界面新聞記者 | 王妤涵

在房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期，對于部分民營房企來說，給出一個有誠意的債務重組方案，是獲得投資人諒解、解決壓在頭頂債務問題的關鍵一步。

1月12日晚間，龍光集團發(fā)布公告稱，公司已與若干現(xiàn)有美元優(yōu)先票據(jù)持有人組成的債權人小組（AHG）及其顧問就有關票據(jù)重組的條款達成一致，并于2024年1月12日與AHG簽署了附有這些條款的債權人支持協(xié)議。

此舉意味著龍光集團的境外債重組迎來曙光，境外債有望整體展期。

龍光集團表示，接下來公司將與境外重組的其他債權人就條款進行接洽，并尋求他們對境外重組條款的支持。此前在1月8日，香港法院清盤呈請聆訊已進一步延期至1月15日，庭上，呈請人法律代表稱，債權人計劃撤銷針對龍光集團兩家子公司的清盤呈請。

整體來看，此次龍光集團給出的境外債整體管理方案展現(xiàn)出了較大誠意，這也是獲得債權人小組支持的重要原因。

提出4種境外債重組方案

據(jù)公告整理，本次方案共囊括了龍光集團合計79.95億美元的離岸債務，其中離岸債務本金金額66.49億美元(不包括應計利息)，控股股東提供的總額約為13.46億美元的貸款。其中，境外債務本金中，33.69億美元為優(yōu)先票據(jù)，占比約51%。

在公告當日，龍光集團已與票據(jù)債權人小組簽署了支持協(xié)議，這將成為龍光集團實施現(xiàn)有票據(jù)重組的基礎。

在重組方案中，龍光集團結合現(xiàn)金流預測并權衡不同類型債權人、各類利益要求和原有法律權利，提供了包括現(xiàn)金支付、優(yōu)先票據(jù)及強制可轉債、強制可轉債、普通票據(jù)及強制可轉債4個選項給境外債權人選擇，讓各債權人按其偏好及需求作出選擇。

具體來看，方案一為現(xiàn)金支付，即以每100美元的現(xiàn)有票據(jù)本金額兌換15美元現(xiàn)金，并免除應計利息，上限為12.67億美元(即根據(jù)該選項將予兌換的現(xiàn)金不得超過1.90億美元)。

方案二為優(yōu)先票據(jù)和強制可轉債，債權人可據(jù)此以每100美元的現(xiàn)有票據(jù)兌換本金額相當于60美元的強制可轉債及本金額相當于40美元的優(yōu)先票據(jù)，本金上限額度為20億美元。

轉換為選項二強制可轉債的現(xiàn)有票據(jù)本金額加上已免除應計利息，連同于境外重組中根據(jù)該選項轉換的其他債務應確定為12億美元，方案二強制可轉債期限為1年。其可按持有人的選擇于選項二強制可轉債原定發(fā)行日期以轉股價6.00港元/股轉為公司普通股，并將于發(fā)行日期的第一年末強制按轉股價4.25港元/股進行轉換。

方案三為強制可轉債，以每100美元現(xiàn)有票據(jù)本金轉換為一年期強制可轉債，上限8億美元，按照持有人的選擇于選項三強制可轉債原定發(fā)行日期以轉股價4.25港元/股轉為股份，一年后強制按3港元/股進行轉換。

方案四為普通票據(jù)及強制可轉債，即以每100美元現(xiàn)有票據(jù)，轉換為同等價值的9年長期票據(jù)，從第6年開始攤銷本金，前4年的利率為3.75%，后5年的利率為4%，且在前4年終龍光集團可按規(guī)定選擇全部或部分以實物付息。

針對龍光此次發(fā)布的境外債務重組方案，有分析師表示，總體來講，給出的重組方案在當前行業(yè)如此承壓的情況下，通過提供短期、中期及長期等多樣性選項和靈活搭配機制、現(xiàn)金選項和海外資產(chǎn)作為償債來源的確定性較高，使方案整體回收率仍可在一個較高的水平，有較強的落地性，體現(xiàn)了公司期望穩(wěn)妥化解債務風險的意愿和誠意。

