記者 杜萌

千億REIT市場(chǎng)又迎來新的重磅文件。

8月29日，滬深交易所發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機(jī)制有關(guān)工作安排的通知》（以下簡稱《通知》），從發(fā)售定價(jià)、詢價(jià)與認(rèn)購、二級(jí)市場(chǎng)交易、資產(chǎn)評(píng)估行為、配套支持政策等多方面對(duì)REIT市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范。 

《通知》共從發(fā)售定價(jià)安排、詢價(jià)與認(rèn)購、二級(jí)市場(chǎng)交易、資產(chǎn)評(píng)估、配套支持政策等5個(gè)方面提出了新要求。

一、關(guān)于發(fā)售定價(jià)安排。基金管理人、財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs的路演推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售等工作；結(jié)合產(chǎn)品規(guī)模、行業(yè)特征、原始權(quán)益人及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方自持比例等情況合理確定戰(zhàn)略配售規(guī)模，優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs首次發(fā)售上市后流通份額合理充裕；建立原始權(quán)益人與投資者溝通機(jī)制，推動(dòng)網(wǎng)下投資者在充分了解項(xiàng)目基本情況、估值情況、所屬市場(chǎng)和行業(yè)概況、發(fā)售方案等相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上參與詢價(jià)；根據(jù)網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)情況，結(jié)合公募證券投資基金、公募理財(cái)產(chǎn)品、社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險(xiǎn)資金、合格境外機(jī)構(gòu)投資者資金等配售對(duì)象的報(bào)價(jià)情況，合理審慎確定認(rèn)購價(jià)格。

二、關(guān)于詢價(jià)與認(rèn)購。參與詢價(jià)的網(wǎng)下投資者應(yīng)當(dāng)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估情況，遵循獨(dú)立、客觀、誠信的原則，合理報(bào)價(jià)，不得采取串通合謀、協(xié)商報(bào)價(jià)等方式故意壓低或抬高價(jià)格，不得有其他違反公平競(jìng)爭、破壞市場(chǎng)秩序等行為；鼓勵(lì)基金管理人、財(cái)務(wù)顧問在確定網(wǎng)下投資者配售原則和配售方式時(shí)，引導(dǎo)認(rèn)可基礎(chǔ)設(shè)施REITs長期投資價(jià)值的投資者參與網(wǎng)下詢價(jià)及認(rèn)購?；鸸芾砣?、財(cái)務(wù)顧問可以根據(jù)項(xiàng)目路演情況，以增加承諾條款等形式，合理審慎約定上市特定期限內(nèi)網(wǎng)下投資者可交易的份額比例。期限、比例等具體要求可以由基金管理人、財(cái)務(wù)顧問與網(wǎng)下投資者協(xié)商確定。

三、關(guān)于二級(jí)市場(chǎng)交易。做市商應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs做市服務(wù)工作，提升市場(chǎng)流動(dòng)性，推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展。上海證券交易所（以下簡稱本所）將優(yōu)化做市商考核激勵(lì)機(jī)制，配合落實(shí)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs做市業(yè)務(wù)納入證券公司分類評(píng)價(jià)體系的有關(guān)安排，表彰優(yōu)秀基礎(chǔ)設(shè)施REITs做市商。鼓勵(lì)長期持有型投資者結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品特征，參考權(quán)益類產(chǎn)品拓寬優(yōu)化現(xiàn)有止損線等風(fēng)控機(jī)制安排。

四、關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估行為。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2023年修訂）》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)營操作指引（試行）》等法律法規(guī)及本所相關(guān)規(guī)定開展評(píng)估工作，在充分考慮市場(chǎng)環(huán)境和底層資產(chǎn)特征基礎(chǔ)上，合理設(shè)置評(píng)估參數(shù)，審慎確定評(píng)估結(jié)果。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估參數(shù)的選取進(jìn)行獨(dú)立判斷，不得完全依賴第三方意見，同時(shí)應(yīng)充分說明關(guān)鍵核心指標(biāo)的預(yù)測(cè)依據(jù)及合理性，并對(duì)不利情形進(jìn)行壓力測(cè)試。

原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)積極配合基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)評(píng)估工作，按照規(guī)定提供相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件、資產(chǎn)權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料，并對(duì)材料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和合法性負(fù)責(zé)?；鸸芾砣?、財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs同行業(yè)上市公司重大資產(chǎn)重組及大宗交易的估值參數(shù)選取情況，對(duì)評(píng)估參數(shù)和評(píng)估方法的選取進(jìn)行獨(dú)立核查，確保評(píng)估結(jié)果審慎合理。評(píng)估機(jī)構(gòu)、基金管理人、財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行相應(yīng)職責(zé)，本所將對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為及基金管理人、財(cái)務(wù)顧問的評(píng)估核查責(zé)任加強(qiáng)監(jiān)管。

五、關(guān)于配套支持政策?；A(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)。后續(xù)本所將進(jìn)一步推動(dòng)擴(kuò)大基金中的基金（FOF）參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs；配合中國證監(jiān)會(huì)持續(xù)推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資；積極推動(dòng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入和香港證券交易所互聯(lián)互通交易標(biāo)的，引入境外投資者，提高市場(chǎng)對(duì)外開放水平；研究推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)時(shí)指數(shù)及ETF產(chǎn)品，不斷提升二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月3日，共有28只公募REIT上市交易。截至9月1日收盤，有10只REIT的二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格跌破發(fā)行價(jià)。其中，平安廣河高速REIT的收盤價(jià)為9.07元，相比13.02元的發(fā)行價(jià)跌幅達(dá)到30.31%；華夏中國交建高速REIT，收盤價(jià)為5.88元，相比9.4元的發(fā)行價(jià)跌幅為37.41%。

今年以來，受底層資產(chǎn)的基本面表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)流動(dòng)性等多方因素影響，REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)增加、遭遇了階段性的下跌。

對(duì)此， 華夏基金表示，目前REITs市場(chǎng)單只產(chǎn)品規(guī)模和日成交額有限，因此大額資金進(jìn)出容易導(dǎo)致產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格劇烈波動(dòng)?！锻ㄖ分荚谝龑?dǎo)長期投資理念，有助于防止網(wǎng)下“打新”投資者交易行為短期化、集中減持引發(fā)的產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。實(shí)操中通過基金管理人與網(wǎng)下投資者協(xié)商確定鎖定期限，注重引導(dǎo)長期和價(jià)值投資理念，可設(shè)置產(chǎn)品分階段減持的安排，有助于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄認(rèn)為，《通知》的發(fā)布有利于優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施REITs投融資功能，有助于促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，有助于更好地激發(fā)REITs市場(chǎng)活力，提振投資者信心，提升市場(chǎng)吸引力。

紅土創(chuàng)新基金表示，進(jìn)一步合理調(diào)整做市商的考核機(jī)制將有利于發(fā)揮做市商穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，一定程度上提升做市商的積極性。一方面，做市商作為市場(chǎng)的重要參與者，能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供更多流動(dòng)性，這對(duì)于平抑產(chǎn)品的非理性波動(dòng)來說都是非常重要的。另一方面，作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的做市商，需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和成本，此舉將有助于激發(fā)他們更積極地參與市場(chǎng)，提高其服務(wù)質(zhì)量和交易效率。