文|滿投財(cái)經(jīng)

根據(jù)港交所信息披露，深業(yè)物業(yè)于8月24日向港交所遞交了招股說(shuō)明書，擬在香港主板上市，中金公司、建銀國(guó)際和中信證券為聯(lián)席保薦人，這是公司繼2023年2月24日申請(qǐng)失效后，再一次嘗試登陸港股市場(chǎng)。

招股書顯示，深業(yè)物業(yè)成立于1985年，是深圳控股（00604.HK）的全資子公司，作為全國(guó)知名的全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)提供商，在深圳創(chuàng)立30年來(lái)深耕大灣區(qū)，致力于城市及產(chǎn)業(yè)園、住宅業(yè)務(wù)物業(yè)管理和商業(yè)物業(yè)聯(lián)營(yíng)及管理等服務(wù)。

根據(jù)克爾瑞物管及物研協(xié)報(bào)告，深業(yè)物業(yè)在2022年中國(guó)國(guó)有物業(yè)服務(wù)提供商綜合實(shí)力榜單中位居第七名，在2023年中國(guó)國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)榜單中位居第六名，是國(guó)有企業(yè)物業(yè)服務(wù)體系中的佼佼者。深業(yè)物業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如何？沖擊上市能否成功？以下是對(duì)其招股書的解析。

01、對(duì)接式經(jīng)營(yíng)，服務(wù)主體廣泛

公司的業(yè)務(wù)分為城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅業(yè)務(wù)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)聯(lián)營(yíng)及管理服務(wù)。其中城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)為公司的主要收入項(xiàng)目，2022年占收入比重達(dá)到43.5%。整體來(lái)看，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占比較為均衡，并未出現(xiàn)過(guò)于依賴某項(xiàng)營(yíng)收的情況。

從具體業(yè)務(wù)來(lái)看，城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)主要為當(dāng)?shù)卣⒐矙C(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)和業(yè)務(wù)開發(fā)商等提供市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、公共設(shè)施管理服務(wù)及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)。截至2023年6月30日，公司合共管理256個(gè)城市及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，在管建筑面積達(dá)到42百萬(wàn)平方米的水平，占總在管面積的58.5%；

而住宅物業(yè)管理服務(wù)主要為業(yè)主、住戶及物業(yè)開發(fā)商等提供物業(yè)管理、非業(yè)主增值及社區(qū)增值等服務(wù)，推出了“深享居”服務(wù)系列。截至2023年6月30日，公司合共管理162個(gè)在管住宅物業(yè)項(xiàng)目，在管面積達(dá)到26.4百萬(wàn)平方米，占總在管面積36.8%。

商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)為企業(yè)、住戶、物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及租戶等提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)管理及增值等服務(wù)，為此公司創(chuàng)立了“深享商”服務(wù)系列，制定“深業(yè)商管”專門為大型商業(yè)綜合體等商業(yè)物業(yè)提供服務(wù)。截至2023年6月30日，公司合共管理62個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，在管建筑面積達(dá)到3.4百萬(wàn)平方米，占總在管建筑面積4.7%。

五大服務(wù)系列、深業(yè)商管及深業(yè)技術(shù)支持等共同打造豐富的品牌組合，聯(lián)合優(yōu)質(zhì)的服務(wù)加快了深業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)擴(kuò)張。此外，公司的國(guó)有化背景及廣泛運(yùn)用數(shù)字化管理等加持為業(yè)務(wù)的管理和建筑項(xiàng)目的增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

截至2023年6月30日，公司的業(yè)務(wù)管理項(xiàng)目保留率為96.8%，2020年至2022年一直維持在90%以上的高位，說(shuō)明客戶的信賴度較高。同期，深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積為75.6百萬(wàn)平方米、在管項(xiàng)目總數(shù)為480個(gè)，總在管建筑面積為71.8百萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)47個(gè)城市和14個(gè)省份，其中大灣區(qū)的表現(xiàn)最為亮眼，總在管建筑面積達(dá)到49.5百萬(wàn)平方米，占總在管建筑面積的68.9%。

總的來(lái)說(shuō)，深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)拓展進(jìn)程較為順利，對(duì)接式經(jīng)營(yíng)的效果俱佳，客戶群體的擴(kuò)大也有跡可循。那么，公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何呢？

02、在管建筑面積不斷擴(kuò)大，營(yíng)收持續(xù)增加

深業(yè)物業(yè)2020年至2022年的綜合收入為18.38億元、21.52億元及23.48億元，呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；2023年上半年收入達(dá)到12.84億元，相較于2022年同期增長(zhǎng)16.42%。據(jù)招股書披露，這與簽約建筑面積和在管建筑面積的雙增息息相關(guān)。

2020年至2023年6月30日，深業(yè)物業(yè)的簽約建筑面積分別為47.1百萬(wàn)平方米、61.2百萬(wàn)平方米、71.9百萬(wàn)平方米及75.6百萬(wàn)平方米；同期，在管建筑的面積分別為46.6百萬(wàn)平方米、58.7百萬(wàn)平方米、68.5百萬(wàn)平方米及71.8百萬(wàn)平方米。

按區(qū)域劃分，大灣區(qū)是主要的收入來(lái)源，2020年至2022年，大灣區(qū)的收入分別是4.15億元、5.87億元和7.23億元，占比為64.6%、68.5%及70.9%。較高的區(qū)域集中度或成為公司進(jìn)一步擴(kuò)張的限制，這也是公司在風(fēng)險(xiǎn)提示中指出的“集中度較高”的問(wèn)題。

