文 | 選址960 宋溪
2021年6月21日，首批3支產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs在奔走相告中正式上市，結(jié)束了我國(guó)17年基于工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上的REITs本土化屢探屢敗的魔咒?！傲紩r(shí)正可用”，當(dāng)中國(guó)物業(yè)租賃模式興起和存量資產(chǎn)時(shí)代到來(lái)，資產(chǎn)證券化繁榮的時(shí)機(jī)日趨成熟，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs化在打開(kāi)大門后迅速成為一股風(fēng)刮進(jìn)各大產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商心里，蠢蠢欲動(dòng)，摩拳擦掌。
2022年底，華夏合肥高新產(chǎn)業(yè)園、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園先后成功獲批上市。
2023年第一季度還沒(méi)有結(jié)束，全國(guó)已經(jīng)有近20支產(chǎn)業(yè)園REITs跑起來(lái)了……
01、中國(guó)產(chǎn)業(yè)園：等REITs久矣
REITs是個(gè)舶來(lái)品，誕生于上個(gè)世紀(jì)60年代正在經(jīng)歷大通脹的美國(guó)。雖然被直譯成房地產(chǎn)投資信托基金，但其實(shí)在實(shí)踐過(guò)程中應(yīng)用范圍很廣，包括但不限于零售、住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、辦公、工業(yè)、數(shù)據(jù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住房、林地等物業(yè)類型，其中，尤其在工業(yè)、辦公、住宅領(lǐng)域應(yīng)用廣泛。
REITs一經(jīng)誕生，就顯示出了其有別于其他資產(chǎn)證券化的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。作為一種創(chuàng)新融資手段，REITs為中小投資者進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域設(shè)置了較低門檻，并參與共享租金與收益，具有“長(zhǎng)期收益率高于股票，波動(dòng)性低于股票”的收益特征。更重要的是，它解決了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資大而回報(bào)周期長(zhǎng)的痛點(diǎn)。所以無(wú)論在誕生地美國(guó)，還是在世界金融中心之一的新加坡，REITs都被視為一種“積極的資管形式”。
在國(guó)內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一類特色基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，戰(zhàn)略定位高、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大，但需要巨大的資金投入，且收益回報(bào)漫長(zhǎng)而緩慢，退出渠道更是困難，因而往往導(dǎo)致要么大量資金沉淀其中要么令人望而生畏，甚至大多數(shù)園區(qū)長(zhǎng)期陷入“短貸長(zhǎng)投+拆東補(bǔ)西”的錯(cuò)位和撕裂中。
“REITs”的出現(xiàn)則以資本的手段完善了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投融建管退”的閉環(huán)體系，盤活了現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，解決了產(chǎn)業(yè)園地周轉(zhuǎn)率的困境。其帶來(lái)的現(xiàn)金回籠讓園區(qū)運(yùn)營(yíng)方終得以輕松上陣，獲得良好投資機(jī)會(huì)和收益空間，為構(gòu)建“雙循環(huán)”、地產(chǎn)軟著陸、破解土地財(cái)政、化解金融風(fēng)險(xiǎn)提供解決方案，契合了園區(qū)運(yùn)營(yíng)者的對(duì)于良好產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設(shè)體系的期望。
事實(shí)上，早在2004年，商務(wù)部就關(guān)注到了REITs產(chǎn)品，但因?yàn)榉N種認(rèn)知和實(shí)踐中的誤區(qū)，彼時(shí)大部分基于工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上的REITs嘗試均以失敗告終。直到2019年9月3日，招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金向港交所遞交主板IPO上市申請(qǐng)，花旗環(huán)球金融為獨(dú)家代理人。根據(jù)招股書(shū)顯示，此次基金投資組合初步為蛇口的5個(gè)商業(yè)物業(yè)——新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、科技大廈二期和花園城購(gòu)物中心，建筑面積為26.24萬(wàn)平方米，可租賃總面積25萬(wàn)平方米，根據(jù)可租賃總面積計(jì)的平均租用率為81.0%，涉及物業(yè)資產(chǎn)估值約為65.17億元。其中，數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期均為“蛇口網(wǎng)谷”園區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓綜合體（技術(shù)上劃為工業(yè)用途），給國(guó)內(nèi)正在醞釀的國(guó)產(chǎn)版園區(qū)公募REITs做了一次示范動(dòng)作。
