界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
因7年前85億高價(jià)買入的土地大部分存在污染，陸家嘴向相關(guān)方提出了百億訴訟。
近日，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司（下稱“陸家嘴”）發(fā)布公告稱，控股子公司因土壤污染問題，將江蘇蘇鋼集團(tuán)有限公司（下稱“蘇鋼集團(tuán)”）、蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責(zé)任公司、蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)以及蘇州市自然資源和規(guī)劃局告上法庭，近日收到了江蘇省高級(jí)人民法院的書面案件受理通知書。
公告顯示，自2022年以來(lái)，陸家嘴及各方環(huán)境調(diào)查確定，控股子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“蘇州綠岸”）名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓時(shí)所披露的污染情況。
為此，陸家嘴向江蘇省高級(jí)人民法院提起民事訴訟，請(qǐng)求法院判令蘇鋼集團(tuán)承擔(dān)賠償人民幣100.44億元的侵權(quán)責(zé)任，并請(qǐng)求判令蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責(zé)任公司、蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、蘇州市自然資源和規(guī)劃局承擔(dān)連帶責(zé)任。
11月6日，陸家嘴董事長(zhǎng)徐而進(jìn)在業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，公司專項(xiàng)工作小組正全力以赴開展處置、維權(quán)工作，推動(dòng)相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)后續(xù)處置責(zé)任。
該事件需要追溯至2016年，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片向好，作為上海國(guó)資的陸家嘴決定“走出去”。
當(dāng)年10月17日，陸家嘴面對(duì)19家企業(yè)圍獵，競(jìng)拍時(shí)間長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)半小時(shí)，在222輪競(jìng)價(jià)后如愿成為當(dāng)時(shí)的“幸運(yùn)者”，成交價(jià)85.25億元，折合成樓面地價(jià)約7864元/平方米，屬于溢價(jià)2倍拿下股權(quán)。
陸家嘴下屬全資公司競(jìng)得蘇州綠岸95%股權(quán)，而蘇州綠岸名下的主要資產(chǎn)正是位于蘇州高新區(qū)蘇通路北、蘇鋼路東的 17塊土地使用權(quán)。
據(jù)了解，該地塊是當(dāng)時(shí)蘇州市場(chǎng)體量最大的地塊。按照蘇州高新區(qū)管委會(huì)官方微信公眾號(hào)對(duì)該項(xiàng)目的表述，項(xiàng)目總占地面積約66萬(wàn)平方米，開發(fā)總體量（建筑面積）約157萬(wàn)平方米，是蘇州高新區(qū)首個(gè)百萬(wàn)方城市區(qū)域綜合體項(xiàng)目。
當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)好、交易火熱，加劇了陸家嘴外拓拿地的決心。
陸家嘴當(dāng)時(shí)認(rèn)為，拿下蘇州綠岸的大片土地，可以增強(qiáng)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和盈利水平，有利于競(jìng)爭(zhēng)力的提升和發(fā)展。
據(jù)知情人士所描述，當(dāng)時(shí)融創(chuàng)、綠地等品牌房企也都參與了這一百萬(wàn)方綜合體競(jìng)拍。然而，陸家嘴怎么也沒想到，當(dāng)初競(jìng)得的地塊竟成為后續(xù)麻煩的開端。
2022年4月13日晚間，陸家嘴披露了一則風(fēng)險(xiǎn)提示公告，陸家嘴從“中環(huán)網(wǎng)”獲悉，江蘇省生態(tài)環(huán)境廳發(fā)布了中央第二生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組移交事項(xiàng)，其中涉及合并報(bào)表范圍內(nèi)的控股子公司蘇州綠岸名下部分土地存在污染。
并且，該事項(xiàng)可能導(dǎo)致綠岸公司部分存貨可變現(xiàn)凈值低于其成本，或面臨經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而對(duì)陸家嘴利潤(rùn)產(chǎn)生不利影響，正在全力核查和評(píng)估。
彼時(shí)，陸家嘴已經(jīng)開發(fā)了其中8幅地塊，被指存在污染的地塊上已建起學(xué)校、幼兒園和高層住宅。
隨后，綠岸公司還意外發(fā)現(xiàn)已建設(shè)教育設(shè)施的2號(hào)、13號(hào)地塊及尚未開發(fā)的3號(hào)、4號(hào)地塊均存在嚴(yán)重污染風(fēng)險(xiǎn)，土壤或地下水中諸多元素大幅超標(biāo)，不符合該等地塊原對(duì)應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)，4幅地塊面積合計(jì)約11.8萬(wàn)平方米。
據(jù)其披露，截至2021年末，這4幅地塊累計(jì)工程投入金額約為4.5億元，對(duì)應(yīng)的存貨金額為22.42億元。
根據(jù)原出讓計(jì)劃，蘇州綠岸項(xiàng)目2017年5月正式啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)2025年前后開發(fā)成熟。其中，商業(yè)體項(xiàng)目在2018年12月開工，原本是預(yù)計(jì)2021年底投入使用。但由于上述項(xiàng)目未達(dá)到可使用狀態(tài)，故尚未結(jié)轉(zhuǎn)。
