界面新聞?dòng)浾?| 張曉云
近日，界面新聞獲悉，平安信托一產(chǎn)品目前以通訊方式召開第一次受益人大會(huì)，對(duì)該產(chǎn)品的債權(quán)轉(zhuǎn)讓方案議案進(jìn)行投票。有接近平安信托人士向界面新聞證實(shí)了此事。
該產(chǎn)品全稱為“平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)集合資金信托計(jì)劃”（下稱平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)），底層為金科集團(tuán)在重慶的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。受地產(chǎn)下行周期影響，該產(chǎn)品已逾期一年有余，目前該產(chǎn)品由平安信托的特殊資產(chǎn)處置團(tuán)隊(duì)在負(fù)責(zé)清收處置，此次受益人大會(huì)的召開時(shí)間為2023年8月22日-2023年9月4日。
根據(jù)議案，平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)將與其他兩只信托產(chǎn)品組成資產(chǎn)包，以3.8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給某四大AMC，其中平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)折算債權(quán)本金折扣率不超過52.67%，其他兩只產(chǎn)品的分別是66%和80%，如果加上之前兌付的8%收益，平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)的折扣率為六成。
轉(zhuǎn)讓后，平安信托將繼續(xù)以自身名義開展資產(chǎn)包的管理與處置活動(dòng)，如有超額收益，將向平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)傾斜。
據(jù)界面新聞獨(dú)家了解，這三只產(chǎn)品中僅平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)有自然人投資者，其余兩只產(chǎn)品的投資者均為機(jī)構(gòu)投資者。
對(duì)此，平安信托向界面新聞表示，在該項(xiàng)目的處置過程中，公司始終本著受益人利益最大化的原則，盡職盡責(zé)地履行受托人義務(wù)。目前提交受益人大會(huì)表決的處置方案是公司資產(chǎn)處置團(tuán)隊(duì)歷時(shí)6個(gè)月，與多方溝通協(xié)調(diào)后，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下能夠提出的優(yōu)選解決方案。無論本方案最終是否在受益人大會(huì)上表決通過，公司后續(xù)都將繼續(xù)采取一切必要手段和措施保障信托財(cái)產(chǎn)的安全，最大程度保障本項(xiàng)目受益人的合法利益。
據(jù)界面新聞獨(dú)家了解，之所以將三個(gè)產(chǎn)品打包處理，是因?yàn)榇饲安僮髟O(shè)計(jì)平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)的單筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓均未找到買家。僅有一家AMC表達(dá)了推動(dòng)本業(yè)務(wù)的明確意向，并表示如若以現(xiàn)金流較好的不良債權(quán)搭配翔遠(yuǎn)229信托計(jì)劃項(xiàng)下欠缺現(xiàn)金流的債權(quán)組成不良債權(quán)資產(chǎn)包，以資產(chǎn)包形式轉(zhuǎn)讓，則考慮推進(jìn)可行性。也就是說，單賣賣不出去，是該AMC看在其他兩個(gè)產(chǎn)品的份上，才愿意打包接受。
三筆信托不良債權(quán)打包處理價(jià)3.8億元
據(jù)會(huì)議議案，平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)將與另外兩個(gè)信托產(chǎn)品（坤寧6號(hào)和坤泰28號(hào)）項(xiàng)下共計(jì)三筆信托不良債權(quán)組成資產(chǎn)包，受托人擬以3.8億元的對(duì)價(jià)將該資產(chǎn)包折價(jià)轉(zhuǎn)讓給收購方，并與收購方開展資產(chǎn)包的合作清收，收購方為某四大國有資產(chǎn)管理公司。
其中，平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)信托計(jì)劃項(xiàng)下債權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣14,010.20萬元，坤寧6號(hào)信托計(jì)劃項(xiàng)下債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣14,464.80萬元；坤泰28號(hào)信托計(jì)劃項(xiàng)下債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為9,525.00萬元。
合作清收及后端權(quán)益方面，平安信托擬與收購方簽署《不良資產(chǎn)合作清收協(xié)議》，合作清收期限3年。
