文丨錢駿杰（復旦大學經(jīng)濟學博士，脈策科技研究員）
（本文首發(fā)于微信公眾號“城市數(shù)據(jù)團”，界面新聞獲授權刊發(fā)。授權事宜請聯(lián)系原著作權人。）
在城市化率飛速增長的年代，城市未來的維護問題顯得不那么重要，建設項目只要短期的賬面能過得去就行——畢竟一切向好，人們更愿意相信，維護問題在未來會比現(xiàn)在更容易解決。
當城市化的腳步放緩，重新審視城市，很多被忽略的問題重新浮上水面：老舊社區(qū)的維護情況如何？維護成本能否被物業(yè)費和住房維修基金覆蓋？
要得到靠譜的答案，需要豐富的數(shù)據(jù)，然而相關數(shù)據(jù)往往神龍見首不見尾，令人霧里看花，不得真切。
在本篇中，城市數(shù)據(jù)團以上海市為例，綜合使用當下可獲取的各種資料，做了一次嘗試，為城市維護算一算賬，希望能起到拋磚引玉的作用。
住房維護需求即將迎來高峰
在回答問題之前，先要了解現(xiàn)狀：當下的小區(qū)房齡分布是怎樣的？未來會有多少房屋進入可能需要維修的階段？
下面我們列出了上海市從1980年開始，每五年一檔的樓齡分布情況，以及小區(qū)的戶數(shù)：
可以看到，上海市居民區(qū)建設的峰值出現(xiàn)在1995-1999年，且這種高速的建設一直持續(xù)到2010-2014年。從國際經(jīng)驗來說，設施/建筑物建成超過30年以后，就進入到“中老年階段”，如果沒有良好的維護投入，基本功能就將出現(xiàn)各種各樣的問題。
從現(xiàn)在開始的10-20年內(nèi)，上海市每年都將有超過20萬戶的居民區(qū)進入到維護期，這樣的情況在過去從未有過。
老舊房屋安全存在隱患
有不少人覺得，雖然大批的老房子就要達到30年的房齡，但這些老房子大多質(zhì)量都不錯，僅靠業(yè)主的日常維護，應該還能再堅持堅持。
可惜數(shù)據(jù)并沒有告訴我們這樣的答案。
即使在外觀和日常使用上沒有明顯問題，老舊房屋的各種物料老化仍然存在，當遇到諸如極端天氣等特殊外部環(huán)境時，就可能誘發(fā)各種事故，造成居民生命財產(chǎn)損失。
為了說明這一點，我們找到了上海市某公共服務平臺2019年的電話接報數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)記錄了各種極端天氣（比如暴雨、臺風、寒潮、高溫等）情況下，居民通過電話報告并需要公共服務人員出勤處理的各類大小事故。我們將這些事故，按照具體情況和所在位置匹配到了各個居民小區(qū)。
其基本情況如下：總數(shù)為2570件的事故中，占比最高的是房屋部分破損（比如晾衣桿、空調(diào)外機、門窗彩鋼瓦等），產(chǎn)生了高空墜物，砸到了人員或是車輛，總數(shù)為741件，占總數(shù)的28.8%；另一個大項是小區(qū)內(nèi)的樹木電線桿倒伏，砸中了人員車輛，為733件，占總數(shù)的28.5%。此外，因為樓頂或是墻壁滲漏，又或是管線損壞導致的漏水積水事故也有513件，占總數(shù)的20%，電線、變電箱等電力設施發(fā)生短路或其他故障，導致小區(qū)大面積停電的事故也有257件，占到10%。
如果按照小區(qū)的建成年代進行劃分，并計算不同年代（10年一檔）房屋年度平均發(fā)生的事故情況，會得到以下表格：
僅從改革開放后建成的房屋來看，確實是房齡越大的房屋，在面對各種極端天氣時，發(fā)生事故的次數(shù)更多，80年代建成的小區(qū)發(fā)生事故的概率是2010以后建成小區(qū)事故概率的兩倍，如果考慮各個小區(qū)的房屋套數(shù)和可能受到影響的家庭數(shù)量，那么這個差距會進一步擴大到三倍。
