文| 蘇桐

近日，位于李村商圈的青島奧克斯廣場傳出消息，奧克斯的商業(yè)團隊將全部撤出奧克斯廣場，后續(xù)奧克斯廣場將由珠海萬達商業(yè)管理集團接管，以輕資產(chǎn)運營管理的方式運作。

據(jù)了解，萬達商管已與李滄奧克斯中心達成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議，并于9月16日成立了青島書院萬達廣場商業(yè)管理有限公司。

在“萬達商道”的加持下，未來能否盤活李村奧克斯？

凋零的李村奧克斯

10月24日，青島書院萬達廣場以“再見老朋友”開頭，發(fā)表了關于青島書院萬達廣場全品類招商的文章。隨著青島書院萬達廣場商業(yè)管理有限公司的成立，位于李滄區(qū)書院路37號的奧克斯廣場已經(jīng)成為過去式。

從實地探訪來看，目前李村奧克斯廣場比較冷清，絕大多數(shù)店鋪都已停業(yè)，商場內燈光很暗，商場方關閉了部分公共照明，直梯和下行扶梯也已停運，只剩上行扶梯還在運行。

在晚間用餐時間這個本該人員攢動的時段，幾乎沒什么人，除了品牌手機門店和寥寥幾家餐飲小店尚在營業(yè)外，大量商鋪都已停業(yè)。短短幾年，奧克斯廣場已沒有了開業(yè)時的繁榮景象。

位于熱門商圈，為何日漸凋零？

疫情反復下，經(jīng)濟處于低迷態(tài)勢，人氣商場尚能在疫情沖擊之下?lián)巫?，其余商場的日子就不那么好過了，疫情期間黯然退場的也不在少數(shù)，李村奧克斯廣場就是其中之一。

當然，疫情只是李滄奧克斯廣場面臨一個難處，即使是沒有疫情的影響，在線上運營和線下競爭的夾擊下，奧克斯廣場的經(jīng)營壓力也很大。

其實奧克斯廣場的總體規(guī)模并不小，商業(yè)面積高達12萬平方米，服裝百貨、電子產(chǎn)品、教育培訓、餐飲娛樂一應俱全，擁有將近1400個停車位，從營業(yè)面積和停車位配套來看，奧克斯廣場的配置都相當優(yōu)越。但將它置于群雄環(huán)伺的李村商圈之中，就會發(fā)現(xiàn)它的定位和業(yè)態(tài)均過于傳統(tǒng)，創(chuàng)新性不足。

從地理位置上來看，李村商圈作為地鐵2號線和3號線的交匯點，大量客流在此處匯集。奧克斯廣場雖然在李村商圈雙地鐵的輻射范圍之內，但卻是李村商圈中距離地鐵最遠的商場，地鐵能帶來的客流微乎其微。

沒有了客流，入駐商鋪的收益，自然也會受影響，進而導致商鋪撤場，商場失去活力和對消費者的吸引力，長此以往，這樣的惡性循環(huán)便在奧克斯廣場持續(xù)運轉著，直到整體經(jīng)營的難以為繼。

萬達介入，能否迎來轉機？

以家電屬性從寧波起勢的奧克斯，早在2000年就進軍地產(chǎn)，2009年涉足商業(yè)地產(chǎn)，但是市場結果證明“勢有不可得，事有不可成”，本行之外無論地產(chǎn)還是商業(yè)，奧克斯都收效甚微。

反觀萬達商管則一直以商業(yè)運管能力成熟著稱，商業(yè)運作能力不容小覷。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營收排名，萬達商管以433億元高居第一位，遠超其他企業(yè)。今年上半年，萬達商管集團營收為244億元，同比增長7%。

與奧克斯廣場在青島的單打獨斗不同，萬達在全國都算是遍地開花。截至2021年底，全國萬達廣場超過400個。同樣是位于李滄區(qū)內，2012年開業(yè)的李滄萬達廣場，曾經(jīng)創(chuàng)造了首日迎客30萬人次的成績。由此看來，奧克斯將商業(yè)地產(chǎn)運營托付給萬達商管，讓專業(yè)的人來做專業(yè)的事，或許會是一個較好的選項。

不同于傳統(tǒng)項目的“先建設后招商”，萬達反其道而行之，“先招商再投資”。萬達通過與國內外的大型品牌商家進行戰(zhàn)略合作，打造“訂單商業(yè)”，并將“只租不售”視為運營商業(yè)地產(chǎn)的基本原則。

一方面，保證了開發(fā)的商業(yè)項目有下家，投資以后有人租賃，并且租金收入穩(wěn)定；另一方面，通過實施主力店經(jīng)營，全面帶動周邊的中小商鋪，進而保障投資者與經(jīng)營者的切身利益；同時，對合作商家的日后經(jīng)營而言，量體裁衣式的“訂單商業(yè)”也是一種負責任的體現(xiàn)。正因如此，“萬達商道”才能被譽為商業(yè)地產(chǎn)運營的“王道”。

隨著城市的發(fā)展，青島的商圈版圖不斷擴容。但在線下疫情反復、線上電商跑馬圈地的環(huán)境下，商超站穩(wěn)腳跟并非易事。但可以確定的是，萬達的進駐將為奧克斯廣場帶來全新業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式的同時，也為李村商圈的提質注入新活力。