界面新聞?dòng)浾?| 丁晶晶

“中國酒店經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展，自2020年后受多因素影響，酒店投資更理性，開啟存量時(shí)代。這也使酒店升級(jí)改造成為新的行業(yè)趨勢”，仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理周濤在近期仲量聯(lián)行《中國酒店存量資產(chǎn)改造白皮書》（以下簡稱“白皮書”）發(fā)布會(huì)上提到。

上述白皮書是仲量聯(lián)行結(jié)合對(duì)125家酒店業(yè)主及運(yùn)營方的問卷調(diào)查結(jié)果，深入剖析當(dāng)前酒店業(yè)存量資產(chǎn)改造的現(xiàn)狀與趨勢發(fā)布的。

白皮書顯示，酒店存量時(shí)代，定位過時(shí)、管理效率低等“隱性問題”和配套功能不符、設(shè)施老化等“顯性問題”愈加凸顯，持續(xù)制約存量酒店的競爭力。酒店行業(yè)的存量資產(chǎn)改造勢在必行。

酒店與城市發(fā)展不匹配普遍存在

“現(xiàn)在酒店與城市發(fā)展不匹配的現(xiàn)象非常普遍。”周濤表示。

仲量聯(lián)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從酒店業(yè)主及運(yùn)營方的反饋來看，常見的改造訴求主要集中在開業(yè)時(shí)間長、設(shè)施老化、財(cái)務(wù)結(jié)果不理想、預(yù)算達(dá)成困難、運(yùn)營坪效低、空間利用低以及市場需求變化導(dǎo)致的配套適應(yīng)性問題等。

其中，在面臨改造的問題中，有50%的受訪者表示，是由于硬件設(shè)施老舊導(dǎo)致運(yùn)營業(yè)績不達(dá)標(biāo)；有35%的受訪者表示，主要是由于部分空間使用率低；31%的表示設(shè)計(jì)概念和風(fēng)格過時(shí)，影響項(xiàng)目在競品中的競爭力。

白皮書提到， 今年出境游逐步開放，增加了不少免簽?zāi)康牡貒遥瑖鴥?nèi)旅游市場尤其是高端市場需求出現(xiàn)一定程度的分流，存量酒店可有計(jì)劃性地、階段性地實(shí)施改造，以迎接市場需求。

不過，存量酒店的改造升級(jí)是一個(gè)復(fù)雜而細(xì)致的過程，需圍繞“重新定位”開展整體評(píng)估、方案制定和落地實(shí)施的完整流程，涉及到市場定位、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、品牌重塑、服務(wù)提升等多個(gè)方面。

仲量聯(lián)行智動(dòng)辦公中國區(qū)主席、中國區(qū)項(xiàng)目與開發(fā)管理董事總經(jīng)理李晶指出，存量酒店降本增效、綠色轉(zhuǎn)型的需求日益迫切。其中涉及到技術(shù)盡職調(diào)查、改造策略分析、項(xiàng)目改造計(jì)劃等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不僅需要酒店運(yùn)營者視角，更需要專業(yè)的工程師思維。

酒店物業(yè)改造成其他業(yè)態(tài)

上述白皮書指出，酒店物業(yè)改造成其他業(yè)態(tài)成為新趨勢。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，自2014年至今，作為國內(nèi)主要的酒店投資交易市場，北京和上海超過40%的酒店資產(chǎn)在出售后改造為其他資產(chǎn)業(yè)態(tài)，例如辦公、長租公寓，或集合各類業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。

“相較于其它主流商業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)酒店資產(chǎn)年平均投資交易量僅占總量的8%左右。將酒店物業(yè)改造為其他業(yè)態(tài)，基于商業(yè)地產(chǎn)最高用途和最佳用途的原則，可以為投資人提供多樣化的投資機(jī)會(huì)，改造后的物業(yè)也將適應(yīng)更廣泛的市場需求，具有更顯著的競爭力和升值空間”，周濤表示。

此外，升級(jí)改造后繼續(xù)作為酒店運(yùn)營，也能夠發(fā)揮優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的效能。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2023年中國內(nèi)地酒店投資交易市場創(chuàng)近年新高，北京和上海酒店市場錄得投資交易額近130億元人民幣，其中92.5%交易標(biāo)的是位于核心區(qū)的地標(biāo)性酒店。此類資產(chǎn)通過保護(hù)或升級(jí)改造保證了價(jià)值，對(duì)酒店資產(chǎn)交易起到重要作用。

不過酒店物業(yè)改造為其他業(yè)態(tài)也面臨若干挑戰(zhàn)，一方面物業(yè)硬件條件不匹配，例如面臨物業(yè)層高較低，無法滿足辦公需求；改造為長租公寓時(shí)，酒店裙房和公區(qū)無法有效轉(zhuǎn)化為公寓房間，導(dǎo)致得房率過低，從而影響運(yùn)營收益。另一方面，物業(yè)改造或潛藏著合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行酒店物業(yè)改造時(shí)，業(yè)主需要了解當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法規(guī)和許可要求，例如建筑許可、消防安全許可、環(huán)境影響評(píng)估等方面，以避免因不合規(guī)而引發(fā)損失。

另外，在全球碳中和大背景下，酒店行業(yè)正迎來一股零碳革新的浪潮。

仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部亞太區(qū)高級(jí)副總裁陳玲瑋解釋到，一方面在融資方面，現(xiàn)在越來越多銀行推出的綠色貸款方面有設(shè)置了一些ESG指標(biāo)，而很多業(yè)主如果希望簽銀行綠色貸款，就要求酒店在裝修等方面達(dá)到相關(guān)指標(biāo)。

另外，降低酒店能源成本也是原因之一。酒店一直是高能耗的建筑類型，其能耗水平普遍達(dá)到普通住宅的5至10倍，酒店的能耗很大程度上直接關(guān)系到酒店經(jīng)營情況。

在此次調(diào)查問卷中，除了希望針對(duì)客房、餐廳和會(huì)議空間進(jìn)行改造之外,有55%的酒店希望對(duì)工程系統(tǒng)進(jìn)行改造，17%的酒店希望進(jìn)行ESG低碳改造。

而對(duì)近五年已經(jīng)完成裝修改造的酒店中，有超過一半的酒店正在進(jìn)行工程系統(tǒng)的改造，而超過20%的酒店已經(jīng)完成了ESG低碳改造。這與被調(diào)查酒店中將近三分之一的項(xiàng)目都或多或少面臨能源成本不理想的狀況相吻合。

“雖然在中國市場目前還沒有出現(xiàn)，但在ESG發(fā)展成熟的歐美區(qū)域內(nèi)，很多酒店業(yè)主考慮出售資產(chǎn)時(shí)，買家對(duì)一些不滿足ESG相關(guān)指標(biāo)的酒店評(píng)估時(shí)會(huì)做打折?！标惲岈|表示。