由于數(shù)據(jù)的限制，上述分析僅僅包含了極端天氣條件下發(fā)生的、被居民上報的、影響較大的事故，對于小區(qū)的維護和修繕來說，只是冰山一角。
即使僅從應對極端天氣的公共安全角度來說，隨著小區(qū)房齡的增長，定期的體檢、維護和修繕也是十分必要的，將會有助于避免事故帶來的生命財產(chǎn)損失。隨著越來越多的小區(qū)進入“中老年”，城市老舊小區(qū)的系統(tǒng)性維護任務可以說十分緊迫。
維護社區(qū)的經(jīng)費是否充足？
既然房齡較老的房子確有進行維護投入的需求，未來15-20年上海市又將迎來房屋老化的高峰期，那么不考慮“房屋養(yǎng)老金”的前提下，我們進行社區(qū)維護的資金是否充足？
可以用于社區(qū)維護的資金，在現(xiàn)階段主要有兩個來源，住房專項維修基金和物業(yè)費，雖然這兩者從來源、管理方式，到支出用途上都存在較大差異，但總體來說都是用于維持小區(qū)內(nèi)部各類設施功能的正常運行，保證居住品質(zhì)。
物業(yè)費更大程度代表了小區(qū)在流量上的支付能力和支付意愿，而維修基金則是存量資金，往往代表了最終兜底的能力。
其中較為容易估算的是物業(yè)費。我們收集了上述各小區(qū)的物業(yè)費交費標準，對于沒有收集到數(shù)據(jù)的小區(qū)，參考建成年代、區(qū)位、房型相近的小區(qū)為其設定推測值。在此基礎上，綜合各小區(qū)的房屋套數(shù)和房型面積分布情況，就可以推算出各小區(qū)每年的物業(yè)費交費情況。
如下圖所示，不同建成年代的小區(qū)之間，戶均年度物業(yè)費的差距非常巨大，總體來說，越是建成年代久遠的小區(qū)，戶均物業(yè)費會越低，但從上一節(jié)的分析不難看到，這些小區(qū)需要物業(yè)幫助解決的問題往往又更大。
而從整個城市層面來說，根據(jù)戶均年度物業(yè)費支出情況和人口情況，再考慮到物業(yè)費交費率問題（并不是所有人都愿意交），我們估算出上海市的物業(yè)費總體量應該在90-120億元/年。
這個數(shù)字是什么概念呢？一個400戶左右約1000人居住的小區(qū)，平均每年的物業(yè)費總額為36-48萬元，如果按照今年的社平工資12000元每月來算，大概只能支付3-4人的工資，千分之三到四的比例，甚至低于公務員在人口中的占比。物業(yè)服務現(xiàn)有的資金支持水平很難說得上充足。很多時候都需要依靠小區(qū)公共設施（車庫、店面房等）產(chǎn)生的收益來維持。
再來看另一項資金來源，住房專項維修基金。按照《上海市商品住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，該項金額對于有電梯的房屋，按照核定建筑面積成本價的7%計算，沒有電梯的房屋按照5%計算，這與國際上普遍采用的標準基本一致。
根據(jù)相關部門的公示，2001年及以后核定建筑面積成本價按1295元每平米計算，其余房屋按照1198元每平米計算。按照上述標準，根據(jù)各小區(qū)的戶型面積進行推算，上海市住房專項維修資金的總體規(guī)模將達到170-190億，考慮到歷年使用和部分老舊小區(qū)可能繳費不足的情況，與媒體披露的“上海市結余超百億”的信息基本一致。
結余超百億看起來數(shù)字很大，但實際上多年累積的余額也僅僅是全市1-2年的物業(yè)費。而這部分費用將用于承擔未來房屋大修的重任，是否充足對于不少小區(qū)來說尚存疑問。
下表展示了不同年代的小區(qū)，住房專項維修基金與每年物業(yè)費的平均水平，以及維修基金與物業(yè)費比率的中位值。
