文丨天府樓市 木子

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，2024年3月，百城二手住宅均價環(huán)比下跌0.56%，同比下跌4.80%，環(huán)同比跌幅較2月分別擴(kuò)大0.19個百分點(diǎn)、0.49個百分點(diǎn)。其中十大城市二手住宅均價環(huán)比下跌0.57%，同比下跌4.17%，環(huán)同比跌幅較2月分別擴(kuò)大0.17個百分點(diǎn)、0.70個百分點(diǎn)。

在全國樓市收縮的背景下，不論從環(huán)比還是同比來看，成都二手房當(dāng)前都處于“跌跌不休”狀態(tài)，那么，對于買家來說：現(xiàn)在買二手房是否可以抄底了？

有房源一天降價70萬，“以價換量”趨勢延續(xù)

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的3月，十大城市二手住宅價格環(huán)同比均全部下跌。環(huán)比來看，南京、武漢、北京、杭州跌幅在0.7%-0.8%之間，重慶（主城區(qū)）、上海、成都跌幅在0.5%-0.6%之間。同比來看，南京、重慶（主城區(qū)）、杭州跌幅在5.0%-8.0% 之間，成都、北京、天津、上海、深圳跌幅在3.0%-5.0%之間。

具體到成都，據(jù)房天下研究院監(jiān)測，3月成都二手房掛牌均價為15204元/㎡，環(huán)比下跌0.35%。

掛牌價并不等于成交價，價格降低十萬二十萬的比比皆是，對當(dāng)下成都二手房房業(yè)主而言，要把房子以一個滿意的價格賣出去一點(diǎn)也不容易。

“我在成華區(qū)有一套169平的房子，去年年中報價200萬，現(xiàn)在降到了150萬，但依然沒有賣出去?！庇匈u家向樓市君表示。

二手房降價趨勢下，不論是豪宅還是網(wǎng)紅盤都不例外。麓湖生態(tài)城一套172㎡戶型降價70萬。

網(wǎng)紅盤川發(fā)天府上城，目前二手掛牌價均價已從去年10月的約2.3萬/㎡降到了2萬內(nèi)，最低的一套房1.7萬便可以入手。

分區(qū)域來看，一圈層主城五區(qū)與高新南區(qū)相對企穩(wěn)，二、三圈層與天府新區(qū)跌幅較大。

一位天府新區(qū)天西板塊房主剛把自己一套172㎡的房子賣了，一買一賣算上利息虧損了約30萬元?！皹I(yè)主群里天天都在討論賣房，還籌劃組建價格聯(lián)盟。我準(zhǔn)備置換到攀成鋼和金融城，這些板塊更穩(wěn)妥?！痹摲恐鞅硎尽?/p>

據(jù)悉，自去年下半年以來，二手房市場的成交量并未出現(xiàn)大幅波動，而價格則持續(xù)在低位徘徊。目前出售房屋的業(yè)主，大致可分為兩類：一類是擔(dān)憂房地產(chǎn)市場將繼續(xù)下滑，因此急于出售手中不優(yōu)質(zhì)的二手房，以便騰出資金；另一類則是出于置換需求。

隨著成都房價下跌，待售二手房數(shù)量也在增加，從22.4萬套增至22.7萬套，增加了3000套。為進(jìn)一步規(guī)范市場，成都開始整治虛假房源，包括下架一些掛高價的二手房。

但失去了一些高價房的價格“掩護(hù)”，二手房也變得更加不好賣，市場成了買方市場。

二手房加速分化，抄底時機(jī)到了？

2023年，成都二手房成交套數(shù)超過新房，全年二手房成交套數(shù)占總成交量六成，一二手房成交量進(jìn)一步拉開差距。

從成交面積來看，成都二手住宅去年總成交面積約211萬m2，占整體住宅成交面積的52%，首次超過新房，這也預(yù)示著成都樓市正在邁入存量房時代。

仔細(xì)分析，成都二手房目前呈兩極分化趨勢，一部分就是那種老破小為代表的低質(zhì)房源，如果不及時賣掉，后期價格可能會跌得更多。另一部分就是剛改房，但這種房子實際上市場存量不大。

如果把二手房選房條件設(shè)置為：核心板塊、2010年后新建、有電梯、純住宅、100平以上，就已經(jīng)不剩好多房源了。如果再按改善來篩選，那更是少之又少。也就是說，成都的二手房市場，其實絕大部分都是幾十年的老破小，掛牌量沒有多大參考意義，真正有價值的房子占比不到20%。

從要賣掉的二手房來講，后者的占比肯定少于前者，因為后者大部分都是自住的居多，所以這也導(dǎo)致了剛改房本來的供應(yīng)量就不多。所以，如果有人是想買一套次新改善二手房，還需精挑細(xì)選一番，撿漏的機(jī)會也不是沒有，尤其是前期曾被爆炒過的錦江生態(tài)帶、天東、天西等板塊。

二手房市場何時回暖？

房地產(chǎn)市場發(fā)展離不開“人口、土地、政策”三個要素，即通常說的“長期看人口、中期看土地、短期看政策”。

整體來看，樓市政策密集發(fā)布或帶動市場情緒逐步修復(fù)，二季度核心城市“以價換量”行情或?qū)⒀永m(xù)，預(yù)計短期內(nèi)房價或繼續(xù)承壓。

3月29日，成都規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《成都市各區(qū)2024年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，供應(yīng)計劃總量為4800公頃，其中住宅用地710公頃，占比14.8%。和2023年的780公頃住宅用地相比，供應(yīng)減少了8.97%。對照比去年19%的同比減幅，雖住宅供地呈逐年減少趨勢，但降幅在減小。土地供應(yīng)對市場的影響預(yù)計平穩(wěn)。

從人口凈流入數(shù)據(jù)來看，成都增幅在收窄。2021—2023年的3年間，成都市常住人口每年分別同比增長了24.5萬人、7.6萬人和13.5萬人。而在此之前的10年內(nèi)，成都市常住人口每年都保持著超50萬人的增長幅度。而新增人口放緩，從長遠(yuǎn)來看，無疑對未來房價會產(chǎn)生一定的影響。

市場波動為購房者提供了更多的選擇機(jī)會，對買房人來說，買房“買漲不買跌”。多位買房人向樓市君表示：如今成都二手房暫時還看不到觸底的時刻，那就先觀望一下，不著急入手。

購房涉及到眾多因素的綜合考量，包括地理位置、戶型設(shè)計、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等。因此，買房人需充分了解自己的需求和預(yù)算，用心去深入調(diào)查和比較，才能做出明智決策。