)房所見(jiàn)即所得更符合購(gòu)房者置業(yè)意愿，但從市場(chǎng)來(lái)看，由于貸款時(shí)間及銷(xiāo)售周期的延后，現(xiàn)房項(xiàng)目整體占用企業(yè)自有資金時(shí)間拉長(zhǎng)，成本提高，這就使得市場(chǎng)上現(xiàn)房銷(xiāo)售樓盤(pán)的價(jià)格一般高于同類(lèi)型期房銷(xiāo)售的項(xiàng)目”。

從整體行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，現(xiàn)房銷(xiāo)售有助于降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金杠桿；同時(shí)，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式短期內(nèi)減少了市場(chǎng)新房供給量，一定程度上也會(huì)導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展降速。另外，現(xiàn)房銷(xiāo)售將促使企業(yè)回歸產(chǎn)品，進(jìn)一步加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

不同于其他試點(diǎn)城市的緩慢推進(jìn)，雄安此舉釋放了不同的信號(hào)：取消商品住房預(yù)售制度，在全國(guó)推廣可能性有多大？

“取消商品房預(yù)售，說(shuō)明雄安正積極有序推進(jìn)住房制度改革，這其中傳出較強(qiáng)的信號(hào)意義?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然現(xiàn)房銷(xiāo)售一定程度上降低了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，但是全面推行這一政策的可能性較小。

目前，二三四線(xiàn)城市有大量庫(kù)存未去化，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行階段土地出讓也明顯減少，開(kāi)發(fā)商拿地意愿持續(xù)偏低；加上銷(xiāo)售緩慢、資金壓力大，在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現(xiàn)的供給斷檔問(wèn)題之前，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都不愿意冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)計(jì)短期內(nèi)，現(xiàn)房銷(xiāo)售政策很難在全國(guó)范圍內(nèi)推行，仍將通過(guò)在核心城市部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，或者在部分地區(qū)小范圍落地執(zhí)行的方式推進(jìn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售或許能在全國(guó)范圍內(nèi)逐步落地。