不難看出，建成越早的小區(qū)，物業(yè)費規(guī)模就越小，而其維修基金與物業(yè)費的比率會越高，因為維修基金都是按照固定標準進行征收，不同小區(qū)間的差距并沒有那么大。這意味著越是老舊的小區(qū)，在未來的維護和修繕中，自身流量的支付能力更弱，同時會更加依賴維修基金，而這些小區(qū)的維修基金規(guī)模也并沒有更多。而對于那些年代更早的小區(qū)，盡管近年也要求業(yè)主進行了維修基金的補繳，但與小區(qū)老化的情況相比，仍然相去甚遠。
下表對上海各區(qū)下屬居民區(qū)中2000年以前建成的戶數(shù)占比、戶均維修基金和戶均年物業(yè)費用進行了估算 ：
可以看到，中心城區(qū)和外圍新城區(qū)之間存在非常大的差異，中心城區(qū)的老舊房屋比例非常高，但是除虹口區(qū)和靜安區(qū)外，戶均維修基金水平也普遍較高；而外圍新城，老舊房屋比例較低，但同時戶均維修基金水平也相對較低。
“房屋養(yǎng)老金”討論的背后
上面我們通過數(shù)據(jù)計算了不同房齡小區(qū)發(fā)生事故概率的差距，也盤點了現(xiàn)有維修基金和物業(yè)費的體量。不難發(fā)現(xiàn)，對于房齡較老的小區(qū)來說，維護修繕確實存在迫切的需求，同時無論是物業(yè)費還是維修基金又相對不足。這些事實似乎都在證明著“房屋養(yǎng)老金”制度的必要性。
那為什么這一制度試點又會引起討論，令不少人表示擔憂呢？
在老舊房屋修繕方面，小區(qū)居民可以從修繕后更高的房屋質(zhì)量以及社區(qū)設施中獲益，這種獲益會反映在房價與租金上。從權責一致的角度，小區(qū)業(yè)主應該也有責任為修繕提供資金支持，這也就是城市更新中一直以來鼓勵的“居民參與”。
但在“房屋養(yǎng)老金”一事上，對于特定時點之前建成的小區(qū)來說，早年業(yè)主并沒有進行充足的費用交納，但當下卻有可能利用公共資金獲得充足的保障。而對于房齡較低的小區(qū)來說，足額交納的費用當下卻并不會馬上使用到，而未來則充滿不確定，由此產(chǎn)生了“不平等感”。此外，雖然維修基金制度為每個小區(qū)甚至每棟樓單獨設立了賬戶，但巨量積存資金的使用缺乏及時透明的公示，難免令人擔憂。
“房屋養(yǎng)老金”制度作為一項公共政策，其出發(fā)點必須是公共利益。通過修繕老舊房屋來保護城市歷史遺產(chǎn)，又或是避免對公共安全產(chǎn)生影響，這樣的工作在之前的拆違、舊里改造、風貌建筑保護等項目中均已涉及，從這個角度看，“房屋養(yǎng)老金”設立的必要性似乎有所不足。
但這并不意味著城市維護不需要政府部門追加資金保障。如果我們將目光從居民區(qū)轉(zhuǎn)向?qū)W校、醫(yī)院、消防、治安等公共設施，會發(fā)現(xiàn)這些公共設施也和居民小區(qū)一樣，有不低的比例將在未來若干年進入需要維護的階段。
在亞洲開發(fā)銀行的一篇研究報告（"Estimating Social Infrastructure Needs in Diverse and Dynamic Asia" - JICA Ogata Research Institute）中，對中國在2016-2030年社會基礎設施的建設和維護的成本進行了估算，即使考慮到人口老齡化和出生人口下降，到2030年，中國每年需要花費在社會基礎設施上的支出需求，大約要占到GDP的1.8%，約合3萬億人民幣。
如此巨大的支出需求，財政上是否已經(jīng)提前為它們準備好了“維修基金”和“養(yǎng)老金”？每年又是否有類似“物業(yè)費”的撥款支持？資金到位情況和實際維護情況又怎么樣？也許這些會是比“房屋養(yǎng)老金”更加值得關注的問題。
（文章僅代表作者觀點。責編郵箱：yanguihua@jiemian.com。）