文｜實(shí)習(xí)記者 劉晨
在四大一線城市落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，作為二線重點(diǎn)城市的沈陽(yáng)隨后也全面取消了樓市限制政策。
沈陽(yáng)成為今年首個(gè)全面放開樓市限購(gòu)、限售、落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的省會(huì)城市，也成為這一輪樓市調(diào)控周期中對(duì)政策放松最徹底的重點(diǎn)市場(chǎng)。
9月4日晚間，遼寧省沈陽(yáng)市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，其中提出的各項(xiàng)樓市支持政策，將給目前的沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力。
通知中顯示，沈陽(yáng)將取消限制性購(gòu)售政策，取消二環(huán)內(nèi)的限購(gòu)政策，取消住房銷售限制年限；通知還提出，落地執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。居民家庭名下在本市無(wú)住房的，購(gòu)買商品住房的首付款，按不低于購(gòu)買首套住房的最低比例執(zhí)行，不再區(qū)分是否有住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購(gòu)買首套住房的利率。
今后，在沈陽(yáng)購(gòu)買首套房的最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。
除了最重要的限購(gòu)、限貸、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策外，沈陽(yáng)還將提供公積金支持政策。這樣一套政策組合拳將在一定程度上緩和樓市下行的壓力。
作為首個(gè)全面放開購(gòu)房政策的省會(huì)城市，沈陽(yáng)這一舉措，不僅有利于進(jìn)一步帶動(dòng)購(gòu)房者入市，而且對(duì)于其他省會(huì)城市未來(lái)的樓市政策走向，也有著借鑒和示范性意義。
從政策落地后的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，沈陽(yáng)一名房企人士告訴界面新聞，新政核心是能夠增強(qiáng)沈陽(yáng)作為中心城市的虹吸效應(yīng)，在這個(gè)維度上會(huì)有一定效果。
“沈陽(yáng)新政充分考慮到置換購(gòu)房客戶，賣舊買新維度也給了政策支持?！鄙鲜龇科笕耸勘硎荆罱K新政究竟能產(chǎn)生多大的效應(yīng)，持久度如何，還有待觀察。
其實(shí)在一線城市全部“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，沈陽(yáng)市場(chǎng)就有了回暖跡象，“一方面是市場(chǎng)情緒被帶動(dòng)，另外公司最近也做了促銷，疊加在一起，項(xiàng)目流速有一定提升?！?/span>
據(jù)該名房企人士介紹，在剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，公司項(xiàng)目的流速是上個(gè)月的1.3-1.5倍，呈現(xiàn)回暖上升勢(shì)頭，“一部分前期觀望客戶也選擇了出手?！?/span>
在這位房企人士看來(lái)，如果新政出來(lái)市場(chǎng)反饋還不夠熱烈，沈陽(yáng)會(huì)再補(bǔ)一個(gè)秋季房交會(huì)，政府給契稅補(bǔ)貼等支持。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，沈陽(yáng)此前商貸首付比例已執(zhí)行首套20%、二套30%，本次沈陽(yáng)官宣取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策，對(duì)市場(chǎng)活躍度提升起到一定帶動(dòng)效果。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，全面寬松的金融、政策環(huán)境、更大的選擇余地和議價(jià)空間，意味著更有利的置業(yè)時(shí)機(jī)，居民購(gòu)買房產(chǎn)的需求得到了極大的滿足。
此外，本次政策還提到降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款、提供公積金支持、關(guān)注人才置業(yè)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、二手房“帶押過(guò)戶”等舉措，均對(duì)提升市場(chǎng)預(yù)期具備一定作用。
此次沈陽(yáng)全面放開限購(gòu)，已是今年第二次進(jìn)行放松，且這一次力度更大。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年3月份沈陽(yáng)先對(duì)二環(huán)外取消了限購(gòu)，如今再次對(duì)二環(huán)內(nèi)取消了限購(gòu)。這說(shuō)明，取消限購(gòu)的力度加大，或者說(shuō)，各地在限購(gòu)方面，總體朝著全面取消的方向發(fā)展。這對(duì)于其他重點(diǎn)城市后續(xù)預(yù)測(cè)市區(qū)或中心城區(qū)限購(gòu)政策的動(dòng)向具有較大的啟發(fā)，也體現(xiàn)了沈陽(yáng)在此類政策上持續(xù)優(yōu)化調(diào)整的導(dǎo)向。
2023年3月，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、沈陽(yáng)市自然資源局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，涉及科學(xué)安排土地供應(yīng)、調(diào)整首套房貸利率、支持公寓類非住宅去庫(kù)存等五條措施，一定程度上放松了限購(gòu)政策。
嚴(yán)躍進(jìn)還表示，這次沈陽(yáng)還提及了稅費(fèi)、補(bǔ)貼等方面的各項(xiàng)政策，其中明確對(duì)于高等學(xué)校和中等職業(yè)學(xué)校全日制在校生給予契稅補(bǔ)貼。這說(shuō)明地方政府非常積極鼓勵(lì)各類購(gòu)房需求，同時(shí)也是希望從購(gòu)房的角度來(lái)穩(wěn)定高校學(xué)生資源和人才資源，具有非常好的效果。
沈陽(yáng)全面放松政策的主要背景在于，今年以來(lái)沈陽(yáng)房市庫(kù)存量較大，市場(chǎng)活躍度不足，新房、二手房?jī)r(jià)格均延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2023年1-8月沈陽(yáng)新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.3%，價(jià)格基本與上月持平；與之相對(duì)的是仍保持較大跌幅的二手住宅價(jià)格，二手住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)24個(gè)月下跌，1-8月累計(jì)下跌4.2%，市場(chǎng)情緒有待修復(fù)。
從房企銷售來(lái)看，萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利和龍湖等頭部房企排名靠前。數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，萬(wàn)科以3205套的銷售量在沈陽(yáng)排名第一，其次是華潤(rùn)和保利，成交量分別是1909套、1751套。
目前，取消住房銷售限制年限的規(guī)定為沈陽(yáng)二手房交易市場(chǎng)提供了更大空間，二手房房主能掛牌不再受限制，這在一定程度上有利于改善當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)的流動(dòng)性，讓房屋交易更加靈活。
公開數(shù)據(jù)顯示，2023年8月沈陽(yáng)商品住宅成交面積45.5萬(wàn)平方米，在低基數(shù)下，環(huán)比增長(zhǎng)近六成，但同比下降6.9%。
從短期庫(kù)存量來(lái)看，2023年第36周（8.28-9.3）沈陽(yáng)的商品住宅成交為16.02萬(wàn)平方米，截止8月末，沈陽(yáng)可售面積仍處高位，出清周期超過(guò)20個(gè)月。
時(shí)隔半年后，沈陽(yáng)樓市再次釋放利好信號(hào)，意味著沈陽(yáng)樓市全面松綁，這將在一定程度上促進(jìn)房產(chǎn)流通、提升市場(chǎng)交易活躍。
綜合沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策歷次調(diào)整的效果來(lái)看，沈陽(yáng)樓市隨后將進(jìn)入了無(wú)限制時(shí)代，市場(chǎng)將起到充分的調(diào)節(jié)作用。
但考慮到當(dāng)前沈陽(yáng)庫(kù)存仍維持高位，新房、二手房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期仍在，本輪放松政策對(duì)市場(chǎng)的最終帶動(dòng)效果，還有待觀察。