界面新聞記者 | 王婷婷
“還在發(fā)酵，慢慢來，我估計起碼得一個月?！蹦暇鞘行抡蟮氖讉€周末，一名頭部開發(fā)商項目總在雨花臺區(qū)某項目營銷中心這樣對界面新聞說道。
時隔7年，南京再次全面解除限購，但樓市卻很難回到2014年之后的光景了。
9月7日晚間，南京發(fā)布多條樓市新政，其中有一條是“自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內購買商品房不再需要購房證明?！贝饲埃?、江寧、棲霞、雨花臺、六合等區(qū)已取消限購，這意味著房產限購已在南京全面退出，南京也成為首個全面松綁樓市的核心城市。
其實，早在2014年9月，南京就曾短暫放開過全面限購，當時堅挺了3年零7個月的限購政策階段性退出。不過，2016年10月，隨著全國樓市熱度高漲，南京也在大勢中再次執(zhí)行限購政策。而此次退出后，限購或將徹底告別歷史舞臺。
如果僅從首個周日數(shù)據來看，如今這一紙限購解禁令，并不像樓市急待一場及時雨時，突然喜迎開閘放水后的效果明顯，目前市場浪花還未完全激起。
據南京網上房地產數(shù)據顯示，在放開限購新政出臺后的首日（9月8日），南京新建住宅認購和成交量分別為231套和94套；周末兩天（9月9日、9月10日）分別認購124、120套，成交了9套、16套。
新政首個周末，界面新聞通過實地走訪南京秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、雨花臺區(qū)的多個新房項目發(fā)現(xiàn)，僅部分熱點項目案場人流量較大，尤其是剛好趕在新政前拿到銷售許可證的項目，如萬科廊拾雨核、金基瞻月府等，但依舊不乏即便處在熱點板塊的項目也面臨滯銷，限購放開后對它們的影響或許只是給銷售人員多提供了一個宣傳點而已。
信心比數(shù)據更重要。
多個項目營銷人士告訴界面新聞，政策一定會傳遞到市場，購房信心增加就是購房人群增加，最終會形成一個正向循環(huán)。
當然，政策影響的不僅是購房信心，還有賣房信心。
自9月8日開始，絕大多數(shù)南京的房產銷售、中介們更“卷”了，都準備在這一政策窗口期大賣特賣。甚至還有不少中介人士潛伏在別的售樓處附近“截客”，“去隔壁的華潤看看嗎？”“對面的金茂不錯，我?guī)タ纯窗?。?/p>
營銷大戰(zhàn)上演
對于銷售人員而言，不借著政策東風打營銷戰(zhàn)，就是不專業(yè)。
談到南京樓市，必繞不開建鄴區(qū)河西和秦淮區(qū)的南部新城，這兩大板塊在你追我趕中不斷刷新市場熱度。在這場限購放開后，河西南打頭陣，率先放風漲價。
在8月南京商品房銷售總額排名第一的中寧府，銷售人士在案場告訴界面新聞，“不用想，下次開盤一定漲價，單價2000元不算夸張?！?/p>
作為河西南青奧濱江板塊的高端豪宅，中寧府看起來并不愁賣，看房不僅需預約，還要驗資800萬元。在解除限購的第二日，南京不少本地人士紛紛前往售樓處營銷中心，試圖在所剩不多的房源里相中一套。當不再需要為購房資格發(fā)愁后，他們又要為樓層、戶型糾結了。
張麗（化名）是限購解除后重新獲得購房資格的人群之一。她青睞于10層以上的258平戶型，被銷售人員告知沒有，建議她考慮5樓的同戶型房源，“5樓這個性價比最高，最少要貴40萬?！?/p>
當她猶豫要不要等下次開盤，銷售人員底氣十足，“要沒有限購令你們買到的可能性還是大，但一夜之間限購令取消，連外地人都能來買，你們搖中的機會就會很小?！?/p>
