文｜新經(jīng)濟(jì)e線

4月15日晚間，滬深交易所就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，向社會(huì)公開征求意見。此舉意味著公募REITs試點(diǎn)進(jìn)一步深化。同時(shí)，擴(kuò)募細(xì)則的出臺(tái)也標(biāo)志著中國(guó)REITs 市場(chǎng)配套制度日臻完善。

《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》是交易所規(guī)范和引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及相關(guān)的擴(kuò)募、信息披露等事項(xiàng)的基本規(guī)則，對(duì)新購(gòu)入項(xiàng)目的業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點(diǎn)、擴(kuò)募份額發(fā)售等關(guān)鍵事項(xiàng)均進(jìn)行了規(guī)定。擴(kuò)募用于重大維修改造等非收購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的，參照適用該指引。

據(jù)了解，上述指引在新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的程序、信息披露、停復(fù)牌等方面充分借鑒了上市公司相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，整體以信息披露為核心，壓嚴(yán)壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體的責(zé)任，同時(shí)在相關(guān)環(huán)節(jié)中突出REITs的資產(chǎn)上市平臺(tái)特性。

參考海外REITs的發(fā)展情況，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募的機(jī)制對(duì)于REITs市場(chǎng)的規(guī)模增長(zhǎng)具有重要作用。如近年來美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300-500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%-4%，是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑。Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至2022年4月15日，我國(guó)公募REITs整體市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到446億元。

截至目前，公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)范圍包含交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施（IDC等）、保障性租賃住房項(xiàng)目、水利設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在政策規(guī)范和市場(chǎng)機(jī)制助推下，公募REITs市場(chǎng)將迎來高速擴(kuò)容。

擴(kuò)募四大要求

新經(jīng)濟(jì)e線注意到，《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》主要內(nèi)容分別包括明確新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件；明確購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的程序安排；明確信息管理及停復(fù)牌要求；明確擴(kuò)募購(gòu)入資產(chǎn)的發(fā)售和定價(jià)安排。

來源：深交所

如新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目就明確了六個(gè)條件，分別包括總體要求、基金要求、主要參與機(jī)構(gòu)要求、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要求、資金來源以及原始權(quán)益人要求。

其中，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)，投資運(yùn)作穩(wěn)健，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范，運(yùn)作時(shí)間原則上滿12個(gè)月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況良好；主要參與機(jī)構(gòu)則明確了基金管理人、基金托管人、持有份額不低于20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人等主體應(yīng)當(dāng)符合的條件。

同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要求擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與首次發(fā)售要求一致，交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)公允。資金來源明確新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金來源可以是留存收益、對(duì)外借款或者擴(kuò)募等一種或多種方式。原始權(quán)益人要求新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)符合首次發(fā)行相關(guān)條件。

此外，針對(duì)擴(kuò)募細(xì)則，上述指引提出了四大具體要求。一是擴(kuò)募的一般要求?；A(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募可以向不特定對(duì)象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開擴(kuò)募），也可以向特定對(duì)象發(fā)售（以下簡(jiǎn)稱定向擴(kuò)募）。涉及向原持有人配售和公開擴(kuò)募的，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)根據(jù)規(guī)定停復(fù)牌。因擴(kuò)募使投資者擁有權(quán)益的基金份額比例達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定履行相應(yīng)的程序和義務(wù)。

二是向原持有人配售的要求。明確向原持有人配售上限不超過配售前基金份額總額的50%，持有份額不低于20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人、新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人或者其同一控制下的關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)承諾認(rèn)購(gòu)基金份額的數(shù)量。此外，進(jìn)一步細(xì)化了配售失敗情形、配售對(duì)象及價(jià)格的要求。

三是公開擴(kuò)募的方式和要求。明確基礎(chǔ)設(shè)施基金公開擴(kuò)募的可以全部或者部分向權(quán)益登記日登記在冊(cè)的原基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人優(yōu)先配售，其他投資者可以參與優(yōu)先配售后的余額認(rèn)購(gòu)。公開擴(kuò)募的發(fā)售價(jià)格可以由基金管理人、財(cái)務(wù)顧問（如有）根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格和新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值等有關(guān)因素合理確定，但發(fā)售價(jià)格應(yīng)不低于發(fā)售階段公告招募說明書前20個(gè)交易日或者前1個(gè)交易日的基礎(chǔ)設(shè)施基金二級(jí)市場(chǎng)均價(jià)。

四是定向擴(kuò)募的要求。明確基礎(chǔ)設(shè)施基金定向擴(kuò)募發(fā)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合基金持有人大會(huì)決議規(guī)定的條件，且每次發(fā)售對(duì)象不超過35名?？紤]到REITs收益穩(wěn)定、波動(dòng)率相對(duì)較低的產(chǎn)品特征，定向擴(kuò)募發(fā)售價(jià)格應(yīng)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價(jià)的90%。此外，進(jìn)一步細(xì)化了定向擴(kuò)募定價(jià)機(jī)制及鎖定期相關(guān)安排。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體依托市場(chǎng)機(jī)制增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購(gòu)活動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)REITs作為“資產(chǎn)上市平臺(tái)”的長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)值和持續(xù)發(fā)展能力。支持運(yùn)作良好的REITs通過擴(kuò)募機(jī)制做大做強(qiáng)、健全正向激勵(lì)機(jī)制，也是形成市場(chǎng)化優(yōu)勝劣汰、促進(jìn)投融資良性循環(huán)、提升REITs整體市場(chǎng)表現(xiàn)的重要途徑。