按業(yè)務(wù)劃分，2020年至2022年，城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)收入分別是6.25億元、8.57億元和10.2億元，2023年前六個(gè)月的收入為5.8億元，較2022年同期增長(zhǎng)21.9%；同一年份區(qū)間里，商業(yè)物業(yè)聯(lián)營(yíng)及管理服務(wù)的收入為4.81億元、5.1億元和5.62億元，2023年6月底更是達(dá)到了3.03億元的水平。

其中截至2023年6月30日的城市及產(chǎn)業(yè)服務(wù)的在管建筑面積為42百萬(wàn)平方米，相較于2022年同期的16.4百萬(wàn)平方米而言實(shí)現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)，是業(yè)務(wù)板塊收入增長(zhǎng)的重要原因。

按開發(fā)商類型劃分，獨(dú)立第三方開發(fā)商占據(jù)總收入近六成，2020年至2022獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)開發(fā)商的收入分別為10.4億元、12.6億元及13.7億元，占比分別為56.5%、58.7%、及58.5%，截至2023年中期收入為7.69億元，占比為59.9%，與2022年同期的6.5億元相比增長(zhǎng)18.3%。

其中獨(dú)立第三方開發(fā)商的在管建筑面積增長(zhǎng)明顯，從2020年的4.66千萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至2022年的6.85千萬(wàn)平方米，2023年僅過(guò)去一半的時(shí)間便達(dá)到7.18千萬(wàn)平米，這是該板塊收入實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的重要基點(diǎn)。

03、盈利能力低于行業(yè)平均，員工費(fèi)用支出占比高

盈利方面，2020年至2023年6月30日，深業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為1.45億元、1.02億元、1.41億元及1億元；同期的凈利潤(rùn)為1.05億元、0.75億元、1.21億元萬(wàn)元及0.83億元，其中2023年上半年實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)37.5%，年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.32%。

從毛利率來(lái)看，2020年至2023年6月30日的毛利分別為2.78億元、2.8億元、3.38億元及2.02億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為10.24%，毛利處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的狀態(tài)；同期的毛利率分別為15.1%、13%、14.4%及15.8%；同期的凈利率分別為5.7%、3.46%、5.14%及6.46%，其中2023年上半年實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)37.4%。

對(duì)比行業(yè)平均水平來(lái)看，根據(jù)光大證券統(tǒng)計(jì)，2022年國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的平均毛利率水平在20%左右，受政策影響近年來(lái)有所下滑。深業(yè)物業(yè)15%左右的毛利率水平是低于行業(yè)平均水準(zhǔn)的。從凈利率角度來(lái)看，盡管公司當(dāng)前凈利率水平與行業(yè)整體水平相近，但考慮到公司的國(guó)資背景，其歸母凈利潤(rùn)水平同樣難以令人滿意。

從費(fèi)用端來(lái)看，2020年至2022年，深業(yè)物業(yè)的行政開支分別為1498萬(wàn)元、1894萬(wàn)元和2226萬(wàn)元，2023年6月30日的行政開支為1061萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.15%；其中員工福利開支均在75%以上。據(jù)招股書披露，員工福利水平處于高位是因?yàn)楣镜臉I(yè)務(wù)擴(kuò)張、管理業(yè)務(wù)數(shù)量及建筑面積增加導(dǎo)致雇員數(shù)目以及平均工資水平的雙增。

觀察負(fù)債情況可知，截至2023年6月末，公司賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為6.26億元，貿(mào)易及應(yīng)收為7.17億元，流動(dòng)資產(chǎn)共計(jì)13.9億元，流動(dòng)負(fù)債為10.43億元，賬面凈資產(chǎn)為8.85億，未出現(xiàn)嚴(yán)重的負(fù)債情況。

04、背靠深圳國(guó)資委，行業(yè)前景預(yù)期較好

從股東結(jié)構(gòu)來(lái)看，深圳物業(yè)在上市前國(guó)資委通過(guò)全資子公司深業(yè)（集團(tuán)）持股63.19%的深圳控股（00604.HK）進(jìn)行間接控制，其中南方地產(chǎn)持股49.47%、泰然集團(tuán)持股29.55%、泰然物流持股13.6%、深業(yè)置業(yè)持股13.6%、農(nóng)科集團(tuán)持股3.19%。公司背靠國(guó)資委，有著雄厚的國(guó)企背景，對(duì)于未來(lái)發(fā)展規(guī)劃有一定的好處。

關(guān)于公司未來(lái)的規(guī)劃，拆解招股書可知，如若此次上市成功，募集資金將用于進(jìn)行戰(zhàn)略投資及收購(gòu)，與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟、優(yōu)化數(shù)據(jù)化服務(wù)平臺(tái)及購(gòu)買新設(shè)備、增強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)影響力及營(yíng)運(yùn)資金和一般公司用途。

從行業(yè)前景來(lái)看，中國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)在過(guò)去幾年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，依招股書披露，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和弗若斯沙利文的資料顯示，2018年至2022年，中國(guó)全態(tài)業(yè)務(wù)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)市場(chǎng)總收入從5671億元增長(zhǎng)至8701億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為11.3%。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)及城市服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展，預(yù)計(jì)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)市場(chǎng)的總收入將持續(xù)增長(zhǎng)。2027年，預(yù)計(jì)總收入將達(dá)到13106億元，2022年至2027年的復(fù)合增長(zhǎng)率為8.5%。