據介紹，中寧府當前僅剩下少量低樓層房源在售，下一次開盤時間還未定。該項目是由能建城發(fā)開發(fā)，戶型面積覆蓋198-517平方米，銷售均價7.3萬元/平方米，今年5月首開54套房源獲371組報名，平均7個人搶一套房，開盤兩小時售罄。
新政后立馬看房，張麗表示并不是著急買房。但一個事實擺在面前，購房門檻降低，競爭力勢必會增大，“因為我們是在江北買的房，之前買這個都要購房證明，現(xiàn)在不需要了?！?/p>
同處于河西南板塊的建發(fā)縵云也迎來好的營銷時機。
板塊、裝標、配置、科技以及公區(qū)成為各項目銷售人員對外輸出的標配。在建發(fā)縵云，銷售人員除了強調建發(fā)品質、建發(fā)物業(yè)以及10萬元的馬桶等配置優(yōu)勢外，更要讓客戶了解河西、認可河西、入住河西。
“河西新城是整個南京乃至江蘇全省的一個國際化新城中心，是南京的宇宙中心。你看，南京土拍只有河西的地永遠是搖號搶的，我們這塊地當時有30多家開發(fā)商搶。”銷售人士向界面新聞表示，限購放開后市場反應迅速，北京、河南、上海、蘇州、杭州、無錫、寧波的都打電話來咨詢了。
據他所說，在政策出來第二天（9月8日，周五）就成交了7套，而且截止9月9日下午兩點半，建發(fā)縵云又賣了4套?！叭绻F(xiàn)在這個節(jié)點不買房，后期我不能說沒房子賣，但價格肯定會往上走，你還是吃虧的?！?/p>
在河西南板塊銷售人員眼中不能買的大校場（南部新城），同樣也在比拼各家銷售話術的高低。
偉星譽璟府算得上是目前南部新城板塊的明星項目，當前也只剩幾套低樓層房源，下一次開盤時間暫定9月26日。
新政暖風吹來，項目銷售人員也要不遺余力賣出這些房源。“南京這次補貼的都是外圍區(qū)域，不對市區(qū)補貼的原因還是因為它價格堅挺，證明大校場也是個有價值的板塊?！?/p>
“南部新城去任何一個地方都方便，”銷售人員表示，它連接著雨花和江陵，同時屬于秦淮，離鼓樓和玄武也都很近，包括到建鄴河西也都方便。此外，城市界面比較純粹，周邊都是改善型客戶群體，以體制內人員為主，居住氛圍不用擔心。
秦淮區(qū)老城東的金基瞻月府和雨花臺區(qū)的萬科廊拾雨核項目，則是趕在新政后就開啟報名。雖然兩個項目定位不同，但都擁有較高的熱度。
金基瞻月府的項目主管告訴界面新聞，自展廳開放到目前已20天左右，共接待800余組客戶，此次僅推出51套房源，“搖號是必然的?！?/p>
萬科廊拾雨核則推出4層優(yōu)惠來鎖客，周末交定金就獲得8萬元優(yōu)惠，在此基礎上額外再減10萬元，疊加“雙拾特惠”再優(yōu)惠6萬，最后若能在3天內交首付再優(yōu)惠1萬元，共計可優(yōu)惠25萬元。
“其實這兩年南京市場比較差，開盤就售罄的項目很少?！痹谝幻慨a中介看來，市場下行正是考驗銷售能力的時候。
市場待恢復
一名不愿具名的華東房企人士告訴界面新聞，最近一系列利好新政在一線城市反應比較大，目前二三線城市還不算明顯。
在他看來，目前影響二三線城市的主要是未來房價預期和個人收入穩(wěn)定性，限購不是現(xiàn)在不購房的主要原因。“南京本身一年社保就可以買，開發(fā)商的分期也可以等。外地單身只要6個月社保就可以，有些開發(fā)商分期都超6個月，實質上的購房限制本就已經很少了?！?/p>
所以，南京此番再解除限購，更多的意義還是在于注入市場信心。
在一線業(yè)內人士眼中，南京樓市已處于觸底階段，“后續(xù)我覺得只能反彈，沒有底了。”至于這次限購放開，他表示，市場的正向影響一定會影響剛性客戶，房價如果往下走，他們不著急出手，但房價一旦有往上走的苗頭，他們肯定會上車，他們等不起。