2021年3月11日，國(guó)家第十四個(gè)五年規(guī)劃出臺(tái)，明確提出，“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。緊接著，2021年6月21日，華安張江光大園REIT、東吳蘇州工業(yè)園REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在上交所上市并交易，正式拉開(kāi)了中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本時(shí)代的序幕。
02、資本園區(qū)時(shí)代：百家爭(zhēng)鳴
如今再次回頭看，此前REITs探索失敗很重要的一個(gè)原因，便是園區(qū)運(yùn)營(yíng)者在實(shí)踐過(guò)程中進(jìn)一步異化為房地產(chǎn)的債務(wù)融資工具，除了把最差的資產(chǎn)用來(lái)做REITs外，有的產(chǎn)品更是想鉆政策漏洞空子，在違規(guī)違法的邊緣使勁試探。此次首批進(jìn)入公募REITs通道的3支產(chǎn)業(yè)園則不同，幾乎都可以算得上國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園第一梯隊(duì)的優(yōu)秀模范生。
比如進(jìn)展最快最順利的招商蛇口，成立于改革開(kāi)放初期，憑借“敢為天下先”的文化理念，建設(shè)了中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的第一個(gè)工業(yè)區(qū)，孵化了一大批行業(yè)領(lǐng)先的優(yōu)秀企業(yè)，積累了豐富的城市園區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)招股書(shū)，招商蛇口REITs 的基礎(chǔ)資產(chǎn)是深圳蛇口網(wǎng)谷的萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈，總估值為25.38億元，單價(jià)為26688元/平米，發(fā)行規(guī)模20.79億元，發(fā)行價(jià)格2.31元人民幣，預(yù)計(jì)回收資金 10.40 億元，資金用途為投資于招商局智慧城和高新網(wǎng)谷等5個(gè)在建產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。2021年和2022年分紅回報(bào)率分別是4.1%和4.17%。
另一個(gè)優(yōu)秀代表則是國(guó)內(nèi)自主創(chuàng)新主要承載地、中國(guó)高科技園區(qū)的主要名片——張江。此次張江用于REITs探索的操作實(shí)例是位于張江科學(xué)城范圍內(nèi)的張江光大園。張江光大園有7棟研發(fā)樓，總建筑面積50865平方米，地上面積42663平方米，屬性為工業(yè)用地，出租率在99%以上，租金平均5.19元/平米/天，叮咚買菜、平安養(yǎng)老、陽(yáng)光人壽、林洋能源、凡迪基因、瑞芯微電子等都居于此，項(xiàng)目估值14.7億元，單價(jià)28853元/平米（為首批申報(bào)項(xiàng)目中最高）。根據(jù)公開(kāi)信息，張江光大園REITs2021年和2022年分紅回報(bào)率分別為4.74%和4.11%。
與前兩個(gè)不同，蘇州工業(yè)園REITs則由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)牽頭推動(dòng)，選取的項(xiàng)目為新建元控股旗下的2.5產(chǎn)業(yè)園和蘇州國(guó)際科技園五期，總建筑面積達(dá)到56萬(wàn)平方米，總估值33.5億元，平均單價(jià)為5982元/平米，2021年和2022年分紅回報(bào)率分別為4.5%和4.54%。
到這里我們不難發(fā)現(xiàn)，首批的3支產(chǎn)業(yè)園REITs均是國(guó)企央企，并且?guī)缀蹙歉母镩_(kāi)放時(shí)期的探路先鋒，在幾十年里為全國(guó)科技園區(qū)做出標(biāo)桿的"學(xué)霸代表"。此次REITs試點(diǎn)從這三家開(kāi)始，可以看出國(guó)家相關(guān)部門對(duì)REITs開(kāi)局的重視和謹(jǐn)慎。
這3支優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園也不負(fù)眾望，上市一經(jīng)驗(yàn)證，馬上帶來(lái)了一波REITs潮，引爆了市場(chǎng)關(guān)注度。
2021年10月13日，國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)園區(qū)上海臨港園區(qū)REIT和中關(guān)村園區(qū)REIT在上交所完成申報(bào)。
