界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

廣州成為第一個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的一線城市。

在住建部、央行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合喊話“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，廣州在8月30日上午率先發(fā)文正式執(zhí)行該政策。

廣州市發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》）中明確，廣州市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，該政策積極落實(shí)了住建部等三部門優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的政策內(nèi)容，即落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，同時(shí)也是目前全國首個(gè)響應(yīng)三部門政策，打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍。

“此次廣州政策的重要含義也在于，當(dāng)前一線城市在此類政策方面的落實(shí)節(jié)奏比較慢，而廣州是一線城市首個(gè)出臺(tái)政策的，”嚴(yán)躍進(jìn)表示，這意味著一線城市在該政策上真正做到了松綁。接下來也會(huì)促使北京、上海、深圳三個(gè)一線城市加快政策出臺(tái)，以更好落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策內(nèi)容。

今年以來，已有一些城市開始調(diào)整政策，二線城市中杭州、鄭州、太原、天津已進(jìn)行了調(diào)整，但目前至少還有14個(gè)城市仍在執(zhí)行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，包括北上深等一線城市，以及西安、長沙等10個(gè)重點(diǎn)二三線城市。

重點(diǎn)城市中，北京的二套商業(yè)貸款最低首付普宅60%，非普通住房為80%，房貸利率5.25%。如果調(diào)整“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，換房家庭首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

上海同樣如此。目前上海二套首付比例高達(dá)70%、房貸利率5.25%。若 “認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

一線城市若能實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策，將大幅縮減購房成本。以上海為例，首付款由70%降至35%，購房成本將減少一半。與此同時(shí)，購房者認(rèn)購二套房可適用首套房利率，即從5.25%降至4.55%，貸款利率降低70BP，按照500萬貸款等額本息30年計(jì)算，累計(jì)利息總額可以節(jié)約將近80萬。

廣州開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，也是2017年以來一線城市政策放松力度最大的政策。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這體現(xiàn)了一線城市供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，一線城市對(duì)購房政策做出寬松調(diào)整的動(dòng)作導(dǎo)向，客觀會(huì)直接降低購房者的首付比例和房貸利率，對(duì)于刺激購房需求具有積極作用。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，對(duì)外地有過貸款記錄本地?zé)o房及賣一買一的置換需求來說，首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也有望按首套執(zhí)行，此政策在降低家庭購房門檻的同時(shí)，也降低了購房成本。

在此之前，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合于8月25日印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確要推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。且此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

5天后，廣州就將該項(xiàng)政策納入工具箱，并即刻啟用。

同策研究院首席研究員宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，廣州在十多個(gè)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市中作為首個(gè)取消該政策的城市，一方面表達(dá)了積極響應(yīng)三部門的政策號(hào)召，不斷優(yōu)化樓市調(diào)控政策，另一方面也凸顯了廣州樓市的壓力。

從樓市數(shù)據(jù)來看，自3月份后，廣州新房市場呈現(xiàn)逐月趨勢下降的態(tài)勢，預(yù)計(jì)8月份僅成交3500套左右，環(huán)比7月下降41%，同比下降53%，是自2020年2月份以來近40多個(gè)月的新低。

此外，廣州的二手房市場也較為低迷。宋紅衛(wèi)指出，廣州當(dāng)前的庫存壓力較大，新房住宅庫存超過12萬套，去化周期超過16個(gè)月。

在宋紅衛(wèi)看來，廣州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策對(duì)于其他還在執(zhí)行該政策的重點(diǎn)城市來講具有一定的引導(dǎo)影響，預(yù)計(jì)這些城市不久也會(huì)跟進(jìn)該政策。

成都近日在這方面也有一定程度放松。

8月28日晚間，成都市住建局、成都市司法局印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化完善商品住房公證搖號(hào)有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》。其中有一條政策明確，將優(yōu)化無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即購房家庭中至少有一名登記購房人符合成都市住房限購政策，且購房家庭在成都市無自有產(chǎn)權(quán)住房的，認(rèn)定為無房居民家庭。

但在業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)重，成都此政策其實(shí)并不能算“認(rèn)房不認(rèn)貸”?！爸饕钦J(rèn)定為首套，與貸款本身還沒關(guān)系。”

8月29日，界面新聞也從成都多家銀行處了解到，政策尚未落地執(zhí)行，還未接到總行關(guān)于住房認(rèn)定變化的通知，目前還是會(huì)“認(rèn)房認(rèn)貸”。

因此，作為一線城市的廣州如此明確，其信號(hào)意義也就更強(qiáng)了。

宋紅衛(wèi)分析，其余三個(gè)一線城市預(yù)計(jì)也會(huì)有所表態(tài)，但考慮到北京、上海、深圳的樓市是“冷熱不均”而非全面遇冷，即使出臺(tái)政策，也是“一緊一松”有保有壓的雙向政策。

克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱也認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”是房地產(chǎn)市場過熱時(shí)期，出臺(tái)的典型的限制性交易政策。當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分限制性政策應(yīng)適度優(yōu)化甚至退出，是支持和鼓勵(lì)合理購房需求有序釋放。

在丁祖昱看來，一線城市中尤其是北京和上海全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的可能性并不大，僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。不過，“行業(yè)政策拐點(diǎn)已至，寬松將成為接下來樓市調(diào)控主旋律?！?/p>