“我入行快10年了，從來沒有經歷過這么長時間的波谷?！蹦暇埡椖靠傄蚕蚪缑嫘侣劚硎?，過去地產行業(yè)都是短周期性，這一輪周期太長，光南京就已經兩年整了。但地產不僅僅是地產本身，它涉及各個行業(yè)、各個領域，整體經濟環(huán)境也需要地產去支撐或者說注入一些活力。
新政效果肯定是有的。據他觀察，周邊在售項目的來訪量較此前至少翻了三倍，“信心還是起來了很多，只要有人來那就是要買房，如果他來都不來，那壓根就沒想著買?！?/p>
也有些部分項目對于政策反饋不太明顯。
以他所在的中鐵龍湖宸閱府為例，地處軟件谷核心位置，目前只剩下少量躍墅房源在售，“宸悅府這種底躍產品其實更適合剛需客戶，只是大眾認知對于這類產品不夠了解，一般這種雙層底躍可能偏改善，但實際從總價段上來講165平方米的底躍跟100平方米的平層相差不大，剛需客戶不必對這種躍墅產品望而卻步。”
在南京做過多個紅盤后，他認為每個項目都需要有自己的精準定位，找區(qū)域邏輯，找對自己的客戶，邏輯找對便不難賣。比如宸閱府的到訪量、成交量均在板塊內居前列，“流速也是做得最快的。”
市場低迷下如何產生熱銷盤？他告訴界面新聞，首先拿地很重要，什么時候拿以及在哪里拿都要有邏輯。另外在市場下行期，過去營銷層面講的幾個緯度可能不再行得通，需要去挖掘更多東西，也會因此更“卷”一些。
當然，每個城市都有幾個核心地段的核心盤，無論是城市下行還是上行，都能賣很好。這部分房源的客群屬于高圈層置換，他們的需求就是要好產品?！八麄兛梢?0年不置換，但一旦出了一個好產品，就會立馬置換?！?/p>
這也是老城東的金基瞻月府、河西的中寧府等項目如今這般底氣十足的原因所在。瞻月府共有13棟樓246套房源，樓層6-7層，此次首開51套，最小戶型就達172平方米，均價6.65萬元/平方米，刷新板塊內單價新高，總價1100萬元起。
而且，這類項目不僅設置了較高的驗資門檻，即便是最新政策鼓勵最低可兩成首付，但這些項目還是要求最低五成首付比例。
“現(xiàn)在也沒有多少客戶真的會選擇2成首付，都是能多付就多付，主動加杠桿的很少?！变N售人士說道，全款購買的也不在少數(shù)。
據界面新聞在南京多個售樓處了解，當前南京購房者主動選擇兩成首付的仍在少數(shù)，“僅有部分經商做生意的客戶，需要留一些流動資金在手上，可能會考慮低比例首付?！?/p>
整體而言，在經歷了長達兩年的低谷期后，南京樓市亟待回暖。一名南京業(yè)內人士告訴界面新聞，在2021年之前南京市場很好，甚至在2020年之前的5年幾乎都沒有波谷，但這一輪低谷是前所未有的，市場壓抑太久，接下來的信心很關鍵。
據克而瑞統(tǒng)計數(shù)據，今年8月南京樓市成交繼續(xù)探底，為三兩年多來的新低。其中住宅成交量為30.36萬平，同比下滑45%，環(huán)比降幅也在14%，這是自2020年2月以來的最低值，8月整體樓市成交金額約84.85億元，同比下滑接近50%，環(huán)比降幅31%。
從8月的成績數(shù)據看，南京樓市確實到了谷底，急需提振市場信心。
“就像城市規(guī)劃，不管怎么規(guī)劃，一旦沒有信心就認為什么都不行，覺得規(guī)劃落不了地。但有信心了，你給他圖紙，他也覺得好?！?/p>
毫無疑問，項目人士、銷售人員的信心已經起來了，但能多大程度傳遞到購房者層面，還要交給時間去驗證。
新政后的南京樓市能否實現(xiàn)“金九銀十”，也在此一舉。