上海臨港園區(qū)REITs由臨港集團(tuán)發(fā)起，成為全國(guó)首個(gè)以標(biāo)準(zhǔn)廠房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園公募REITs產(chǎn)品。基金招募說(shuō)明書(shū)顯示，臨港REIT以優(yōu)質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房作為底層資產(chǎn)，分別為臨港奉賢智造園一期與臨港奉賢智造園三期。兩處資產(chǎn)均處于臨港新片區(qū)核心區(qū)域，交通及區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。
中關(guān)村園區(qū)REITs的發(fā)起方為中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)，底層資產(chǎn)是中關(guān)村軟件園公司持有的三棟科技載體物業(yè)，平均出租率達(dá)到95%以上，租戶基本以科技類企業(yè)為主，包括度小滿金融、快手、科大訊飛等境內(nèi)外上市公司及獨(dú)角獸企業(yè)。
緊接著，杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園、濟(jì)南高新區(qū)REITs、鄭州高新園區(qū)REITs紛紛進(jìn)入申報(bào)程序。很快，REITs潮里將迎來(lái)第一個(gè)申報(bào)的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園。
沈陽(yáng)國(guó)際軟件園2021年12月9日，民營(yíng)企業(yè)昂立集團(tuán)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的沈陽(yáng)國(guó)際軟件園官方宣布，正式啟動(dòng)公募REITs項(xiàng)目。
沈陽(yáng)國(guó)際軟件園2009年正式啟動(dòng)，2010年投入使用，位于沈陽(yáng)高新區(qū)渾南新城的沈陽(yáng)國(guó)際軟件園，目前是東北地區(qū)較為知名的大型科技園區(qū)，曾獲得東北地區(qū)“中國(guó)骨干軟件園區(qū)十強(qiáng)”第一名。公開(kāi)信息顯示，沈陽(yáng)國(guó)際軟件園遠(yuǎn)期總規(guī)劃用地5平方公里，總建筑面積近400萬(wàn)平米，總投資額超200億元，采取的是分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)與租售結(jié)合以售養(yǎng)租的模式。
如今一期已投入使用的產(chǎn)業(yè)辦公樓宇面積近80萬(wàn)平米，大部分均為工業(yè)用地上的大面積獨(dú)棟辦公寫(xiě)字樓，其中用于自持租賃的部分達(dá)到60%，包括3萬(wàn)平米的孵化器以及相關(guān)配套空間。只是，因?yàn)榉N種原因，該項(xiàng)目還在申報(bào)過(guò)程中。
截至到目前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成申報(bào)的共有25支，其中產(chǎn)業(yè)園有8支，分別是博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏合肥高新REIT、國(guó)泰君安臨港產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、華夏和達(dá)高科。
正在申報(bào)路上等待上市的，不完全統(tǒng)計(jì)已經(jīng)有17支。此時(shí)，距離REITs在國(guó)內(nèi)誕生僅僅過(guò)去了20個(gè)月，未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs潮勢(shì)必將更加洶涌澎湃，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也將正式迎來(lái)“資本園區(qū)”時(shí)代。
其中，張江光大園REIT、蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT正在申請(qǐng)擴(kuò)募
03、園區(qū)資本化：更好還是更壞
無(wú)疑，REITs讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)終于實(shí)現(xiàn)了流動(dòng)起來(lái)。
但同時(shí)，也對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)者提出了更高的要求。在REITs化的園區(qū)，只有具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)吸附能力，能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)良性聚集，并自身能力能夠支撐租約的穩(wěn)定和租金的提升，才能真正在資本化道路上走得長(zhǎng)久。在這種邏輯下，以傳統(tǒng)思路的重資產(chǎn)、輕運(yùn)營(yíng)的“房東”模式在資本、產(chǎn)業(yè)、運(yùn)營(yíng)等更加雄厚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)包圍中，勢(shì)必將成為資本的小魚(yú)。時(shí)間過(guò)得很快，在REITs浪潮下，也許每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)者也應(yīng)該思考一下，未來(lái)將走向何處，或者可以走向何處？