文｜丁祖昱評(píng)樓市
自8月30日廣州、深圳同日官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，已過(guò)去半月有余。
隨著上海和北京落地該項(xiàng)政策，樓市信心不斷被提升。新政后，市場(chǎng)快速做出反應(yīng)：購(gòu)房者來(lái)訪量、認(rèn)購(gòu)情況均有顯著提升，前期觀望情緒得以釋放。與此同時(shí)，二手房掛牌量明顯增加。
四大一線城市樓市政策仍在持續(xù)發(fā)酵。
目前來(lái)看，成交仍聚焦核心板塊的熱點(diǎn)項(xiàng)目，且新政對(duì)非熱點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)明顯不足。
由于當(dāng)前宏觀環(huán)境與過(guò)往已有較大區(qū)別，政策利好存在一定的窗口期，短期內(nèi)前期積壓的購(gòu)房需求釋放，成交小幅提振，但回升幅度有限。一線城市政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間，未來(lái)若不結(jié)合政策組合拳，市場(chǎng)或再度出現(xiàn)下滑可能性。
1.短期內(nèi)一線城市活躍度提升
新政后，前期觀望情緒得以釋放，購(gòu)房者置業(yè)和置換意愿明顯上升。
先來(lái)看上海，截止9月10日，上海8個(gè)結(jié)束認(rèn)購(gòu)的樓盤(pán)中，有3個(gè)觸發(fā)積分制，分別是理想之地、中建御華園及南山前灣拾縵，位于嘉定新城的理想之地二期，推出615套房源，最終認(rèn)購(gòu)約1480余組，認(rèn)購(gòu)率超240%，積分上升至67.81，打破之前越秀保利?嘉悅云上66.94的記錄，成為實(shí)行積分制以來(lái)嘉定最高的入圍分，熱度不減。此外，在持續(xù)認(rèn)購(gòu)的7盤(pán)中，縵云上海2天認(rèn)購(gòu)客戶超340組，雍匯庭首日認(rèn)購(gòu)即有110組。
反觀城市外圍的項(xiàng)目則未有明顯起色，金山認(rèn)購(gòu)數(shù)不足10組，市場(chǎng)分化依舊顯著。
北京也是如此，新政對(duì)新房市場(chǎng)帶動(dòng)作用明顯。據(jù)一線項(xiàng)目案場(chǎng)提供的數(shù)據(jù)，政策出臺(tái)后的首個(gè)周末多數(shù)項(xiàng)目的成交和到訪都在翻倍，熱門(mén)板塊的典型項(xiàng)目到訪量上漲更加明顯，其中海淀永豐（+144%）、豐臺(tái)大紅門(mén)（+77%）、順義后沙峪（+60%）、昌平回龍觀（+59%）上漲明顯。北京樓市成交量也直線拉升，監(jiān)測(cè)典型項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)環(huán)比前周上升174%。
第36周（9.4-9.10），北京開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率達(dá)到50%以上，其中融創(chuàng)壹號(hào)院、中建璞園認(rèn)購(gòu)率分別達(dá)到了58%和53%，排在本周去化率前5位。
廣州樓市表現(xiàn)也相對(duì)比較積極。根據(jù)克而瑞廣佛對(duì)廣州全市60個(gè)典型樓盤(pán)的監(jiān)控顯示，在8.30新政出臺(tái)周（8.28-9.3）來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)創(chuàng)近7月份以來(lái)周度高位的基礎(chǔ)上，新政出臺(tái)第二周（9.4-9.10），來(lái)訪量再度環(huán)比增長(zhǎng)4%，認(rèn)購(gòu)量環(huán)比增長(zhǎng)16%。
值得注意的是，新政后連續(xù)兩周，廣州項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量的增幅大于來(lái)訪量，顯示現(xiàn)階段能夠快速轉(zhuǎn)化為成交的主要還是之前已經(jīng)在看房的老客戶。新客戶從入場(chǎng)到成交本身是需要時(shí)間，特別是“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換群體，完成換房本身就需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間周期。
深圳則更多體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，36周（9.4-9.10）二手房周交易810套，環(huán)比上漲26.4%。截止9月11日，深圳全市二手房在售量接近5.5萬(wàn)套，業(yè)主出售意愿明顯增強(qiáng)。
政策利好的“穩(wěn)市”作用正在持續(xù)發(fā)酵之中，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)活躍度還會(huì)有一定的提升。
2.新政后兩周成交未見(jiàn)明顯起色
表現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，且對(duì)比新政出臺(tái)前一個(gè)月，成交并未出現(xiàn)大漲勢(shì)頭。