對于龍光來說，目前提出的方案有助于快速降低公司財務杠桿，改善資產(chǎn)負債表，從而在一定程度上恢復市場信心，推動公司回歸正常經(jīng)營。

優(yōu)化資產(chǎn)負債結構

龍光表示正在尋求通過去杠桿化目標約26-30億美元，以降低境外債務，優(yōu)化資產(chǎn)負債結構。

優(yōu)化資本結構雖為無奈之舉，但也是龍光減輕債務負擔、重回經(jīng)營正軌、保證重組后投資人的債權能全額兌現(xiàn)的必經(jīng)之路。而當前行業(yè)仍處于市場低谷，后續(xù)的復蘇存在一定的不確定性，在此時快速變現(xiàn)也同樣不失為一種理性的選擇。

更為重要的是，為體現(xiàn)對公司的支持，也為了推動龍光的境外債務重組順利完成，龍光集團大股東也表現(xiàn)了極大的誠意。

據(jù)龍光方面透露，自公司上市以來，大股東累計已向公司提供股東無息借款13.46億美元，承諾將其股東借款中的4億美元參與本次重組減債方案，剩余大股東借款轉為第9年和第10年到期的新票據(jù)，以幫助公司降低債務負擔，優(yōu)化債務結構。

大股東參與重組方案，轉換條件普通投資人一致，體現(xiàn)了公平性，將余下資金轉為第9年和第10年到期的新票據(jù)，此舉這可有效增強公司對于有效化債及未來長期經(jīng)營的說服力，也體現(xiàn)了大股東對企業(yè)未來的信心。

房企化債進程提速

在2021年房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期后，越來越多的房企陷入流動性危機，進而引發(fā)債務違約風險帶來信用危機。

為幫助企業(yè)改善房企流動性困難、化解債務風險，2023年，中央出臺了一系列政策予以扶持，并指導、建議各銀行及金融機構對出險房企給予合理的融資支持，更是強調(diào)要“一視同仁對待不同所有制企業(yè)”，給部分民營房企帶來了合理化解債務、促進銷售回歸的希望。

自去年三季度開始，房企的化債速度不斷加快。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有超50家上市房企啟動債務重組。

在此之前，已有不少房企債務重組成功。2023年，以融創(chuàng)、奧園等代表的出險房企完成了境內(nèi)外債券重組或展期，在一定程度上提振了房企化債的信心。

自2024年開年以來，民營房企在債務重組方面的進展明顯提速，至今不到半個月的時間內(nèi)，已有包括龍光、奧園、正榮4家房企的境外債務重組有了重大進展。

從目前已經(jīng)完成重組的房企方案來看，他們大多選擇對境外債展期或重組方式，特別是重組方案也多數(shù)為復合方案，即同時提供發(fā)行新票據(jù)、債轉股、發(fā)行可轉債、削減本金等方案，并可提供增加增信措施、支付同意費等配套方案以增加對債權人的吸引力。

其中境外債重組中債轉股和削減本金等方式，能夠讓這些公司實現(xiàn)債務規(guī)模降低，而債轉股還同步增加凈資產(chǎn)，有利于修復公司資產(chǎn)負債表，為公司經(jīng)營基本面好轉創(chuàng)造條件。

目前房企風險出清有著明顯提速。同時，部分房企成功債務重組對于其他企業(yè)的債務重組和風險化解有較強借鑒意義。在債務重組方案上，類似龍光提出的誠意充足、方式多樣的選擇，最終有助于債務重組完成。

此外，債務重組可以說是“以時間換空間”，對于龍光這些民營房企來講，在獲取寶貴時間后，更為重要的是要將精力集中到正常經(jīng)營和保交付這兩項任務上去，讓這些房企回歸正常經(jīng)驗，也能促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回歸。

在經(jīng)營方面，據(jù)龍光集團向界面新聞介紹，自2022年出現(xiàn)流動性壓力以來，公司通過加快銷售回款、縮減運營開支、開展資產(chǎn)盤活等多種方式應對困難，努力做好“穩(wěn)經(jīng)營、保交付”工作，2023年全年累計完成交付超5.3萬套。

在中房研協(xié)房企重振研究課題組去年10月全國保交付完成率調(diào)研報告中顯示，龍光在2023年的保交付完成水平在出險企業(yè)中處于中上水平，實為不易。

這兩年龍光在經(jīng)營上做出的努力，再加上此次債務重組方案給出的誠意，伴隨著新的一年行業(yè)風險的逐步化解、市場信心的進一步修復，龍光也有望重新回歸企業(yè)經(jīng)營的健康發(fā)展軌道。