界面新聞記者 | 安震 楊志錦
界面新聞編輯 | 周鵬峰 江怡曼
近期，存量房貸利率調(diào)整引起廣泛討論。
9月13日，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步貨幣政策將更加靈活適度、精準(zhǔn)有效，加大調(diào)控力度，加快已出臺金融政策措施落地見效，著手推出一些增量政策舉措，進一步降低企業(yè)融資和居民信貸成本。降低存量房貸利率可顯著降低居民信貸成本，被市場認(rèn)為是即將出臺的增量政策之一。
據(jù)界面新聞記者采訪了解，降低存量房貸利率雖然會加劇銀行的息差壓力，但在“金融為民”的理念要求下，降低存量房貸利率的可能性仍然較高。
從調(diào)降方式來看，一種是銀行與貸款人協(xié)商變更合同約定，調(diào)整存量房貸利率的加點幅度。另一種則是轉(zhuǎn)按揭，該方式需要更細(xì)致、更明確的機制設(shè)計。
市場預(yù)計，存量房貸調(diào)整的空間約在50BP至80BP之間。存量房貸調(diào)整將對銀行經(jīng)營、居民行為、宏觀金融產(chǎn)生廣泛的影響，考慮到銀行凈息差已較低，存量房貸利率下調(diào)后存款利率可能也會調(diào)整。
降低存量房貸利率的“AB面”
據(jù)界面新聞記者整理、采訪，當(dāng)前支持存量房貸利率下調(diào)的理由主要有以下幾方面：
一是新增房貸利率與存量房貸利率的利差拉大。今年5月17日全國層面房貸利率政策下限取消后，房貸利率快速下行，一些城市的首套房貸利率甚至跌破3%。
央行《2024年二季度貨幣政策執(zhí)行報告》披露，截至6月末，除北京、上海、深圳3個一線城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均取消。6月新發(fā)放個人住房貸款利率為3.45%，相比去年末下降0.52個百分點，相比去年同期下降0.66個百分點。
另一方面，去年8月份下調(diào)后存量房貸加權(quán)平均利率為4.27%，與新增房貸的利差高達82BP。即使扣除今年上半年五年期LPR下調(diào)25BP的因素（存量房貸利率在重定價日相應(yīng)下調(diào)25BP），存量房貸利率和新增房貸利率的利差也高達57BP。
值得注意的是，北京、上海、深圳三個一線城市存量房貸利率和新增房貸利率的利差更大，這是因為去年存量房貸利率下調(diào)時，利率不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，全國大部分城市利率下限為LPR，但前述三個城市在LPR基礎(chǔ)之上加點。
如2021年7月24日至2023年12月14日，上海首套房房貸利率下限為LPR+35BP，而“5·17新政”后，上海首套房房貸利率下限為LPR-45BP，二者利差高達80BP，北京甚至高達100BP。
值得注意的是，房貸利率在高位的同時房價也在高位，“雙高位”加重了相關(guān)居民的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，抑制了居民消費。在此情況下，降低存量房貸利率可降低居民負(fù)擔(dān)，刺激消費。
二是居民提前還貸大幅增加。央行數(shù)據(jù)顯示，6月末金融機構(gòu)個人住房貸款余額37.79萬億元，相比去年末減少0.38萬億元，其中二季度減少0.4萬億元。如果考慮到上半年居民中長期貸款新增1.18萬億元（主要是按揭貸款），居民提前還貸的規(guī)模可能在1.5萬億元左右。
居民大幅提前還貸，從宏觀上看，導(dǎo)致金融數(shù)據(jù)增長乏力；從微觀上看，導(dǎo)致部分商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表收縮，高息資產(chǎn)減少。而如果降低存量房貸利率，借款人可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資；對銀行而言，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。
“過去老百姓不愿意提前還貸，是因為雖然房貸利率高，但資產(chǎn)收益更高，比如信托產(chǎn)品收益率普遍在10%以上，風(fēng)險也不大。現(xiàn)在雖然房貸利率只有4%左右，但是收益率超過4%的資產(chǎn)很難找到，而且還面臨違約風(fēng)險，提前還貸就是老百姓收益最高的理財?！苯愕貐^(qū)一城商行中層表示。
此外，一些居民還使用經(jīng)營貸置換按揭貸款。這不僅違反借款用途，還面臨期限不匹配、高成本過橋資金等風(fēng)險。在此背景下，有分析認(rèn)為，與其讓民間使用經(jīng)營貸去“轉(zhuǎn)按揭”，還不如直接降低存量房貸利率。