先來(lái)看新政后第二周四大一線城市成交情況，第36周（9.4-9.10）四城中僅北京、深圳成交面積環(huán)比上周有所上漲，上海和廣州則出現(xiàn)明顯下滑。若對(duì)比2023年周均成交面積，四大一線城市新政后第二周新房成交全線下跌。
上海周度成交下滑最為明顯，主要是由于新政后第二周無(wú)新盤(pán)入市，僅靠過(guò)往開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目支撐，成交量呈過(guò)山車(chē)式大幅度下滑，成交面積和套數(shù)創(chuàng)下2023下半年至今新低。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，第36周（9.4-9.10）上海商品住宅成交面積為6.14萬(wàn)平米，環(huán)比下降78%；成交套數(shù)557套，環(huán)比下降78%。
從新政出臺(tái)后日均成交數(shù)據(jù)來(lái)看，效果并未十分明顯。四大一線城市新政后兩周日均成交規(guī)模較新政前一個(gè)月日均成交規(guī)模均有不同程度的下跌。
其中，廣州跌幅最大，8月30日-9月8日，廣州新房（商品住宅）日度平均成交規(guī)模為4826平方米，較新政出臺(tái)前一個(gè)月（8月1日-8月29日）日度平均成交建面15035平方米，下降了68%，并未出現(xiàn)預(yù)期中的大漲勢(shì)頭。
考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定的延后性，隨著認(rèn)購(gòu)逐步轉(zhuǎn)化為成交，一線城市后續(xù)成交短期或?qū)⒊尸F(xiàn)出脈沖式上漲的特征。至于新政后熱度能夠維持多久，仍有待進(jìn)一步觀察。
3.若無(wú)政策組合拳 市場(chǎng)或再度下滑
新政后市場(chǎng)熱度能維持多久？
目前來(lái)看，新政出臺(tái)后，短期內(nèi)購(gòu)房者置業(yè)意愿會(huì)出現(xiàn)明顯上升，北上廣深相比其他城市較為堅(jiān)挺，尤其是上海和北京，政策放寬之后，將吸收大量潛在置業(yè)需求，因此“金九銀十”可以看到政策托舉作用。
新政推動(dòng)的客群很大一部分來(lái)自于原本就打算出手，只是被新政推了一把提前入市的購(gòu)房者，以及認(rèn)房不認(rèn)貸之后二套變首套的購(gòu)房者，此類(lèi)客戶能夠快速下定，購(gòu)房意向強(qiáng)。但隨著這部分存量客群釋放殆盡，后續(xù)市場(chǎng)還要靠“賣(mài)一換一”的改善客戶、剛需客戶持續(xù)發(fā)力。
但目前經(jīng)濟(jì)、行業(yè)和人口環(huán)境已出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變。
一方面，全國(guó)仍處于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大時(shí)期，居民購(gòu)買(mǎi)力不足，失業(yè)率攀高，實(shí)際難以帶動(dòng)消費(fèi)需求，7月社會(huì)消費(fèi)品零售總額3.7萬(wàn)億元，絕對(duì)值僅高于4月最低值。
另一方面，四大一線城市2022年末常住人口較上年末均有所減少，整體購(gòu)房需求疲弱。其中，上海2022年末常住人口為2475.9萬(wàn)人，較上年末減少13.5萬(wàn)人，北京2022年末常住人口2184.3萬(wàn)人，較上年末減少4.3萬(wàn)人。這意味著未來(lái)置業(yè)基數(shù)或不足。
目前，從全國(guó)各大城市來(lái)看，四大一線城市仍執(zhí)行較為嚴(yán)格的限制政策。
其中廣州在一線城市中較為寬松，從化、增城限購(gòu)松綁，且限價(jià)政策已取消。目前，廣州是首個(gè)首套房商貸利率下限突破LPR的一線城市。另?yè)?jù)克而瑞廣佛區(qū)域調(diào)研，盡管廣州主流商業(yè)銀行對(duì)首套房首付比例的下限仍保持30%不變，但是二套房的信貸政策已經(jīng)有大幅放松，三成首付的群體已經(jīng)擴(kuò)大到了“廣州有一套房，且房貸已經(jīng)結(jié)清”，而“廣州有一套房，房貸未結(jié)清”的首付比例也從原來(lái)的七成下降至四成。
實(shí)際上，對(duì)比廣州其他一線城市樓市政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間。比如交易稅費(fèi)減免、限價(jià)放松甚至取消、限購(gòu)政策局部調(diào)整放松等等，從目前成交數(shù)據(jù)來(lái)看，未來(lái)若不結(jié)合政策組合拳，后續(xù)市場(chǎng)脈沖式上漲難以延續(xù)，或再度出現(xiàn)下滑可能性。
整體而言北上廣深“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)于換房改善需求的刺激作用比較顯著，受此影響，短期內(nèi)9月熱度回升已是大概率事件。
政策利好仍在持續(xù)發(fā)酵中，對(duì)于后續(xù)樓市成交的推動(dòng)作用仍待進(jìn)一步觀察。隨著本輪改善需求釋放殆盡，在成交量短期脈沖式?jīng)_高之后，或?qū)⒃俣瘸霈F(xiàn)下滑可能，市場(chǎng)期待進(jìn)一步的政策組合拳。