機(jī)構(gòu)蓄勢(shì)待發(fā)

另?yè)?jù)新經(jīng)濟(jì)e線了解，此前，市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)公募REITs擴(kuò)募機(jī)制的期盼由來已久，早在《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》正式公布之前，已有多家公募針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募做好了系統(tǒng)、人員、投研、資產(chǎn)篩選等相應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作，蓄勢(shì)待發(fā)。

截至目前，全部已發(fā)行12單公募REITs產(chǎn)品（包含一只未上市產(chǎn)品）募資總額達(dá)到458.12億元。其中，戰(zhàn)略配售發(fā)售份額占比68.8%，網(wǎng)下發(fā)售份額22.8%，公眾發(fā)售份額8.4%。

作為2022年首單公募REITs，華夏中國(guó)交建REIT火爆發(fā)行累計(jì)吸金超1500億元（比例配售前），而且戰(zhàn)略投資者數(shù)量、網(wǎng)下詢價(jià)投資者數(shù)量和意向認(rèn)購(gòu)金額均位居已發(fā)行公募REITs首位。

4月12日，華夏基金發(fā)布的華夏中國(guó)交建REIT認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果公告顯示，該基金公眾發(fā)售部分的配售比例為0.84%，該配售比例刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄，華夏中國(guó)交建REIT成為唯一配售比例不足1%的公募基金。按照9.399元的發(fā)售價(jià)格計(jì)算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為842.33億元。

在40家戰(zhàn)略投資者中，非原始權(quán)益人的戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)份額比例達(dá)到55%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均位居已發(fā)行的公募REITs項(xiàng)目之首。根據(jù)公告，40家戰(zhàn)略投資者皆已根據(jù)戰(zhàn)略配售協(xié)議，按照網(wǎng)下詢價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格認(rèn)購(gòu)其承諾的基金份額并全額繳納認(rèn)購(gòu)款，對(duì)應(yīng)的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為7.5億份，認(rèn)購(gòu)規(guī)模約為70.49億元。

公募REITs估值對(duì)比（截至2022年4月15日）

來源：Wind

二級(jí)市場(chǎng)上，截至今年4月15日，全部已上市REITs較單位凈值均實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等4只產(chǎn)品溢價(jià)均超過四成。僅平安廣州交投廣河高速公路REIT溢價(jià)最低，為2.5%。

相對(duì)發(fā)行價(jià)而言，11只已上市產(chǎn)品平均漲幅為33.53%。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT位列漲幅榜前三甲，分別達(dá)65.78%、49.56%、45.52%。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，2021年房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，表現(xiàn)為違約及展期債券數(shù)量的激增；2022年開年至今亦有一定數(shù)量的債券出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，未來一段時(shí)間高收益?zhèn)膬敻兑廊淮嬖谝蓡?，表外信托等工具更是給投資者帶來了損失。可以說，REITs產(chǎn)品的出臺(tái)，恰逢打破剛兌和信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的時(shí)期，這使得REITs產(chǎn)品收益率穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)更具吸引力。同時(shí)，作為股債結(jié)合的場(chǎng)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)金融產(chǎn)品，REITs低波動(dòng)的優(yōu)勢(shì)也得以充分展示。

此外，從REITs產(chǎn)品的首次年報(bào)披露情況來看，在調(diào)整至可比口徑后，各產(chǎn)品在報(bào)告期內(nèi)都足額完成了招募說明書中設(shè)定的預(yù)測(cè)可供分配金額目標(biāo)（均超過100%）。其中，首鋼綠能REIT、首創(chuàng)水務(wù)REIT、滬杭甬REIT的實(shí)際完成率超過150%?？傮w來看，2021年實(shí)際現(xiàn)金分派率均好于預(yù)測(cè)分派率，REITs產(chǎn)品的業(yè)績(jī)?nèi)珙A(yù)期一樣維持穩(wěn)定，未明顯受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響。

除個(gè)別暫未公告分紅的REITs產(chǎn)品外，大部分REITs產(chǎn)品自2021年底至今已公告分紅決定，且分紅比例基本維持高位。其中，普洛斯REIT、蛇口產(chǎn)園REIT、首鋼綠能REIT自上市至今已累計(jì)公告分紅2次。

另?yè)?jù)新經(jīng)濟(jì)e線了解，產(chǎn)權(quán)類REITs2022年預(yù)期現(xiàn)金分派率為3.29%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs2022年預(yù)期現(xiàn)金分派率為6.90%（按照公司披露預(yù)期）。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在利率下行環(huán)境下，基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益率越來越有吸引力。無疑，這一收益率水平已經(jīng)能夠吸引大量的底層優(yōu)秀基礎(chǔ)資產(chǎn)申請(qǐng)掛牌REITs。