不支持房貸利率下調(diào)的理由有兩個：首先，存量房貸定價已是市場化行為，銀行和個人已在合同中約定了利率和調(diào)整方式。在非重定價日調(diào)整房貸利率和加點幅度，顯然和合同規(guī)定不符。
其次，下調(diào)存量房貸利率會加劇銀行的息差壓力。國家金融監(jiān)管總局的數(shù)據(jù)顯示，今年6月末商業(yè)銀行凈息差為1.54%，相比去年同期下降20BP。這一息差水平已突破了《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》中自律機制合意凈息差1.8%的臨界值。
央行在《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中指出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。
但是，在“金融為民”的理念下，市場認(rèn)為降低存量房貸利率仍有可能。去年10月召開的中央金融工作會議提出，要深刻把握金融工作的政治性、人民性。一些研究認(rèn)為，中國特色金融是以人民為中心的金融，這是中國金融區(qū)別于西方金融的核心特征。存量房貸事關(guān)千家萬戶，降低存量房貸利率正是踐行金融為民的體現(xiàn)。
與此同時，銀行業(yè)仍有讓利的空間。雖然近年來銀行業(yè)營收下降、利潤微增，但銀行業(yè)盈利能力仍較強。上半年42家上市銀行實現(xiàn)凈利潤1.1萬億元，約占5000多家A股上市公司的兩成，其中四大行穩(wěn)居前四。
存量房貸調(diào)整的兩種思路
如果本輪存量房貸調(diào)整落地，市場分析可能有兩種路徑。一種類似于2023年下半年的調(diào)整方式。銀行與貸款人協(xié)商變更合同約定，調(diào)整存量房貸利率的加點幅度。
廣發(fā)證券資深宏觀分析師鐘林楠認(rèn)為，增量房貸與存量房貸利率的利差中，有35BP是“階段性的利差”，是因為存量房貸利率重定價要等到明年年初而沒有享受到今年5年期LRP下調(diào)35BP的優(yōu)惠所致，所以理論上央行可以選擇“存量房貸重定價時間前提至今年+今年調(diào)整加點幅度”的“一步到位”策略，或是選擇“今年調(diào)整加點幅度、明年存量房貸重定價”的“兩步走”策略。
5月17日，央行在《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》中表示，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，決定取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
這意味著，央行各省級分行可按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進對界面新聞表示，從目前各地實際情況來看，除一線城市外，不少城市已經(jīng)“官宣”取消了房貸利率下限約束。一線城市中，北京、上海、深圳均是LPR-45BP。
換句話說，北京、上海、深圳的存量房貸調(diào)整利率可能向目前的下限靠攏，但多數(shù)城市已經(jīng)取消了首套房貸利率下限，如何調(diào)降是個需要考慮的問題。
鐘林楠分析，直接調(diào)整存量房貸利率的加點幅度，簡潔直接，但并非長效機制。若后續(xù)存量房貸利率和增量房貸利率利差重新拉大，提前還貸現(xiàn)象可能重新增多，存量房貸利率又會重新面臨下調(diào)的壓力。所以如果采用調(diào)整加點幅度的方式，不排除會有更進一步的機制設(shè)計建立起長效機制。
除上述第一種方案，早在上一輪存量房貸調(diào)整之前，央行就曾透露過存量房貸調(diào)整的兩種思路。2023年7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會上表示：“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/span>
鄒瀾所說的“新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”更趨近于轉(zhuǎn)按揭方案。早在2008年，我國已有“轉(zhuǎn)按揭”制度探索。當(dāng)年10月，人民銀行宣布擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。此后部分銀行推出了“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，對于“轉(zhuǎn)按揭”過程中產(chǎn)生的擔(dān)保費、評估費等，部分銀行還推出了優(yōu)惠減免。
