界面新聞記者 | 王婷婷
“上半年拿了接近1300億的貨值，能滿足我們銷售計劃的需要，下半年依然會根據(jù)市場去拿地，全年新增2000億左右貨值應該能實現(xiàn)。”
在8月29日下午的投資者電話會議上，建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國對投資人如此表示，并指出，從整體流動性和安全情況考慮，建發(fā)接下來的拿地策略是聚焦于公司擅長的區(qū)域，較高能級城市也會作為拿地重點，此外也關注核心區(qū)域核心地段的地塊。
作為行業(yè)“新貴”房企建發(fā)房產的港股上市平臺，建發(fā)國際（01908.HK）近日交出的中期成績單令人羨慕，增速不斷加快。截至今年6月30日，公司實現(xiàn)收入243.59億元，同比增43.7%；毛利37.14億元，同比增45.6%，歸屬股東凈利潤12.84億元，同比增52.5%。
建發(fā)國際的絕大部分收入來自物業(yè)開發(fā)分部，共計227.43億元，占公司總收入的比重達93%，較去年同期增加71.37億元，增長約45.7%。這期間，建發(fā)國際實現(xiàn)交付物業(yè)總建筑面積為180萬平方米，較2022年同期增加106萬平方米。
分城市來看，廣西南寧一躍成為對其營收貢獻最大的城市，期內實現(xiàn)銷售金額43.25億元。而建發(fā)集團大本營廈門則排名第二，貢獻收入34.66億元。再往后便是成都、蘇州、漳州、泉州、龍巖、重慶等。
今年上半年，建發(fā)國際實現(xiàn)全口徑簽約金額約941億元，同比增長約43%；實現(xiàn)權益銷售金額747億元，同比增長約56%，銷售權益比例約79%。
按城市歸屬于股東的合同銷售金額來看，上海市場為第一名，期內實現(xiàn)銷售金額122.6億元；此外，蘇州、廈門、北京和成都緊隨其后，分別實現(xiàn)85.19億元、73.78億元、51.4億元和50.99億元。
截至2023年6月30日，建發(fā)國際連同其合營公司及聯(lián)營公司實現(xiàn)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)金回款合計約為979億元，回款比例約104%，繼續(xù)保持高位。
除物業(yè)開發(fā)業(yè)務外，物業(yè)管理及其他相關服務期內也實現(xiàn)業(yè)績增長，實現(xiàn)收入16.15億元，較去年同期增加了2.72億元。建發(fā)國際在半年報中指出，增加主要由于物業(yè)管理服務收入的增長，原因是在管總建筑面積增長所致。
今年以來，建發(fā)的“攻城略地”之勢更猛，僅上半年就在上海、廈門、杭州等城市新增獲取46個項目，全口徑拿地金額約684億元，新增項目全口徑貨值約1295億元，拿地權益比例66%。
建發(fā)也是拿地金額最高的地方國資房企，據(jù)第三方統(tǒng)計顯示，建發(fā)國際1-7月拿地金額位居行業(yè)第三名，僅次于兩大央企華潤置地和保利發(fā)展。
不過，在林偉國看來，結合建發(fā)的整體經營規(guī)模、庫存，其實土儲貨值在行業(yè)里可能還算比較小的，“我們拿地基本上都是跟銷售比較匹配，庫存量并不大?！?/p>
作為廈門國資房企，大規(guī)模拿地后建發(fā)國際的負債率也不低。
截至上半年末，建發(fā)國際的負債比率約99.18%，較2022年底115.9%有所降低，但仍處于行業(yè)高位。負債結構方面，一年內償還的短債約89億元，一年至五年內需償還的債務約801億元，另外還有永續(xù)債約145億元；期末公司銀行及手頭現(xiàn)金約為607.4億元，資金狀況相對充足。
中期業(yè)績報告顯示，截至今年6月30日，建發(fā)國際在國內有298個項目，土地儲備的可供銷售總建筑面積約1711萬平方米。
“我們現(xiàn)在對新城市的拓展持審慎態(tài)度?！苯òl(fā)國際執(zhí)行董事彭勇表示，雖然建發(fā)進入了比較多的城市，但三四線城市拿地整體還是聚焦于福建、江蘇一帶，在土地屬性的選擇上則傾向于能做改善型產品的地方。
而且今年拿地的利潤率比去年也低一些。據(jù)林偉國計算，今年上半年整體拿地利潤率維持在7-8個點左右，比去年略低1-2個點?！耙驗榻衲暾麄€經營環(huán)境更正常，利潤率也會回到一個比較正常的水平。”
至于今年下半年的投資布局，林偉國表示不會做大的調整，仍以深耕為主，這樣會少犯錯誤。公司長期主張就是布局在長江以南的一些城市和城市群，前提是市場需求旺盛、人口密度較大和經濟發(fā)達。
“到今天為止我們北方去的城市主要就是北京和濟南等少部分，像東北、西北、華北基本就不會去做。”林偉國說道。
比起今年年初的業(yè)績會上不吝展露擴張野心的林偉國，半年后的他也變得保守許多。不提未來具體發(fā)展目標，不談公司中長期分紅率，也不再有“行業(yè)市場空間巨大”之類的表述，取而代之的是“穩(wěn)健”“謹慎”。
這其實也體現(xiàn)在拿地的權益占比上，過去建發(fā)的權益占比較高，基本保持在73%-75%。但今年會略低一些，權益占比平均在68%-69%，“總體應該都不會太大，會保持一個比較穩(wěn)定的前提?！?/p>
包括在投資者問到建發(fā)是否有3000億元的戰(zhàn)略規(guī)劃，林偉國也僅表示，只希望行業(yè)健康，今年可以更好一點，公司目前沒做到3000億，但也真沒考慮過這個問題。
林偉國表示，房地產這個行業(yè)每年變數(shù)都很大，建發(fā)只能基于每年的情況追求一個能夠穩(wěn)定增長的態(tài)勢，那就必須根據(jù)每年的發(fā)展環(huán)境和市場環(huán)境來定目標、策略。
但可以肯定的是，今年建發(fā)新增2000億元土地貨值的目標，已近在咫尺。對于銷售目標，林偉國指出，“今年依然是希望能夠努力實現(xiàn)10%-20%的增長，還是按照此目標去做安排?！?/p>
自今年7月以來，有關房地產利好的政策持續(xù)發(fā)酵，各地降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不用認貸”等措施有望真正實現(xiàn)落地。但對下半年市場情況，建發(fā)國際管理層依然持謹慎樂觀的態(tài)度。
“房地產消費與預期相關，目前市場的邊際改善沒有太惡化，但是也沒有太明顯回暖，我們做好了如果下半年市場沒有好轉如何去應對，如果好轉又如何應對的準備。”
林偉國認為，當前的市場確實是很難判斷。