陸家嘴就土地污染事宜向當(dāng)?shù)夭块T進(jìn)行了報(bào)告，并于2022年4月12日獲悉環(huán)保部門發(fā)布信息對(duì)污染情況進(jìn)行了初步確認(rèn)。因污染地塊不符合開發(fā)條件，綠岸公司不得不暫停相關(guān)開發(fā)建設(shè)工作。
污染地塊原為蘇鋼集團(tuán)老區(qū)焦化區(qū)域，該區(qū)域土地在掛牌出讓前曾多次被改變土地性質(zhì)。
據(jù)上游新聞此前報(bào)道，2008年12月，原蘇州市國(guó)土資源局經(jīng)收儲(chǔ)、掛牌，將蘇鋼集團(tuán)老廠區(qū)（主要為非焦化區(qū)）部分地塊用途調(diào)整為住宅、商業(yè)、商務(wù)金融用地后出讓給蘇鋼集團(tuán)，地塊編號(hào)為蘇地2008-G-6號(hào)，包括5個(gè)子地塊，土地面積約66.4萬(wàn)平方米，此后地塊一直未開發(fā)。
而在2013-2014年期間，蘇州市相關(guān)部門再次批準(zhǔn)調(diào)整用地規(guī)劃，原地塊的部分區(qū)域被劃出用作市政道路和公共設(shè)施，加入了大片原焦化區(qū)用地，調(diào)整后的綠岸地塊被重新分割為17個(gè)子地塊（約66萬(wàn)平方米，1000畝），土地用途變更為住宅、商辦、工業(yè)（研發(fā)）、教育等，其中大量住宅用地由2008年商辦、工業(yè)用地調(diào)整而來(lái)，住宅規(guī)劃建筑面積由2008年的10萬(wàn)平方米增加至66萬(wàn)平方米。
在2022年地塊污染事宜揭露后，今年2月份，蘇州市規(guī)劃局還將2號(hào)地塊的性質(zhì)恢復(fù)成工業(yè)用地，撤銷之前的教育用地性質(zhì)。
今年3月，蘇州綠岸收到了其委托中國(guó)環(huán)境科學(xué)研究院調(diào)查后出具的7幅污染地塊的土壤污染狀況詳細(xì)調(diào)查報(bào)告。結(jié)果顯示，7幅土地（1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)及10號(hào)）存在污染，局部區(qū)域污染嚴(yán)重。
但是根據(jù)蘇鋼集團(tuán)于2016年8月掛牌時(shí)披露信息，蘇州綠岸名下地塊中，非焦化區(qū)域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發(fā)利用；焦化區(qū)域的污染主要集中在4號(hào)地塊局部區(qū)域，根據(jù)修復(fù)目標(biāo)值，最終確定0-18米深度內(nèi)，污染范圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。
按照陸家嘴近日公告，17宗地塊中共有14塊土地存在污染。對(duì)此，陸家嘴認(rèn)為，不排除蘇鋼集團(tuán)、環(huán)境檢測(cè)機(jī)構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴(yán)重污染的土地進(jìn)入公開交易市場(chǎng)，并在掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸95%股權(quán)時(shí)隱瞞了相關(guān)信息。
根據(jù)天眼查APP股權(quán)穿透顯示，江蘇蘇鋼集團(tuán)由蘇州紡織控股有限公司和方正商業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司控股，持股比例分別是7.54%和92.46%。而方正商業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司由新方正控股發(fā)展有限公司100%控股，新方正控股又是由新方正（北京）企業(yè)管理發(fā)展有限公司、珠海煥新方正投資合伙企業(yè)、珠海市方正一號(hào)企業(yè)管理合伙企業(yè)等持股。
其中，新方正（北京）企業(yè)管理發(fā)展有限公司由中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司100%持股。界面新聞致電平安集團(tuán)，截至目前未有任何回應(yīng)。
對(duì)于這起“毒地”事件，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，就陸家嘴集團(tuán)而言，根據(jù)目前的資料，其在案涉地塊中建設(shè)規(guī)模大、項(xiàng)目類型多、資金投入更是不菲，而相關(guān)項(xiàng)目在建設(shè)、竣工、銷售等各環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)所在土地存在嚴(yán)重污染，建設(shè)暫停、竣工驗(yàn)收不合格、銷售中止、整改修復(fù)、重新鑒定等都是陸家嘴集團(tuán)正在或者后續(xù)需要面臨的問題。
在這背后，僅在民事責(zé)任方面，就存在著和施工單位簽訂的施工合同、和業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同等各類合同的違約風(fēng)險(xiǎn)。合同是相對(duì)的，雖然土地存在污染，但是施工企業(yè)進(jìn)行了施工建設(shè)，依舊需要支付工程款。
而且，如果合同履行出了問題，依舊需要承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任?！叭绻_發(fā)的樓盤已經(jīng)對(duì)外銷售了，而最終這個(gè)房子沒法投入使用，或延期交付，作為開發(fā)商，恐怕還要承擔(dān)合同解除的法律后果，或延期交房的違約責(zé)任等?！?/p>
據(jù)陸家嘴公告透露，14宗受污染的地塊已開發(fā)了其中的8幅，商辦性質(zhì)的8號(hào)、9號(hào)已停止銷售，教育配套的2號(hào)、13號(hào)已竣工但未交付使用，住宅性質(zhì)的12號(hào)處于停工狀態(tài)。
據(jù)鳳凰網(wǎng)報(bào)道，其余未開發(fā)地塊也掛有“未經(jīng)許可、不可入內(nèi)”的污染警示牌；未被查出污染的15號(hào)地塊，建成的住宅小區(qū)建錦繡瀾正處于交付期，目前已有住戶入主。
除了土地“涉毒”、 訴訟金額超百億等引起熱議外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，涉案項(xiàng)目的建筑工人、購(gòu)房者如何維權(quán)等，也是需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。