轉(zhuǎn)按揭在美國應(yīng)用較多，貸款人申請再融資時，需要承擔(dān)一定的交易成本，包括交易手續(xù)費，貸款申請費、貸款發(fā)放費（通常為貸款本金的0%-1.5%）、點差費用（銀行或貸款中介收取的降低利率的費用，通常為貸款本金的0%-3%）、資產(chǎn)評估費等。但也可能由于房價下跌后不滿足銀行貸款條件，導(dǎo)致貸款人無法獲取再融資。
美國房貸以固定利率為主，因此轉(zhuǎn)按揭較為常見。貸款市場報價利率改革后，我國房貸以浮動利率為主。鐘林楠認(rèn)為，不同銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)可能也存在差別，為了留存規(guī)模與資產(chǎn)收益，也不能排除銀行無序競爭過度壓低房貸利率的風(fēng)險。所以如果采用轉(zhuǎn)按揭方式，可能需要針對上述問題給出更細(xì)致與明確的機制設(shè)計。
一位國有行總行人士對界面新聞表示：“轉(zhuǎn)按揭對銀行而言并不完全是壞事，轉(zhuǎn)按揭等于新發(fā)放貸款，因此銀行要對抵押物進行重新評估。目前整個房地產(chǎn)市場都比較低迷，重新評估的評估價就可能會低于現(xiàn)有價格，這等于要出清一批實際還款能力弱的人，銀行可以達到擠出一部分泡沫的目的，有利于資產(chǎn)提高質(zhì)量?！?/span>
存量房貸調(diào)整影響幾何？
存量房貸利率潛在下調(diào)空間有多大？
第三方機構(gòu)預(yù)測，本輪存量房貸調(diào)整的空間約在50BP至80BP之間。中泰證券測算，考慮LPR調(diào)降因素，預(yù)計存量房貸利率下調(diào)空間在50BP左右。
興業(yè)研究分析，根據(jù)人民銀行披露數(shù)據(jù)，2023年9月末存量住房貸款加權(quán)平均利率為4.29%；考慮存量房貸的重定價效應(yīng)，若大部分存量房貸在2024年1月1日重定價，在2024年初重定價完成之后，存量住房貸款加權(quán)平均利率約為4.19%；根據(jù)人民銀行披露，2024年7月，新發(fā)放房貸的加權(quán)平均利率為3.40%，二者之間相差79BP。因而，平均來看，存量房貸加點幅度的下調(diào)空間可能在70BP-80BP。
假如存量房貸調(diào)整，銀行息差收縮將是最直接的影響，而這也會進一步導(dǎo)致存款利率的下行。
今年上半年，在LPR下降、上輪存量房貸調(diào)整等因素影響下，銀行貸款收益率持續(xù)下行，上市銀行凈息差收窄至1.53%的新低水平。
興業(yè)研究認(rèn)為，從涉及的貸款規(guī)模來看，2024年第二季度末存量房貸規(guī)模為37.8萬億元，在銀行生息資產(chǎn)中占比約11%，對銀行資產(chǎn)收益率的影響幅度在8BP-9BP。為了保持銀行凈息差的相對穩(wěn)定，存款掛牌利率可能需要配合下調(diào)10bp左右，長期限存款利率可能需要下調(diào)更大幅度。
從過往經(jīng)驗來看，去年存款利率與存量房貸利率同期調(diào)降。2023年9月1日，一年期下調(diào)10個基點，二年期下調(diào)20個基點，三年期、五年期定期存款掛牌利率下調(diào)25個基點。
六大行數(shù)據(jù)顯示，上半年個人住房貸款余額合計減少3118.92億元。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，盡管再次調(diào)降存量房貸會拖累銀行凈息差和利潤水平，但對于減少提前還貸規(guī)模，穩(wěn)定按揭水平有顯著效果。
今年4月，建設(shè)銀行副行長李運在業(yè)績發(fā)布會上表示，去年存量房貸利率調(diào)整減少了客戶的房貸支出，這從一定程度上有助于降低客戶提前還房貸的意愿。李運還指出，今年3月份以來，該行住房按揭貸款，特別是二手房按揭貸款受理規(guī)模環(huán)比有所回升。
中泰證券認(rèn)為，若調(diào)降存量房貸利率，在實際投放回暖的基礎(chǔ)上，銀行按揭貸款規(guī)模將企穩(wěn)，從長期看有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長、以及居民還款壓力，進一步優(yōu)化銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，維護銀行息差，優(yōu)化銀行零售端資產(chǎn)質(zhì)量。
更重要的是，存量房貸調(diào)整有助于提振居民消費和市場信心。
央行重慶分行對存量房貸利率調(diào)降涉及購房家庭開展的抽樣調(diào)查顯示，超三成受訪居民打算將省下的利息支出用于增加消費，包括日常消費、旅游、子女教育等。政策落地后的首個季度，居民消費支出和社會消費品零售總額均出現(xiàn)明顯增長。
