文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

廣州自8月底成為首個(gè)松綁樓市政策的一線城市后，樓市成交量和土地市場(chǎng)熱度都有回升。

9月11日下午，位于廣州海珠區(qū)的一宗巨無(wú)霸地塊拍賣(mài)搖號(hào)結(jié)果出爐，中海地產(chǎn)以約127.89億元的總價(jià)拿下該地塊。

在9月8日的競(jìng)拍環(huán)節(jié)中，該地塊經(jīng)過(guò)85輪競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)階段，一共有16家房企參與角逐。

這幅地塊是廣州土拍歷史上總價(jià)第五高的地塊，也是今年廣州出讓的第二宗總價(jià)過(guò)百億的地塊。今年4月份，華潤(rùn)置地+長(zhǎng)隆聯(lián)合體197億搶下廣州番禺區(qū)的巨無(wú)霸地塊，該地塊總起拍價(jià)約為175億元。

此次出讓的海珠上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊，也是海珠區(qū)史上總價(jià)最高的地塊，位于海珠區(qū)政府對(duì)面，占地面積約17.7萬(wàn)平米，總建面約36.37萬(wàn)平米，其用途含居住、交通、商務(wù)兼商業(yè)、服務(wù)設(shè)施等。從航拍看，旁邊的上涌果樹(shù)公園及遠(yuǎn)處的珠江新城、廣州塔等都在視線可及范圍內(nèi)。

作為廣州中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，該地塊的起拍價(jià)已為111.2億元，是海珠區(qū)今年以來(lái)總價(jià)最高的地塊。此次競(jìng)拍吸引了保利、中海、華潤(rùn)、招商、越秀、華發(fā)、珠實(shí)、廣州地鐵等十余家國(guó)央企報(bào)名，競(jìng)拍一個(gè)多小時(shí)后封頂搖號(hào)，總價(jià)為127.89億元，折合樓面價(jià)為5.2萬(wàn)/平米，位列廣州全市第四。

除了地段優(yōu)質(zhì)，該地塊周邊配套也較好。在交通方面，緊鄰廣州大道，覆蓋在建的地鐵11號(hào)線上涌公園站，距離逸景路站2-300米。在生活方面，周邊還有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、合生新天地，還有自帶部分商業(yè)。教育方面，學(xué)校用地規(guī)劃了15年完整教育配套。此外，周邊還有上涌果樹(shù)公園、海珠湖公園等景觀資源。

根據(jù)競(jìng)拍條件，該地塊還需要有不少的配建：包括回遷安置地塊、一所6班幼兒園以及城市道路、綠地、河涌（含消防通道）。

作為廣州市中心的優(yōu)質(zhì)地段、過(guò)百億的總價(jià)以及較高的開(kāi)發(fā)成本和難度，決定了此次競(jìng)拍以央國(guó)企為主力，除了保利、中海等央企之外，也有廣州本地國(guó)企，如越秀、珠實(shí)、廣州地鐵等。

在該地塊周邊三公里范圍內(nèi)，近一年合計(jì)供應(yīng)了4宗涉宅用地，其中的海珠廣州大道南一期地塊為廣州涉宅樓面價(jià)TOP10。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，地塊周邊三公里內(nèi)有保利四季和頌、中國(guó)鐵建西派粵府兩個(gè)新盤(pán)，目前網(wǎng)簽成交均價(jià)分別為8.7萬(wàn)/平米和8.3萬(wàn)/平米。

雖然地塊周邊新房不多，但該地所處的廣州大道南二手房市場(chǎng)一直較為活躍，潛在置換需求旺盛。根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，該地區(qū)目前二手房掛牌量608套，均價(jià)約在5-7萬(wàn)/平米之間。其中，距離該地塊最近的逸景翠園，今年已經(jīng)成交超20套，掛牌價(jià)5-7.8萬(wàn)/平米。

同樣在9月11日，番禺大石街新光快速西側(cè)地塊搖號(hào)結(jié)果出爐，山西金振德從8家房企中幸運(yùn)勝出，以總價(jià)107964萬(wàn)元摘得地塊，折合樓面價(jià)22584元/平方米。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，廣州兩宗涉宅用地出讓雙雙搖號(hào)，再次強(qiáng)化了集中供地以來(lái)的市場(chǎng)特征：一是參拍主體以“國(guó)家隊(duì)”為主；二是就像此前的搖號(hào)地塊一樣，房企當(dāng)前的投資策略高度趨同，追逐利潤(rùn)和銷(xiāo)售速度都相對(duì)有保障的地塊，寧愿搖號(hào)拼運(yùn)氣，也不輕易撿便宜托底。

整體而言，本次土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，為剛剛落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的廣州樓市增添了新的活力因素，利于廣州樓市在“金九銀十”打好開(kāi)局。

接下來(lái)的9月份，廣州土地市場(chǎng)還將有不少地塊出讓。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，9月至10月10日期間，還將有12宗地塊拍賣(mài)，除去此次海珠的高總價(jià)地塊外，剩余地塊總起拍價(jià)接近200億元。

在樓市成交方面，繼廣州頒布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策首周大幅增長(zhǎng)之后，上周廣州市場(chǎng)成交有所回落。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，9月4日至10日，廣州新房住宅供應(yīng)面積9.76萬(wàn)平米，環(huán)比增加4.4%，同比下降67.5%。新房成交9.77萬(wàn)平米，環(huán)比下降31.4%，同比下降8.8%。

具體到海珠區(qū)而言，二手房市場(chǎng)熱度也有所下降。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，9月4日-10日，海珠區(qū)二手房網(wǎng)簽宗數(shù)239套，環(huán)比下降6.64%。

近期廣州樓市利好政策頻出，帶來(lái)市場(chǎng)短期的熱度回升，一定程度上推動(dòng)了土地市場(chǎng)的升溫。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)認(rèn)為，此次土拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，主要與地塊自身比較優(yōu)質(zhì)有，同時(shí)廣州新政對(duì)于改善性需求的釋放也有助于市中心地塊的火熱成交。

對(duì)于廣州新政的落地執(zhí)行，短期內(nèi)對(duì)于樓市市場(chǎng)情緒的修復(fù)及信心的提振將產(chǎn)生積極的作用，開(kāi)發(fā)商也將利用政策窗口期加大推貨力度，廣州樓市“金九銀十”可期。

不過(guò)廣州的土拍市場(chǎng)今年以來(lái)就呈現(xiàn)明顯分化趨勢(shì)，當(dāng)前土拍市場(chǎng)的升溫也只能代表個(gè)例，樓市的持續(xù)回升還需要政策帶動(dòng)的需求釋放。