具體來看，平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)成立于2020年6月17日，信托計(jì)劃用于向交易對(duì)手重慶金科中俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“金科中俊”）發(fā)放信托貸款，貸款用于金科中俊持有的“金科照母山項(xiàng)目”B5地塊的開發(fā)建設(shè)。截至本公告日，該信托計(jì)劃存續(xù)貸款本金余額26,600.00萬元，已于2022年6月17日全部到期。該產(chǎn)品由平安銀行代銷。
風(fēng)控措施有三方面，一是金科中俊以其持有的編號(hào)為北碚區(qū)蔡家組團(tuán)L標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)L47-1/06土地提供抵押擔(dān)保；二是金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下稱“金科集團(tuán)”）與金科中俊系負(fù)有連帶義務(wù)的共同借款人，均負(fù)有清償全部債務(wù)的義務(wù)；三是抵押地塊L47-1/06的銷售回款賬戶資金監(jiān)管。
抵押物北碚區(qū)蔡家組團(tuán)L標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)L47-1/06地塊，位于重慶市北碚區(qū)，土地面積49362㎡，計(jì)容面積約74043㎡，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)為洋房。抵押地塊已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工證，抵押物上目前已建成售樓處（永久建筑）、一棟7層建筑物（實(shí)物樣板間、已封頂），未取得預(yù)售證，已停工。
經(jīng)最新查冊(cè)信息，平安信托為土地第一順位抵押權(quán)人，享有抵押物處置回款的優(yōu)先受償權(quán)，光大銀行重慶分行為第二順位抵押權(quán)人。根據(jù)受托人聘請(qǐng)的3家資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的不良債權(quán)價(jià)值分析結(jié)果，本信托計(jì)劃項(xiàng)下的抵押物市場(chǎng)價(jià)值平均為353,779,280.00元，抵押物快速變現(xiàn)凈值平均為191,524,292.33元，債權(quán)清算現(xiàn)值平均為135,024,877.67元。
訴訟進(jìn)展上，平安信托已向廣東省深圳市中級(jí)人民法院（以下稱“深圳中院”）提請(qǐng)司法訴訟，深圳中院已于2022年10月20日出具受理案件通知書，目前融資人、擔(dān)保人的部分賬戶和抵押物已查封，深圳中院于2023年6月12日出具了民事判決書，支持受托人關(guān)于要求金科中俊、金科集團(tuán)償還借款本金、逾期還款違約金，抵押物折價(jià)、拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)仍V訟請(qǐng)求。融資人金科中俊已向廣東省高級(jí)人民法院提起上訴。
抵押物司法拍賣受到抵押地塊建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證與金科·博翠未來項(xiàng)目其他地塊未獨(dú)立分割、抵押物被二押、金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)重整、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等因素影響，處置變現(xiàn)有一定難度，處置周期或價(jià)值具有較大不確定性。受托人已聘請(qǐng)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，推進(jìn)抵押地塊建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證拆分工作。
坤寧6號(hào)信托計(jì)劃成立于2020年6月30日，資金運(yùn)用于向南充世紀(jì)城(中南)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)放信托貸款，用于“金牛區(qū)天回鎮(zhèn)街辦木龍灣社區(qū)2、3、4組住宅、商業(yè)及配套設(shè)施”項(xiàng)目（滿足四二二）開發(fā)建設(shè)。截至目前，該信托計(jì)劃存續(xù)貸款本金余額18,081.00萬元，初始到期日2022年6月30日，已展期24個(gè)月至2023年6月30日。存續(xù)信托單位共涉及2位機(jī)構(gòu)投資人，均為平安信托關(guān)聯(lián)方。
坤泰28號(hào)信托計(jì)劃成立于2020年7月24日，信托資金運(yùn)用于向?yàn)o州金潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，用于金科·博翠灣項(xiàng)目二期、三期（滿足四二二）開發(fā)建設(shè)。截至本公告日，本信托計(jì)劃存續(xù)貸款本金余額14,400.00萬元，分別于2022年7月24日到期3,850萬元、2022年7月30日到期10,550萬元。存續(xù)信托單位共涉及3位機(jī)構(gòu)投資人，其中1位機(jī)構(gòu)投資人為平安信托關(guān)聯(lián)方。
因此，如果方案通過，平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)折算債權(quán)本金折扣率不超過 52.67%，坤寧6號(hào)為66%，坤泰28號(hào)為80%。
據(jù)界面新聞了解，此前該產(chǎn)品曾兌付過8%的收益，如果加上之前兌付的收益，平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)的折扣率為本金的六成。