野村中國首席經(jīng)濟學(xué)家陸挺在研究報告中表示，在提振消費方面，降低存量房貸利率是一個有效的政策選項。據(jù)他測算，存量房貸利率降低55BP-95BP將為房貸借款人每年節(jié)省利息支出2100億元-3360億元。如果存量房貸利率平均降低65BP，那么利息支出的減少大約為2500億元。
鐘林楠也認(rèn)為，提前還貸可能是壓制消費的因素之一。在下調(diào)74BP的假設(shè)下，居民每年可節(jié)省利息支出2797億元。過去四個季度全國居民人均消費支出/人均可支配收入的比值大約是71%，按照這一比率，理論上可增加1986億元的消費空間。
存量房貸利率降低再復(fù)盤
從歷史上看，存量房貸利率調(diào)降一共出現(xiàn)過兩輪，一次是2008年：當(dāng)年10月22日，央行發(fā)布《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度有關(guān)問題的通知》，決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴大至0.7倍。
此次政策發(fā)布后，中小銀行率先開始行動，推出了“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。大行為了不流失貸款客戶，也加入到了實質(zhì)推進存量貸款利率七折的行動中，并允許客戶行內(nèi)轉(zhuǎn)按揭。
隨著“四萬億”刺激政策的推出，宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)市場也開始好轉(zhuǎn)甚至過熱，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，一些地方分支機構(gòu)在2010年4月后提出上調(diào)存量房貸利率，但最終四大行回應(yīng)稱“四大行總行暫未取消存量房貸7折利率，是否會取消7折優(yōu)惠還得依據(jù)當(dāng)時簽訂的房貸合同”。
第二次則是在去年。2023年7月13日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發(fā)布會上表示，提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
以此為開端，市場對存量房貸利率下調(diào)展開激勵的討論。8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布正式通知，就降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事項進行部署。
“近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患?！毖胄小⒔鹑诒O(jiān)管總局當(dāng)時解釋稱。
一周后的2023年9月7日，主要商業(yè)銀行陸續(xù)發(fā)布公告，明確了存量房貸利率調(diào)整的范圍、規(guī)則等。據(jù)央行披露，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億元-1700億元，戶均每年減少3200元。
除直接降低居民利息負(fù)擔(dān)外，央行今年7月發(fā)布的《區(qū)域金融運行報告（2024）》還指出，存量房貸利率下調(diào)有其他兩大效果：
一是有效緩解提前還貸現(xiàn)象。2023年8月全國個人住房貸款提前還款額達到4324.5億元，8月31日政策出臺后9-12月房貸月均提前還款金額較政策出臺前下降10.5%。
二是持續(xù)提升消費能力。2023年四季度全國社會消費品零售總額為12.9萬億元，同比增長8.3%，增速分別較3季度和上年同期提升4.1個和11.1個百分點。
不過今年以來存量房貸利率和新增房貸利率再度走闊，居民提前還貸“卷土重來”；受收入下降預(yù)期等因素影響，8月全國社會消費品零售同比增長2.1%，相比去年四季度下降6.2個百分點。
央行在《區(qū)域金融運行報告（2024）》中表示，下一步要堅持在市場化法治化軌道上推進金融創(chuàng)新發(fā)展，理順增量和存量房貸利率關(guān)系。
究其原因，房貸利率尤其新增房貸利率和房地產(chǎn)調(diào)控高度相關(guān)，在房地產(chǎn)市場過熱時，新增房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點的幅度非常大，而當(dāng)房地產(chǎn)市場變冷時，新增房貸利率減點幅度又非常大，導(dǎo)致新增房貸利率和存量房貸利率之間的利差較大，這在房地產(chǎn)周期變化時尤其明顯。未來，如何在定價機制、動態(tài)調(diào)整上“理順增量和存量房貸利率關(guān)系”仍需探索。