文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

廣州成為首個(gè)松綁樓市政策的一線城市后，土拍市場(chǎng)熱度并未全面回升，雖然核心區(qū)的百億總價(jià)地塊仍需爭(zhēng)奪，但其他地塊仍以底價(jià)成交，還出現(xiàn)地塊流拍。

根據(jù)廣州公共資源交易中心掛牌信息，9月4日至10月10日，廣州上架了12宗涉宅地，位于天河、海珠、番禺、白云、黃埔、花都、從化7個(gè)區(qū)，總建面超164萬(wàn)平米，總起拍價(jià)超308億元。

截至目前，這一輪供地中只有7宗地塊成功出讓，另有1宗流拍，3宗終止出讓，1宗延后出讓，成功出讓率不到六成。這也是今年以來(lái)廣州土拍市場(chǎng)出讓效果最差的一輪拍地。

在成功賣掉的7塊地中，除了海珠、番禺2宗整體素質(zhì)較高地塊在經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)拍后搖號(hào)成交，其余5塊地均以底價(jià)成交。

廣州這一輪供地最受關(guān)注的是海珠區(qū)上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊。

9月11日，海珠區(qū)上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊、番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊競(jìng)拍搖號(hào)結(jié)果出爐，這兩宗地塊均是經(jīng)歷了幾十輪的競(jìng)價(jià)達(dá)到封頂價(jià)，其中，海珠區(qū)的這宗地塊起拍價(jià)已為111.2億元，更是有16家房企參與角逐，經(jīng)歷了85輪競(jìng)價(jià)。

最終，兩宗地塊分別由中海地產(chǎn)、山西金振德競(jìng)得，總價(jià)分別為127.9億元和10.8億元，廣州土拍市場(chǎng)當(dāng)日攬金超過(guò)138億元。

然而就在三天后，同樣是番禺臨江宅地的番禺永大1號(hào)地塊，卻因無(wú)人報(bào)價(jià)而最終流拍。

該地塊起拍價(jià)為63.8億元，折合樓面價(jià)約2萬(wàn)元/平米，總占地面積近24萬(wàn)平米。根據(jù)規(guī)劃，該地塊被拆分為5個(gè)板塊，除了商住外，還需無(wú)償配建中小學(xué)以及道路和綠地。

廣州市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，過(guò)高的起拍價(jià)，加上學(xué)校、道路等配建抬高了用地成本，導(dǎo)致該地塊未能順利成交。

在海珠區(qū)，同樣備受關(guān)注的還有東方紅印刷廠地塊，被保利發(fā)展以20.3億元的底價(jià)拿下，折合樓面價(jià)1.7萬(wàn)元/平米。不過(guò)，該地塊雖是以底價(jià)成交，但需要競(jìng)得人無(wú)償配建學(xué)校和留用地補(bǔ)償安置物業(yè)工程，因此該地塊的實(shí)際拍地成本依然有所溢出。

此外，位于白云、黃埔、花都、從化的4宗地塊均以底價(jià)成交，成交總價(jià)分別為15.1億元、11.8億元、7.9億元和1.9億元。

其中，從化的地塊為今年成功出讓的第一宗，折合樓面價(jià)5074元/平米，在去年，從化也僅出讓一塊土地。

自2021年下半年以來(lái)，廣州土地市場(chǎng)就呈現(xiàn)出了明顯的分化趨勢(shì)，市場(chǎng)壓力逐步增大，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍激烈，非核心區(qū)域地塊則多為底價(jià)成交或者流拍。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年廣州全年集中供地共成交78宗，總攬金1778億元，總面積達(dá)560.8萬(wàn)平米。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2022年廣州全年集中供地成交48宗，總金額下降至1221億元，同比下滑約32%，成交面積為819.3萬(wàn)平米。

今年以來(lái)，這一分化趨勢(shì)更加明顯。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年年初截至當(dāng)前，廣州住宅用地共有16宗底價(jià)成交，9宗流拍或者取消交易，但也有10宗觸頂搖號(hào)，分化明顯。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)認(rèn)為，一些地塊底價(jià)成交或流拍的原因主要和地塊的區(qū)位有關(guān)。這些地塊主要位于郊區(qū)或者市區(qū)非核心板塊。同時(shí)也和地塊的自身素質(zhì)也有較大關(guān)系，地塊周邊配套以及配建條件也是影響地塊是否熱門的重要因素。

此外，新房市場(chǎng)成交分化也是影響土拍市場(chǎng)分化的主要因素。

近兩年來(lái)，廣州中心區(qū)域新房成交熱度明顯好于外圍區(qū)域。中心核心區(qū)域主要由于供應(yīng)量少且以改善產(chǎn)品為主，核心地段的優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品的稀缺性，普遍受到對(duì)產(chǎn)品價(jià)格敏感度不高的改善客群青睞。但是外圍區(qū)域主要以剛需群體為主，這部分群體對(duì)價(jià)格較為敏感，也是導(dǎo)致這兩年外圍區(qū)域成交不理想的主要原因。

面對(duì)樓市成交量和土地市場(chǎng)熱度持續(xù)走低，廣州也繼續(xù)出臺(tái)樓市支持政策，率先在一線城市中對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行放松。

9月20日晚，廣州出臺(tái)住房限購(gòu)優(yōu)化政策，將番禺、黃埔、花都以及白云北部四區(qū)納入非限購(gòu)區(qū)域。

陳雪強(qiáng)認(rèn)為，這將明顯放寬本市戶籍及非本市戶籍在這四區(qū)的購(gòu)房資格，短期內(nèi)也將帶動(dòng)這些區(qū)域成交量的明顯上升。同時(shí)，廣州也降低了非本市戶籍在中心五區(qū)及南沙區(qū)的購(gòu)房資格，將整體提振廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度及購(gòu)房信心，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)需求的釋放。

從政策的影響來(lái)看，番禺、黃埔、花都以及白云北部四鎮(zhèn)新納入非限購(gòu)區(qū)域的市場(chǎng)熱度將明顯提高，同時(shí)中心區(qū)域的市場(chǎng)熱度也將繼續(xù)保持，整體將進(jìn)一步帶動(dòng)這些區(qū)域的土地市場(chǎng)的回溫，但也會(huì)依然保持分化趨勢(shì)，核心板塊土地依然競(jìng)爭(zhēng)激烈，非核心板塊土地仍以底價(jià)成交或低溢價(jià)成交。