超額收益向自然人投資者傾斜
據(jù)界面新聞獨(dú)家了解，只有平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)有自然人投資者，坤寧6號(hào)共涉及2位機(jī)構(gòu)投資人，均為平安信托關(guān)聯(lián)方，坤泰28號(hào)存續(xù)信托單位共涉及3位機(jī)構(gòu)投資人，其中1位機(jī)構(gòu)投資人為平安信托關(guān)聯(lián)方。
在收購方受讓資產(chǎn)包后，將由平安信托繼續(xù)以自身名義開展資產(chǎn)包的管理與處置活動(dòng)。
合作清收期間，平安信托將繼續(xù)參與司法訴訟及資產(chǎn)處置，但涉及資產(chǎn)包任一筆債權(quán)及債權(quán)底層資產(chǎn)的處置方案均需上報(bào)收購方，在收購方審批同意后方可實(shí)施。資產(chǎn)包清收處置回款超過收購方設(shè)定的清收目標(biāo)后，即向平安信托分配部分超額清收款，該信托計(jì)劃享有“歸屬于平安信托的超額清收款”（如有）的優(yōu)先分配權(quán)。
值得注意的是，超額收益向平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)投資者傾斜。
合作清收期間，如受托人實(shí)際取得“歸屬于平安信托的超額清收款”，優(yōu)先向平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)全體受益人分配，直至該信托計(jì)劃受益人實(shí)際獲得分配的信托利益（信托本金和收益）累計(jì)達(dá)到業(yè)績比較基準(zhǔn)。在完成這項(xiàng)分配后，仍有剩余，再向坤寧6號(hào)信托計(jì)劃、坤泰28號(hào)信托計(jì)劃的全體受益人按照各自存續(xù)信托單位份額比例分配，直至該兩個(gè)信托計(jì)劃受益人實(shí)際獲得分配的信托利益（信托本金和收益）累計(jì)均達(dá)到業(yè)績比較基準(zhǔn)。
也就是說，坤寧6號(hào)和坤泰28號(hào)剩余未兌付部分劣后于翔遠(yuǎn)229號(hào)，要等翔遠(yuǎn)229號(hào)本息清算完畢，才兌付后續(xù)本金。
再有超額的，依據(jù)信托合同收取固定管理費(fèi)和浮動(dòng)管理費(fèi)（如有）及代銷機(jī)構(gòu)的代銷服務(wù)費(fèi)。
針對(duì)該方案，有投資者提出了兩個(gè)問題，一是將部分份額先轉(zhuǎn)給某四大AMC后，項(xiàng)目回款優(yōu)先支付某四大AMC的本金和利息，為什么利息高達(dá)10%？這個(gè)價(jià)格如何確定？
對(duì)此，平安信托表示，首先這個(gè)項(xiàng)目的交易本質(zhì)邏輯不是資管產(chǎn)品份額轉(zhuǎn)讓的業(yè)務(wù)模式，而是將底層信托債權(quán)組包轉(zhuǎn)讓給AMC加合作信托處置的業(yè)務(wù)模式，該交易模式不違反法律行政法規(guī)及監(jiān)管政策要求。
平安信托表示，當(dāng)前受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行、金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司被申請(qǐng)破產(chǎn)重整、抵押物自身缺乏現(xiàn)金流等各種因素的影響，雖受托人持續(xù)不斷向市場(chǎng)上大量外部投資人推介，但無論是單筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓亦或抵押物資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方案，外部投資人均未能實(shí)質(zhì)推進(jìn)收購事宜。
“我們就資產(chǎn)包向多家資產(chǎn)管理公司發(fā)出邀請(qǐng)函，僅有一家表達(dá)了推動(dòng)本業(yè)務(wù)的明確意向。該AMC表示，如若以現(xiàn)金流較好的不良債權(quán)搭配翔遠(yuǎn)229信托計(jì)劃項(xiàng)下欠缺現(xiàn)金流的債權(quán)組成不良債權(quán)資產(chǎn)包，以資產(chǎn)包形式轉(zhuǎn)讓，則考慮推進(jìn)可行性。”平安信托表示，此交易模式對(duì)于AMC而言是一筆資產(chǎn)包的權(quán)益投資，投資收益由預(yù)期門檻收益和后端債權(quán)處置浮動(dòng)收益構(gòu)成。9.5%的預(yù)期門檻收益是市場(chǎng)價(jià)格。
二是平安信托翔遠(yuǎn)229號(hào)轉(zhuǎn)讓的本金是52%，其余兩個(gè)項(xiàng)目分部是66%和80%，這個(gè)轉(zhuǎn)讓比例是如何確定的?為何會(huì)有此差異？
對(duì)此，平安信托表示，轉(zhuǎn)讓定價(jià)的標(biāo)的對(duì)象是底層信托債權(quán)資產(chǎn)。底層資產(chǎn)情況不一樣，對(duì)應(yīng)的債權(quán)本金折扣率不一樣。針對(duì)三個(gè)項(xiàng)目的底層債權(quán)資產(chǎn)的定價(jià)，受托人本著審慎原則從多方面實(shí)施評(píng)估，包括收購方給出的資產(chǎn)包每筆債權(quán)估值，以及獨(dú)立第三方針對(duì)資產(chǎn)包做出的價(jià)值評(píng)估。獨(dú)立第三方的評(píng)估結(jié)果與資產(chǎn)管理公司的對(duì)價(jià)相對(duì)比較接近，定價(jià)具備合理性及公允性。